Общая характеристика методического подхода

Методический подход, который основывается на сопоставлении цен продаж подобных земельных участков, используется в условиях развитого рынка земли, когда есть достоверная, достаточная и доступная информация о продаже земельных участков, подобных по функции использования, условиям продаж, месторасположением, физическим характеристикам, характером застройки, дата продажи которых максимально приближены к дате оценки.

Сущность данного методического подхода состоит в том, что оценщик должен проанализировать отличия между земельным участком, который оценивается, и подобными земельными участками. После установления цены продажи в расчете на один квадратный метр внести поправки на отличия в характеристиках земельных участков-аналогов: на правовое отношение к земельному участку; условия и дату продажи; месторасположение земельного участка; его физические характеристики; характер использования близлежащей территории, существующие требования к использованию и застройки земельного участка. При этом оценщик всегда отвечает на вопрос: «За сколько бы был продан земельный участок-аналог, если бы он имел характеристики земельного участка, который оценивается?» Если полезные свойства земельного участка-аналога превышают соответствующие параметры земельного участка, который оценивается, то его цену необходимо уменьшить, а если уступают — это его цена должна быть увеличена. То есть, идет процесс замещения характеристик земельных участков-аналогов характеристиками земельного участка, который оценивается, и соответственно корректируется цена продажи земельного участка, который сопоставляется. Результатом применения данного методического подхода является рыночная стоимость земельного участка, определенная путем трансформации цен продажи подобных земельных участков в рыночную стоимость земельного участка, который оценивается.

На основании этого подхода оценочная стоимость земельного участка определяется на уровне цены продажи подобных земельных участков по формуле:

, (1)

где Ц_ЗП - оценочная стоимость земельного участка, определенная сопоставлением цены продажи подобного земельного участка (в гривнах);

Ц_а - цена продажи подобного земельного участка (в гривнах);

m - количество факторов сравнения;

DЦаj - различие (поправка) в цене (+,-) продажи подобного земельного участка относительно земельного участка, который оценивается, за j-м фактором сравнения.

Основой определения оценочной стоимости земельных участков путем сопоставления цен продажи подобных земельных участков являются цены продажи тех участков, которые по факторам, которые влияют на их стоимость, в достаточной мере совпадают с участком, который оценивается.

К факторам, которые влияют на стоимость земельного участка, принадлежат:

§ правовой режим земельного участка;

§ целевое назначение и функциональное использование земельного участка;

§ условия продажи (свободная продажа, вынужденная продажа);

§ дата продажи (различие во времени между операциями по продаже, связанное с изменением рыночных условий);

§ местонахождение (отличия в расположении земельных участков в разных природно-климатических зонах, населенных пунктах разной категории и в границах населенных пунктов в разных градо-планировочных и экономико-планировочных зонах в соответствии с градостроительной документацией);

§ физические характеристики (размер и конфигурация земельного участка и его инженерно-геологические параметры: уклон поверхности, состояние почв, режим грунтовых вод и паводков, заболоченность, проявление опасных геологических процессов, уровень инженерной подготовки, характер и состояние объектов недвижимого имущества);

§ использования близлежащей территории (функциональное использование близлежащих земельных участков, плотность населения, уровень инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние окружающей среды).

Определение оценочной стоимости земельного участка путем сопоставления цен продажи подобных земельных участков предусматривает сопоставления цен продаж нескольких подобных земельных участков, поэтому конечная величина оценочной стоимости определяется как среднее значение для ранжированного ряда вариантов значений (без учета наибольшего и наименьшего) или наиболее распространенное значение среди полученных результатов.

При недостаточной информации о ценах продажи подобных земельных участков в конкретной зоне (из-за их незначительного количества) допускается сравнение с подобными по целевому назначению земельными участками, расположенными в других районах с аналогичными характеристиками.