Особенностями советского трудового права и советской системы права социального обеспечения. 6 page

Действительно, ч. 2 ст. 57 ЖК РФ устанавливает, что "вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний".

В г. Москве некоторые категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и вставших на учет до 1 марта 2005 г. <*> (в частности, участники и инвалиды ВОВ, принимавшие непосредственное участие в боевых действиях 1941 - 1945 гг., многодетные семьи, а также семьи, имеющие детей-инвалидов), именуются первоочередниками <**> (причем данная категория федеральным законодательством уже не предусмотрена).

--------------------------------

<*> Имеется противоречие между указанной на сайте датой (01.03.2005) и датой, установленной Законом "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" (01.01.2005). Представляется, что в данном случае должна применяться дата, установленная нормами Федерального закона.

<**> Информация с сайта Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы // http://housing.mos.ru/dmghtml/uchet/tabl2.html.

К слову, при обсуждении проекта ныне действующего Жилищного кодекса горячие споры вызывали мнения о негативном воздействии на граждан обеспечения жильем из государственного и муниципального жилищного фонда. Были сторонники, которые предрекали формирование иждивенческого отношения нуждающихся к решению своих жилищных проблем, их гражданскую пассивность и нежелание расставаться с собственными средствами, чтобы хоть как-то улучшить ситуацию. А зачем покупать или строить, если и так все достанется даром, нужно лишь побегать по инстанциям, собрать необходимые бумажки и потом терпеливо ждать. В отношении таких "нахлебников" предлагалось максимально сократить помощь, участие государства в решении остро стоящей жилищной проблемы. Предлагалось, но...

Большинство законотворцев пришли к иному мнению. Они не отрицали тот факт, что в новых социально-экономических условиях нельзя и дальше преподносить социальный наем как некую палочку-выручалочку, как основную форму удовлетворения жилищных потребностей граждан. Но и полный отказ от данного правового института также недопустим. Социальная сущность Российского государства пронизана ответственностью перед личностью, обязанностью осуществлять заботу. Особенно если эта личность является малоимущей, из низкооплачиваемых или иных наименее социально защищенных слоев общества, которая по причине низкой платежеспособности (а она уже может быть обусловлена состоянием здоровья, многодетностью и т.д.) не в состоянии улучшить свои жилищные условия с использованием рыночно-капиталистических механизмов. В какое положение поставит всех этих лиц недооценка социального найма? Однозначно, хорошим его никак нельзя будет назвать. Поэтому действующие нормы отражают более или менее рациональный подход к проблеме с учетом изменившихся отношений собственности.

Последняя фраза касается не только вопроса о необходимости социального найма, но и целого ряда других положений. Например, ЖК РФ предусматривает, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора (ч. 3 ст. 60 ЖК РФ). Тем самым законодатель предоставляет нанимателю дополнительные гарантии от реальной возможности оказаться на улице в буквальном смысле слова. Сюда же относится и правило, согласно которому переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора (ст. 64 ЖК РФ).

Теперь перейдем к правам, обязанностям и ответственности сторон. В отношении наймодателя ЖК РФ предусматривает следующие нормы:

- он вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (коммунальные услуги - это деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях). Несмотря на то что ч. 1 ст. 65 ЖК РФ других обязанностей не называет, они вытекают из содержания других его норм, например, это право требовать от нанимателя использовать жилое помещение только для проживания в соответствии с условиями договора; право обеспечивать сохранность жилья и поддержание его в надлежащем состоянии; право запретить нанимателю производить переустройство и реконструкцию жилого помещения и некоторые другие.

В то же время наймодатель обязан:

- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. Эта формулировка несколько неточна, ведь, помимо отсутствия юридических обременений (т.е. имущественных претензий третьих лиц), помещение должно быть фактически свободным, пустым, без жильцов, владеющих и пользующихся им. Неисполнение данной обязанности грозит наймодателю возможностью по решению суда выплатить нанимателю причиненные убытки, а также предоставить в социальный наем другое помещение;

- принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Да, пользоваться общим имуществом будет наниматель, а ремонтировать его - всегда (в договоре не может быть предусмотрено иное) наймодатель, либо собственными силами, либо с привлечением специализированных организаций;

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (т.е. услуг, отвечающих требованиям Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307), санитарным и техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства Российской Федерации, а также договора, заключаемого исполнителем в соответствии с законодательством Российской Федерации и содержащего условия предоставления коммунальных услуг).

Установление всех названных обязанностей имеет своей целью обеспечение нормального проживания нанимателя. Перечень ч. 2 ст. 65 ЖК РФ не является исчерпывающим, другие обязанности наймодателя содержатся в иных актах жилищного законодательства, в частности, это обязанность систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, исправлять повреждения санитарно-технического и иного оборудования, производить ежедневную уборку подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования и придомовой территории и т.д.

Обязанности могут быть указаны и в самом договоре социального найма жилого помещения, оформляемом в соответствии с Типовым договором социального найма, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315. Его форму разработал Департамент строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства регионального развития, и, надо сказать, предлагаемый проект договора удался. Он максимально конкретный и понятный, с подробным перечислением всех прав и обязанностей и в дальнейшем позволяет сторонам проще строить свои отношения. До мая 2005 года законную силу имели Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденный Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.1985 N 415, и Примерная форма договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, утвержденная Приказом Минстроя РФ от 20.08.1996. Больше десяти лет прошло с момента принятия этих документов, и, естественно, даже с учетом вносимых изменений они уже не отражали реальное положение вещей в жилищном секторе. Поэтому разработка нового Типового договора (являющегося, напомним, подзаконным актом) была очень кстати.

Но вернемся все-таки к правам и обязанностям наймодателя. Типовой договор "дополняет" права наймодателя, указанные в ст. 65 ЖК РФ и перечисленные выше, еще двумя пунктами:

- требование допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

- запрет на вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи, в случае если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.

Конкретизация в Типовом договоре касается и обязанностей, в частности обязанности не просто передать жилое помещение, а передать жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям, и в последующем принять его в установленный срок по акту сдачи после расторжения договора. Также в случае проведения капитального ремонта или реконструкции дома у наймодателя возникает обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение маневренного фонда (опять же отвечающее санитарным и техническим требованиям), если произвести ремонтные работы не представляется возможным без выселения жильцов. Кроме того, вынужденный переезд осуществляется за счет средств наймодателя, следовательно, он обязан такую финансовую помощь предоставить. А также предупредить о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за месяц до начала работ.

Не обошел стороной Типовой договор и коммунальные услуги. Он возложил на наймодателя не только обязанность по обеспечению предоставления услуг надлежащего качества, но и контроль за этим самым качеством, а также произведение перерасчета в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (перерасчет может производиться и в отношении платы за жилое помещение) <*>.

--------------------------------

<*> Комментирует: Ева Шипунова, к.ю.н., адвокат.

Хотелось бы отметить, что действующее законодательство предусматривает также иные основания для перерасчета. Так, п. 11 ст. 155 ЖК РФ устанавливает, что "при временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти".

Указанный порядок закреплен в п. п. 54 - 58 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307), устанавливающих следующее. При временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение. Перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц по месту постоянного жительства. Перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя, которое определяется исходя из количества полных календарных дней его отсутствия, не включая день выбытия с места его постоянного жительства и день прибытия на это место.

А в связи со сменой сезонов требуется участие наймодателя в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к зиме. Тарифы на коммунальные услуги, нормативы потребления, цены на содержание и ремонт жилья, наем жилых помещений, порядок расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги меняются. Информирование нанимателя о таких изменениях - также обязанность наймодателя.

За неисполнение своих обязанностей наймодатель несет предусмотренную законодательством ответственность. Ч. 2 ст. 66 ЖК РФ конкретизирует эту норму в отношении проведения капитального ремонта, предоставляя нанимателю по своему выбору требовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением обязанностей наймодателя по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. Именно наниматель в данном случае наделен правом выбора вида ответственности, по собственному усмотрению и в зависимости от конкретных обстоятельств гражданского правонарушения выбирая, какой из трех возможных исков предъявить.

Нормы об ответственности наймодателя содержатся и в КоАП РФ, в частности, в ст. 7.23 сказано, что нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей. Гораздо большие суммы штрафов (на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей) предусмотрены за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил их содержания и ремонта либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование без согласия нанимателя, если переоборудование существенно изменяет условия пользования.

Важно, что в данной сфере правоотношений действует также Закон РФ "О защите прав потребителей". На ответственность наймодателя этот факт накладывает свой отпечаток: наймодатель отвечает независимо от наличия или отсутствия своей вины, то есть имеет место безвиновная ответственность. Чего нельзя сказать о компенсации морального вреда. Здесь ст. 15 четко указывает, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения его прав, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда, да и вообще осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Отдельно стоит сказать об ответственности исполнителя. Она определяется ГК РФ, а также Законом РФ "О защите прав потребителей", Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам".

На последнем акте стоит остановиться подробнее. Конечно же, куда более часто упоминаются неплательщики коммунальных услуг, на всеобщее обозрение вывешиваются их списки, в прессе называются "страшные" суммы задолженностей, и в свете этого возможность привлечь к ответственности исполнителя за допущенные нарушения как-то отходит на второй план, да и встречается довольно редко. Но в названном Постановлении ей уделено пристальное внимание. И пусть исполнитель не является стороной договора социального найма жилого помещения, для нанимателя (потребителя) он представляется значительной фигурой, субъектом, порой весьма существенно влияющим на жилищные правоотношения.

Исполнитель - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем (инженерные коммуникации и оборудование, расположенные в помещениях многоквартирного дома или в жилом доме), с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Им может быть управляющая организация (юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов), товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы <*>.

--------------------------------

<*> Комментирует: Ева Шипунова, к.ю.н., адвокат.

В правоприменительной практике достаточно часто встречаются случаи бездоговорного потребления электрической энергии гражданами. Когда исполнителем является управляющая компания, возникает вопрос о том, с кого взыскивать задолженность: с граждан или непосредственно с управляющей компании. Судебная практика, как правило, обоснованно идет по пути взыскания задолженности за бездоговорное потребление именно с "конечных потребителей электрической энергии", привлекая управляющую организацию только в качестве третьего лица (например, Постановление ФАС Уральского округа от 11.09.2008 N Ф09-5726/08-С5).

Однако единообразие при решении подобного рода дел отсутствует. Это связано с тем, что Постановление Правительства РФ от 31.08.2006 N 530 "Об утверждении Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики" не конкретизирует, кого следует относить к лицам, осуществляющим бездоговорное потребление электрической энергии. Поскольку управляющие компании следует рассматривать только как исполнителей, приобретающих электрическую энергию в целях оказания коммунальных услуг гражданам, предлагается с целью разрешения заявленной проблемы в абзаце 3 п. 151, п. 152, п. 153, абзаце 1 п. 156 указанных Правил "лицо, осуществлявшее бездоговорное потребление электрической энергии" заменить на "лицо, осуществлявшее бездоговорное потребление электрической энергии для собственных нужд".

Так вот, исполнитель в соответствии с Правилами несет ответственность за нарушение качества и порядка предоставления коммунальных услуг, а также за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу потребителя (в нашем случае нанимателя по договору социального найма), лицам, проживающим совместно с ним, вследствие непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества независимо от его вины. Исключение из правила: если исполнитель докажет, что ухудшение качества коммунальных услуг произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы (причем к ним не относятся нарушение обязательств со стороны контрагентов исполнителя или действия (бездействие) исполнителя, включая отсутствие у исполнителя необходимых денежных средств), тогда от ответственности он освобождается.

В каких случаях потребитель может требовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества? Это, во-первых, те ситуации, которые перечислены в законодательстве о защите прав потребителей. Во-вторых, когда такая возможность предусмотрена договором:

а) если суммарное время перерывов в предоставлении коммунальных услуг за расчетный период превышает допустимые перерывы в предоставлении коммунальных услуг, установленные в приложении N 1 к Правилам;

б) если не отвечают требованиям, установленным законодательством Российской Федерации:

- давление холодной или горячей воды, а также температура горячей воды в точке разбора;

- давление сетевого газа в жилом помещении;

- параметры напряжения и частоты в электрической сети в жилом помещении;

в) если температура воздуха в жилом помещении в многоквартирном доме (в том числе в отдельной комнате в квартире) или в жилом доме ниже значений, установленных законодательством Российской Федерации, более чем на величину допустимого отклонения температуры и если давление во внутридомовой системе отопления меньше значения, указанного в приложении N 1 к Правилам. Если иное не установлено договором, потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) за некачественное отопление в случае проведения потребителем мероприятий по подготовке жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период;

г) если в аварийно-диспетчерской службе отсутствует регистрация сообщения потребителя о нарушении качества предоставления коммунальных услуг или их непредоставлении.

Правила оставляют данный перечень открытым, допуская, что иные случаи могут быть предусмотрены договором. Компенсация морального вреда, кстати, тоже возможна.

Помимо гражданско-правовой и административной для наймодателя предусмотрена также уголовная ответственность. Она наступает по ст. 139 УК РФ "Нарушение неприкосновенности жилища" с той лишь особенностью, что уголовное наказание понесут должностные лица, а не сам наймодатель, поскольку согласно российской уголовной доктрине субъектом уголовно-правовых отношений он не является.

Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, карается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок от ста двадцати до ста восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев. Если деяние было совершено с применением насилия или с угрозой его применения, то оно наказывается штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев либо лишением свободы на срок до двух лет. При использовании лицом своего служебного положения в двух вышеназванных случаях наказание возможно в виде штрафа в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок от двух до пяти лет, либо ареста на срок от двух до четырех месяцев, либо лишения свободы на срок до трех лет.

Права и обязанности нанимателя рассмотрим по той же самой схеме: сначала то, что содержится в ЖК РФ, а затем то, что предлагает нам Типовой договор. Некоторые из них уже были упомянуты, но это и неудивительно, ведь права и обязанности сторон корреспондируют друг с другом.

Итак, в ст. 67 ЖК РФ сказано, что наниматель вправе в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Их круг определяется в ст. 70 ЖК РФ: это супруг нанимателя, его дети и родители с письменного согласия членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, или, опять же с согласия в письменной форме членов семьи, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя, - другие граждане в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. В последнем случае наймодатель может запретить вселение, если общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Никакого согласия не требуется, если к родителям вселяются их несовершеннолетние дети. Аналогичные нормы содержит и ст. 679 ГК РФ, которая к социальному найму также применяется, правда, она называет лиц, подлежащих вселению, "постоянно проживающими с нанимателем гражданами". Любое вселение влечет за собой изменение договора в части необходимости указания в нем нового члена семьи нанимателя;

2) сдавать жилое помещение в поднаем, т.е. с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи передавать часть занимаемого им жилого помещения или все полностью (в случае временного выезда). Если поднаем касается комнаты в коммунальной квартире, то требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Запрещается поднаем, если в жилом помещении уже проживает или, наоборот, вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний из перечня, указанного в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях. Еще одно важное ограничительное условие: договор поднайма может быть заключен лишь при условии, что после его заключения общая площадь жилого помещения на одного проживающего будет не меньше учетной нормы, а в коммунальной квартире - не меньше нормы предоставления (ст. 76 ЖК РФ).

Стороны договора поднайма самостоятельно определяют срок его действия, а также порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем (договор носит возмездный характер). Если срок не был предусмотрен, то считается, что договор действует в течение одного года. Хоть закон прямо не указывает, что на договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок, такой вывод можно сделать из толкования норм п. 3 ст. 672 и п. 5 ст. 685 ГК РФ.

Передача жилья не освобождает нанимателя от ответственности перед наймодателем, ведь новые жильцы не приобретают самостоятельное право пользования жилым помещением.

Договор поднайма прекращается в нескольких случаях. Самое очевидное, когда истекает срок его действия. Если он не указан, то инициатор разрыва договорных отношений должен за три месяца предупредить другую сторону о прекращении договора (вместе с тем раньше, по ЖК РСФСР, такая обязанность возлагалась лишь на нанимателя). Во-вторых, когда прекращается договор социального найма. В-третьих, это расторжение на основе взаимной договоренности, что оформляется отдельным соглашением сторон, или по решению суда, если поднаниматель не выполняет условия договора поднайма, свои обязанности. В последнем случае допускается повторное обращение в суд, но уже с требованием о выселении (причем без предоставления другого жилого помещения), если в добровольном порядке освободить занимаемое помещение поднаниматель не хочет (ст. 79 ЖК РФ);

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (по взаимному согласию нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, с предварительным уведомлением наймодателя и на безвозмездной основе на период не более шести месяцев подряд). Наймодатель может проявить свою волю в единственном случае: если после вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры меньше учетной нормы, а для коммунальной квартиры - меньше нормы предоставления.

По сути, складывающиеся между нанимателем и временными жильцами отношения представляют собой безвозмездное пользование жилым помещением (однако, так же как и в предыдущем случае, самостоятельное право пользования у временных жильцов отсутствует), но они не требуют обязательной письменной формы, для заключения договора достаточным является совершение конклюдентных действий, т.е. непосредственного вселения.

Как только оговоренный срок проживания истекает, временные жильцы должны съехать. Если срок не согласован, то соответствующее требование предъявляет наниматель или совместно проживающий с ним член семьи и жильцам дается семь дней, чтобы освободить занимаемое помещение. В противном случае они выселяются в судебном порядке (но не самоуправно нанимателем) без предоставления другого помещения соответствующими исполнительными органами. И наконец, третий юридический факт, с которым закон связывает прекращение отношений по безвозмездному пользованию жилым помещением, - это прекращение договора социального найма (ст. 80 ЖК РФ);

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения. Ранее действовавшее законодательство не содержало в себе четко разграниченных правил в отношении названных категорий, что вызывало различное их толкование учеными-теоретиками. Совершенствование правоприменительной практики было достигнуто путем посвящения в новом ЖК РФ обмену жилыми помещениями специальных статей 72 - 75, а замене - ст. 81.

Обмен осуществляется с письменного согласия нанимателя и проживающих совместно членов его семьи (в том числе и временно отсутствующих), причем предметом сделки также будет являться жилое помещение по договору социального найма, что исключает возможность обмена на жилое помещение, находящееся в коммерческом найме или в специализированном жилищном фонде. Закон закрепляет принцип равенства жилищных прав нанимателя и совместно проживающих с ним членов семьи, ведь последние вправе требовать обмена занимаемого ими жилого помещения на другое, также находящееся в социальном найме, в том числе и посредством подачи искового заявления в суд с просьбой произвести принудительный обмен (если с нанимателем не будет достигнуто соглашение об обмене). Когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей, обмен возможен только с предварительного согласия органов опеки и попечительства, которые убедятся, что нарушение прав или законных интересов названных лиц исключено. Такое решение дается в письменной форме и предоставляется заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Не будет решения как акта административно-правового характера, появится основание для оспаривания обмена (п. 1 ст. 75 ЖК РФ).