Тема 7. Правове регулювання оренди та лізингу

Поняття, характерні ознаки та істотні умови договору оренди (найму). Окремі види договору оренди.

Договір найму (оренди) земельної ділянки.

Договір найму (оренди) будівель та інших капітальних споруд: поняття та сфера застосування; особливості правового регулювання.

Договір фінансової оренди (лізинг).

Література [1,2,35,58,60,62,82,91,92]

Методичні вказівки:

Вивчення даної теми необхідно розпочинати з розкриття поняття оренди.

За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає дру­гій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий ком­плекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Слід звернути увагу на те, що об'єктом оренди можуть бути:

• державні та комунальні підприємства або їх структурні під­розділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об'єк­ти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, по­слуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміще­ний об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання;

• нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення);

• інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-тех­нічного призначення, що належить суб'єктам господарюван­ня.

Оренда структурних підрозділів державних та комунальних підприємств не повинна порушувати виробничо-господарську ці­лісність, технологічну єдність цього підприємства.

Законом може бути встановлено перелік державних та кому­нальних підприємств, цілісні майнові комплекси яких не мо­жуть бути об'єктом оренди.

До відносин оренди застосовуються відповідні положення Ци­вільного кодексу України з урахуванням особливостей, передба­чених ст. 283 ГКУ.

У ст. 284 ГКУ закріплюються умови договору оренди. Так, до істотних умов договору оренди належать:

• об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індек­сації);

• строк, на який укладається договір оренди;

• орендна плата з урахуванням її індексації;

• порядок використання амортизаційних відрахувань;

• відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю.

Умови договору оренди діють упродовж усього строку дії дого­вору, а також якщо після його укладення законодавством вста­новлено правила, що погіршують становище орендаря.

Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.

Строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на таких самих умовах, які були передбачені договором.

Студент повинен знати, що орендар має переважне право перед іншими суб'єктами госпо­дарювання на продовження строку дії договору оренди. Він може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності під­приємства, майно якого передано в оренду.

Орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, і своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Орендар відшкодовує орендодавцю вартість орендованого май­на в разі відчуження цього майна або його знищення чи псуван­ня з вини орендаря (ст. 285 ГКУ).

У ст. 286 ГКУ наводиться визначення поняття орендної пла­ти. Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар спла­чує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської ді­яльності. Розмір орендної плати може бути змінений за пого­дженням сторін, а також в інших передбачених законодавством випадках.

Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної пла­ти, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погір­шився стан об'єкта оренди.

Орендна плата встановлюється у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватися в натуральній або грошо­во-натуральній формі.

Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Окремою статтею ГКУ регулюються питання, що виникають з відносин оренди державного та комунального майна. Так, у ст. 287 ГКУ зазначається, що до орендодавців щодо державного та комунального майна належать:

• Фонд державного майна України, його регіональні відділен­ня — щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є держав­ною власністю, а також іншого майна в передбачених зако­ном випадках;

• органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Респуб­ліки Крим або місцевими радами управляти майном, — від­повідно щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим або перебуває в комунальній власності;

• державні (комунальні) підприємства — щодо окремого індиві­дуально визначеного майна, а з дозволу орендодавців — також щодо цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозді­лів та нерухомого майна.

Організаційні та майнові відносини, пов'язані з переданням в оренду цілісних майнових комплексів державного сектора еконо­міки, а також цілісних майнових комплексів, що становлять комунальну власність, регулюються законодавством відповідно до ГКУ.

Утворення орендного підприємства здійснюється відповідно до ст. 115 ГКУ. Статут суб'єкта господарювання, утвореного на базі орендованого майна, не може суперечити умовам договору оренди.

Відповідно до ст. 288 ГКУ орендар має право передати окремі об'єкти оренди в суборенду, якщо інше не передбачено законом або договором оренди. Передання в суборенду цілісних майнових комплексів забороняється.

Орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди. Умови викупу орендованого дер­жавного (комунального) майна (цілісного майнового комплексу) визначаються законом.

Орендар має право в будь-який час відмовитися від здійснен­ня передбаченого в договорі права на викуп об'єкта оренди.

Приватизація зданих в оренду цілісних майнових комплексів здійснюється у випадках і порядку, передбачених законом (ст. 289 ГКУ).

У ст. 290 ГКУ зазначається, що відносини, пов'язані з орен­дою землі як засобу виробництва, регулюються Земельним коде­ксом України та відповідними законами України.

Оренда земельної ділянки без договору, укладеного в письмо­вій формі, посвідченого нотаріально та зареєстрованого в устано­вленому законом порядку, забороняється.

Розмір плати за користування земельною ділянкою, що є дер­жавною або комунальною власністю, не може бути нижчий за встановлений відповідно до закону. Випадки звільнення від пла­ти за користування земельною ділянкою або зменшення розміру плати визначаються законом.

Припинення договору оренди регулюється ст. 291 ГКУ, де, зокрема, визначено, що одностороння відмова від договору орен­ди забороняється.

Договір оренди припиняється в таких випадках:

• закінчення строку, на який його було укладено;

• викупу (приватизації) об'єкта оренди;

• ліквідації суб'єкта господарювання - орендаря;

• загибелі (знищення) об'єкта оренди.

Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом Украї­ни для розірвання договору найму, у порядку, встановленому ст. 188 ГКУ (порядок зміни та розірвання господарських дого­ворів).

Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним ко­дексом України.

При вивченні даного питання варто взяти до уваги наступні нормативно-правові акти: Цивільний кодекс України, Земельний кодекс України, Закон України „Про оренду землі” від 06.10.98 р. у редакції Закону від 02.10.2003 р.

Згідно зі ст. 792 ЦК договір найму (оренди) земельної ділянки – це договір, за яким наймодавець зобов’язується передати наймачеві ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватися у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст. З Закону „Про оренду землі” об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Земельна ділянка може передаватися в оренду з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, і знаходяться на ній, або без них.

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи (ч. 1 ст. 4 Закону). Отже, як вказано в інформаційному листі Вищого арбітражного суду України від 14.01.99 р., фізичні та юридичні особи, яким земля надана в користування (ст. 19 Земельного кодексу України), орендодавцями бути не можуть.

Так само як при оренді державного і комунального майна, при оренді землі Закон практично не містить обмежень щодо кола осіб, які можуть бути орендарями.

Відповідно до ст. 14 Закону договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.

Ст. 16 Закону „Про оренду землі” регулює порядок укладення договору оренди землі. Виходячи зі змісту цієї статті, можна виділити такі етапи процедури укладення та оформлення договору оренди землі.

1. Укладення договору оренди земельної ділянки, що знаходиться у власності громадян або юридичних осіб, між власником і особою, що бажає одержати земельну ділянку в оренду.

2. Подання заяви (клопотання) особою, яка бажає одержати в оренду земельну ділянку із земель державної або комунальної власності, до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування.

3. Розгляд заяви (клопотання) і надання земельної ділянки в оренду здійснюються в порядку» передбаченому Земельним кодексом України.

4. У разі згоді орендодавця передати земельну ділянку в оренду укладається договір, у якому визначаються істотні та інші умови договору оренди землі.

5. Передача земельної ділянки в оренду без зміни її цільового призначення, межі якої визначені в натурі, здійснюється без розроблення проекту її відведення.

6. У разі зміни цільового призначення земельної ділянки надання її в оренду здійснюється за проектом відведення в порядку, встановленому законом.

7. У разі надходження двох або більше заяв(клопотань) на оренду однієї й тієї самої земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності, відповідні орендодавці, органи виконавчої влади чи органи місцевого самоврядування проводять аукціон або конкурс щодо набуття права оренди земельної ділянки, якщо законом не встановлено
інший порядок.

8. Укладений договір підлягає державній реєстрації.

Порядок державної реєстрації договорів оренди землі затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.98 р. № 2073. Цей Порядок визначає єдині умови реєстрації договорів оренди і договорів суборенди земельних ділянок. Державна реєстрація договорів оренди є офіційним” визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Вона проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної і міської ради, Київської і Севастопольської міськими державними адміністраціями за місцезнаходженням земельної ділянки.

Закон „Про оренду землі” позначає не момент укладення договору оренди, а „чинність договору оренди землі”. Відповідно до ст. 18 Закону, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Згідно зі ст. 19 Закону „Про оренду землі” строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Ст. 8 Закону „Про оренду землі” регулює суборенду земельних ділянок.

Специфіка цих правил:

1) як загальне правило, передбачена можливість суборенди орендованої земельної ділянки або її частини без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду;

2) передбачена заборона передачі в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів;

3) існують спеціальні вимоги щодо оформлення договору суборенди – він підлягає державній реєстрації, а за згодою сторін посвідчується нотаріально.

Відповідно до інформаційного листа Вищого арбітражного суду України від 14.01.99 р., закон не обумовлює форму договору суборенди землі, але зі змісту ч. 5 ст. 9 Закону, що передбачає державну реєстрацію такого договору, випливає, що він також має бути укладений у письмовій формі. Обов’язкового нотаріального посвідчення договору суборенди землі Закон не передбачає.

Поряд із цими особливостями, правове регулювання договору суборенди земельної ділянки має істотну подібність із загальними правилами про суборенду та у цьому підкоряється загальним правилам суборенди:

• необхідною є згода орендодавця на суборенду;

• умови договору суборенди повинні обмежувати ся умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому;

• строк суборенди не повинен перевищувати строку дії договору оренди земельної ділянки;

• у разі припинення договору оренди дія договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Істотні умови договору:

1) об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

2) строк дії договору оренди;

3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

4) умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

5) умови збереження стану об’єкта оренди;

6) умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

7) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

8) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

9) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;

10) відповідальність сторін (ст. 15 Закону).

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, а також порушення вимог ст. 4-6, 11, 17, 19 Закону є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися й інші умови, зокрема, якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов’язань сторін, порядок страхування об’єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об’єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути: на зміну або припинення дії договору оренди.

Орендна плата за землю визначена Законом як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Норми Закону, що регулюють орендну плату за оренду землі, надають значну свободу сторонам – розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (ч. 2 ст. 21 Закону).

Водночас, Закон встановлює два імперативних правила:

1) у разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди не повертається;

2) плата за суборенду земельних ділянок державної і комунальної власності не може перевищувати орендної плати.

Орендна плата може встановлюватися в таких формах:

• грошовій;

• натуральній;

•відробітковій (надання послуг орендодавцю).

Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.

Особливістю норм, що регламентують припинення договору оренди землі, с те, що розрізняють припинення договору і розірвання його.

Ст. 31 Закону називає п’ять підстав припинення договору оренди земельної ділянки:

1) закінчення строку, на який його було укладено;

2) викуп земельної ділянки для суспільних потреб та примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

3) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

4) смерть фізичної особи – орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у ст. 7 Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

5) ліквідація юридичної особи – орендаря.

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Таким чином, враховуючи зазначені особливості договору оренди землі, можна зробити висновок про спеціальний правовий режим цієї оренди. Договір оренди землі є одним з різновидів договору оренди, що має істотну специфіку.

Ще одним особливим договором найму (оренди) слід визнати договір найму будівлі або іншої споруди, за яким наймодавець зобов’язується передати наймачеві за плату у тимчасове володіння та користування будівлю або іншу капітальну споруду.

Правове регулювання цього договору здійснюється спеціальними правилами, закріпленими в § 4 гл. 58 ЦК та правилами щодо оренди нерухомого майна.

Форма договору: письмова, а строком на 1 рік і більше чи за бажанням однієї із сторін підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Істотними умовами договору є умови про предмет найму та про розмір плати за користування. Предметом договору є будівлі або інші капітальні споруди. За своїм правовим режимом ці об’єкти належать до нерухомих речей, тому їх можна визначити як штучно збудований на земельній ділянці чи під нею (під землею) самостійний об’єкт, який фундаментально пов’язаний із земельною ділянкою, використовується (або може використовуватися) за цільовим призначенням та переміщення якого є неможливим без його знецінення та зміни його призначення. А плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

Відповідно до ст. 795 ЦК, передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписують сторони договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Наприклад, сторони можуть передбачити в договорі, що зобов’язання наймодавця щодо передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди вважатиметься виконаним лише тоді, коли він фактично передасть будівлю або іншу капітальну споруду, або сплатить витрати з державної реєстрації переходу права найму тощо.

У разі припинення договірних відносин, повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписують сторони договору. Тому відмова однієї із сторін від підписання відповідного документа (акту) розглядатиметься як відмова від виконання зобов’язання про повернення предмету найму.

Специфіка договору полягає в тому, що його предмет юридично пов’язаний із земельною ділянкою. У зв’язку із цим будівля або інша капітальна споруда та земельна ділянка, на якій вони містяться, розглядаються як єдиний будівельно-технічний і господарсько-експлуатаційний об’єкт. При цьому, земельна ділянка є річчю-приналежністю головних речей – будівлі або іншої капітальної споруди. Взаємозв’язок прав наймача будівлі або іншої капітальної споруди з правами на земельну ділянку встановлено в ст. 796 ЦК, де зазначено, що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Крім того, в договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначено, наймачеві надається право користування всією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Відповідно до ст. 292 ГКУ лізинг - це господарська діяль­ність, спрямована на інвестування власних чи залучених фі­нансових коштів, яка полягає в наданні за договором лізингу однією стороною (лізингодавцем) у виключне користування другій стороні (лізингоодержувачу) на визначений строк майна, що належить лізингодавцю або набувається ним у власність (гос­подарське відання) за дорученням чи погодженням лізингоодержувача у відповідного постачальника (продавця) майна, за умови сплати лізингоодержувачем періодичних лізингових пла­тежів.

Залежно від особливостей здійснення лізингових операцій лі­зинг може бути двох видів - фінансовий та оперативний. За формою здійснення лізинг може бути зворотним, пайовим, між­народним тощо.

Об'єктом лізингу може бути нерухоме і рухоме майно, при­значене для використання як основні фонди, не заборонене зако­ном до вільного обігу на ринку і щодо якого немає обмежень про передання його в лізинг. Майно, яке становить державну (кому­нальну) власність, може бути об'єктом лізингу тільки за пого­дженням з органом, що здійснює управління цим майном, відпо­відно до закону.

Не можуть бути об'єктами лізингу земельні ділянки, інші природні об'єкти, а також цілісні майнові комплекси державних (комунальних) підприємств та їх структурних підрозділів.

Перехід права власності на об'єкт лізингу до іншої особи не є підставою для розірвання договору лізингу.

Правове регулювання лізингу здійснюється відповідно до ГКУ та законів України.

Лізинг - особливий вид договору майнового наймання.

Варто пам’ятати, що лізинг охоплює складний комплекс договірних відносин і здій­снюється на базі двох чи більше договорів, насамперед купівлі-продажу і майнового наймання. За договором купівлі-продажу між фірмою - продуцентом технічного об'єкта і лізинговою фір­мою остання здобуває машину чи устаткування у власність спе­ціально з метою подальшого здавання їх в оренду. За договором майнового найму, чи власне лізингу, між лізинговою фірмою-власником і промисловою фірмою-користувачем технічний об'єкт здається в найм. Цей неподільний зв'язок двох операцій - ку­півлі-продажу майна й передавання його в користування (чи орен­ду) - відображується в часто застосовуваному визначенні дого­вору про лізинг як договору оренди-продажу.