Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:

1. Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;

2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;

3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;

4. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;

5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

6. Составление и написание Отчета об оценке.

Описание процесса оценки, методология оценки и обоснование применимости подходов к оценке

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

В рамках каждого подхода наиболее часто используются следующие методы:

1. Доходный подход:

· метод прямой капитализации или методом капитализации по расчетным моделям;

· метод дисконтированных денежных потоков.

2. Сравнительный подход:

· методом сравнения продаж;

· методом валового рентного мультипликатора.

3. Затратный (имущественный) подход:

· метод удельных затрат на единицу площади или объема;

· метод поэлементного расчета;

· метод сравнительной единицы;

· метод сводного сметного расчета;

· индексный метод.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Доходный подход к оценке недвижимости включает три метода:

метод прямой капитализации;

методом капитализации по расчетным моделям;

метод дисконтирования денежных потоков.

Методы капитализации подразумевают выражение рыночной стоимости предприятия через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации. В зависимости от метода расчета ставки капитализации и выделяют метод прямой капитализации и методом капитализации по расчетным моделям.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как текущая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды. Чтобы применить доходный подход, необходимо спрогнозировать будущие доходы за несколько лет эксплуатации объекта.

Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор не будет платить, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Инвесторы для данного типа объектов опираются в основном на стремление получить максимальный доход от владения. Учитывая, что оцениваемый земельный участок не является объектом коммерческой недвижимости, используется в личных целях и не рассматривается его использование в качестве доходоприносящего объекта, доходный подход не применялся.