Форма и срок договора найма. Плата за жилое помещение

В соответствии со ст. 674 ГК договор найма жилого помещения, как и договор социального найма, заключается письменно. Никаких других требований к форме закон не содержит. Таким образом, приведенная норма устанавливает допускаемое законом исключение из предусмотренного ст. 609 правила об обязательной государственной регистрации аренды недвижимости.

Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование жилым помещением. В договоре социального найма жилой площади право нанимателя основывается на административном акте (решении о предоставлении жилого помещения) и выданном на его основании ордере, который является единственным документом для вселения (ст. 47 ЖК). На основании ордера заключается договор социального найма жилого помещения, в соответствии с которым осуществляется пользование этим помещением (ст. 50, 51 ЖК).

В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор найма жилого помещения может быть заключен на срок, не превышающий пять лет (долгосрочный договор), и на срок до одного года (краткосрочный договор). В долгосрочном договоре наниматель по истечении указанного в нем срока имеет преимущественное право на возобновление договора на новый срок. Статья 684 ГК, закрепляя преимущественное право нанимателя на возобновление договора, устанавливает и порядок реализации этого права. На наймодателя возлагается обязанность за три месяца до истечения срока договора найма предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Какими могут быть эти "иные условия", в Кодексе не указано. Очевидно, в этих случаях должны быть применены общие принципы преимущественного права, закрепленные в ст. 250 ГК. Руководствуясь по аналогии этой нормой, следует признать, что наймодатель вправе предложить нанимателю иную цену и другие "иные условия", на которых он реально может заключить договор с третьими лицами. Наймодатель также вправе отказаться от продления договора при условии, что он на протяжении одного года не будет сдавать внаем жилое помещение. Об этом он также обязан уведомить нанимателя за три месяца до истечения срока договора.

Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не отказался от продления договора, договор продлевается на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель все же в течение года заключит договор найма жилого помещения с другим лицом, бывший наниматель вправе потребовать расторжения договора и взыскания убытков, причиненных отказом продлить договор. В статье 684 ГК права нанимателя ограничены названными требованиями. Однако и в этих случаях, исходя из ст. 613 ГК, нанимателю должно быть предоставлено право потребовать в судебном порядке помимо расторжения договора найма, заключенного с третьим лицом, перевода на него прав и обязанностей по договору. Наниматель, утративший интерес к возобновлению договора, вправе потребовать лишь возмещения убытков.

В статье 684 ГК содержится еще одно правило, устанавливающее, что при согласовании условий договора на новый срок наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно проживающих с ним по договору найма. Очевидно, названная норма должна применяться в совокупности со ст. 679 ГК, то есть речь может идти лишь о лицах, на вселение которых наймодатель не дает согласия, либо о необходимости соблюдения требования о норме жилой площади. Приведенные ограничения не должны относиться к случаям увеличения числа проживающих за счет вселения несовершеннолетних детей.

Существенным отличием договора найма жилого помещения от договора социального найма является и то, что плата за пользование жилым помещением устанавливается по соглашению нанимателя с наймодателем. Законом может быть установлен предельный размер такой платы. В настоящее время соответствующий закон не принят. В то же время сохраняет свое действие норма, содержащаяся в ст. 18 Закона об основах федеральной жилищной политики, предусматривающая, что регулирование оплаты жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору аренды (по действующему законодательству - найма) осуществляется Правительством РФ, правительствами республик в составе РФ, органами государственного управления других субъектов РФ, а также местной администрацией. Эта статья была дополнена Законом от 12 января 1996 года<16> указанием на то, что в домах жилищного фонда, находящегося в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды жилья работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров (п. 3 ст. 1).

Плата за жилое помещение по договору социального найма строго регламентирована. При этом предусмотрена широкая программа субсидий и льгот для нанимателей жилья по договорам социального найма.

Размер оплаты коммунальных услуг одинаков вне зависимости от категорий пользователей этими услугами.