Отличия в использовании близлежащей территории

Следующим элементом сравнения являются отличия в использовании близлежащей территории, которые проверяются по таким параметрам:

§ территориально-планировочные — зоны общественного центра, влияния магистралей повышенного градоформирующего значения, остановок скоростного транспорта, прирельсовые зоны, зоны портов;

§ инженерно-инфраструктурные — наличие твердого покрытия улиц, централизованного газо-, водо-, теплоснабжения, канализации;

§ историко-культурные — заповедные территории, зоны регулирования застройки, исторического ландшафта, который охраняется; охраны одиночных памятников;

§ ландшафтно-рекреационные — территории природоохранного, оздоровительного и рекреационного назначения,

§ санитарно-гигиенические — санитарно-защитные, водоохранные зоны, зоны загрязнения почв, зоны превышения допустимого уровня шума и напряжения электромагнитного поля

Как видно из приведенных отличий, они по сути тождественны соответствующим локальным коэффициентам (Км3), которые определены при проведении денежной нормативной оценки земель населенных пунктов, поэтому поправочные коэффициенты возможно рассчитывать исходя из отличий соответствующих локальных коэффициентов[3].

Одним из способов определения конкретных значений поправок является применения метода парной продажи. Теория, на которой базируется этот метод, состоит в том, что если между двумя сопоставимыми объектами есть только одно отличие, то различие в цене продажи может быть обусловлена именно этим отличием. Сущность этого метода заключается в выявлении на рынке нескольких пар сопоставимых продаж, когда два земельных участка почти идентичны за исключением какого-то одного отличия, которое необходимо обнаружить и оценить.

Например, необходимо оценить поправку на наличие на земельном участке гаража на одну машину. Подбираются исходя из анализа рынка продажи: есть два проданных застроенных земельных участка, на одном из которых есть гараж на одну машину, а на другом — на две машины. При этом проданные земельные участки похожи с земельным участком, который оценивается, а соответственно и между собой. Различие в продажи выбранной пары составляет 11 тыс. грн., то есть так рынок оценивает различие между гаражом на две и на одну машину. Из этого вытекает, что поправка на наличие на земельном участке гаража на одну машину составляет 11 тыс. гривен.

В рамках методического подхода, который базируется на сопоставлении цен продаж подобных земельных участков, возможно применять метод базового земельного участка для нахождения поправок.

На основании этого метода выбирается базовый земельный участок соответствующего функционального использования, который может быть реальным или гипотетическим, стоимость которой оценивается с применением стандартного алгоритма в рамках сравнительного подхода. После того как стоимость базового земельного участка определена, она становится ориентиром для определения стоимости других земельных участков данной категории.

В последнее время в практике оценки при наличии достаточного количества данных начинают использовать методы статистического анализа рынка для нахождения поправок. Эти методы базируются на методе регрессионного анализа. Определение величины поправок при оценке стоимости земли методом регрессионного анализа основано на применении серии математических формул, например:

,

Где - рассчитываемая величина поправки на стоимость объекта оценки;

В – коэффициент, полученный для единицы сравнения;

Х – замеренные данные для оцениваемого объекта.

Или: ,

Где а, с, п – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

На развитых секторах рынка недвижимости эксперты-оценщики используют многофакторные линейные или нелинейные модели типа:

,

Где a_i – коэффициенты регрессии;

x_i – различные переменные, характеризующие те или иные факторы, от которых зависит стоимость объекта недвижимости и величина корректировки.

Однако применение таких моделей возможно лишь при наличии больших массивов информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов недвижимости.

Техника применения методического подхода, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков базируется на соблюдении последовательности внесения корректировок.

Поправки, которые применяются в границах данного методического подхода могут приниматься в виде денежной суммы, которая прибавляется или вычитывается, коэффициента (процента) к цене продажи или путем комбинирования указанных способов.

Пример внесения поправок будет рассмотрен дальше.

Корректировка ведется от участка, который сравнивается, к участку, который оценивается. То есть, определяется цена, за которую был бы проданы участок, который сопоставляется, если бы он имел те же характеристики, что и участок, который оценивается. Если потребительские свойства участка, который сопоставляется, превышают соответствующие параметры участка, который оценивается, то его фактическая цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена участка, который сопоставляется, должна быть увеличена.

При проведении только денежных поправок последовательность их внесения не имеет значения, но когда используются процентные поправки к цене продажи, или комбинированный подход к внесению корректировок, в процессе внесения поправок необходимо придерживаться определенной последовательности.

Первая поправка делается на правовое отношение к земельному участку. При этом анализируется содержание прав и наличие правовых отягощений и сервитутов относительно земельного участка, который оценивается, и земельных участков-аналогов. После внесения соответствующих поправок для всех земельных участков-аналогов, получаем откорректированную ("новую") цену продажи земельных участков, которые сопоставляются.

Вторая поправка делается на условия продажи, но уже к откорректированной цене. Соответственно после внесения данной поправки получаем откорректированную цену, которая становится базой для внесения поправки на дату продажи — это третья поправка.

Далее вносятся поправки на месторасположение, физические характеристики, использование близлежащей территории, существующие требования к застройке и использованию земельного участка. Данные поправки вносятся в цену продажи земельных участков-аналогов, которую бы они имели при отсутствии отличий на правовое отношение к земельному участку, при одинаковых условиях продажи на определенную дату оценки. То есть, после последовательного внесения изменений по первым трех расхождениям, следующие поправки рассчитываются в процентном отношении к последним.

Окончательная стоимость земельного участка, который оценивается, устанавливается после анализа расхождений в цене одного квадратного метра участков-аналогов и внесения соответствующих поправок:

§ как медианное значение полученных результатов (среднее значение ранжированного ряда при игнорировании их крайних значений),

§ или модальное (наиболее распространенное значение),

§ или преимущество отдается откорректированной цене земельного участка-аналога, который испытал наименьшие корректировки.

Метод сопоставления продажи, который максимально сориентирован на конъюнктуру рынка, является наиболее привлекательным. Однако сложность его применения состоит не только в отсутствия развитого рынка земли, на котором сейчас действует лишь один продавец — государство, а и в недостаточно разработанной технике внесения поправок при сопоставлении существующей продажи, отсутствия надлежащего обоснования количественных значений корректирующих коэффициентов. На сегодня с определенным предположением можно рекомендовать применение системы региональных, зональных и локальных коэффициентов при внесении поправок на расхождении в местоположении и физических характеристиках земельного участка и учета особенностей использования близлежащей территории[4].