Реконструкция гостиничных зданий

На сегодняшний день существуют определенные тенденции по совершенствованию индустрии туризма и гостеприимства. Повышение качества гостиничных услуг связано с увеличением спроса на более комфортное размещение, и это должны учитывать гостиницы среднего класса, для которых повышение комфортности номеров может стать ключевым моментом в удержании клиентов.

В середине 1950-х гг. во многих городах наблюдался всплеск гостиничного строительства. Гостиницы были рассчитаны на большое количество мест и минимальные удобства для пользователей. В 80 % номеров отсутствовали санузлы, душевые расположены в подвальных помещениях. Отсутствие мало-мальски развитой инфраструктуры (автостоянки, развлекательные центры, бассейны и пр.) приводило к снижению капитализации и, как следствие, доходности гостиничных комплексов.

Совсем иначе выглядят такие постройки с точки зрения сегодняшней индустрии гостеприимства. Необходима оптимизация затратного механизма при низком техническом уровне и высокой моральной и физической изношенности жилого фонда. И сегодня поддерживать их в рабочем состоянии путем капитальных ремонтов уже экономически невыгодно.

Вопрос о приведении многокорпусных гостиниц в соответствие с современными требованиями требует индивидуального подхода по каждому отдельному случаю. Иногда дешевле разобрать корпус и отстроить на его месте новый, нежели бесконечно латать старое строение. Инвариантность методов и альтернативных архитектурно-планировочных решений реконструкции и модернизации, наряду с оптимизацией эффективности использования земельных участков за счет увеличения плотности застройки, этажности существующих и создаваемых зданий и освоение подземных пространств, позволит создать крупные градообразующие объекты – современные отели с расширенной инфраструктурой.

Существует два направления в увеличении числа и качества гостиниц: строительство новых многоэтажных отелей и реконструкция старых.

Предприятия, в зависимости от специфики своей деятельности, проводят следующие мероприятия:

- реконструкция многокорпусных гостиниц постройки 50-х гг.;

- дополнительный землеотвод при реконструкции ветхих отелей;

- реконструкция однокорпусных гостиниц;

- снос малоэтажных (как правило пятиэтажных) корпусов гостиниц, строительство на их месте многоэтажных, увеличивая вдвое номерной фонд и строительство малых (семейных) отелей, более высокой категории;

- реконструкция ветхих зданий, имеющих историческую значимость, превращают в уютные отели;

- реконструкция путем достройки новых этажей;

- реконструкция и обновление номерного и нежилого фонда гостиницы, путем полной замены технического оснащения, системы вентиляции, кондиционирования, электропитания, пожарного оповещении и др.;

- поэтажное обновление номерного фонда и нежилых помещений;

- реконструкция подвальной части гостиницы, конференц-залов, прилегающих территорий;

- модернизация и повышение комфортности гостиниц;

Существуют разные подходы в отношении реконструкции многокорпусных и однокорпусных гостиниц.

Многокорпусные гостиницы проще реконструировать по частям, что позволит им оставаться на рынке гостиничных услуг в период ремонта и уменьшить объем капиталовложений за счет использования доходов функционирующих и уже реконструированных корпусов.

Реконструкцию однокорпусных гостиниц проводят одним из трех вариантов:

А. Капитальный ремонт зданий с модернизацией, перекладкой внутренних коммуникаций, обновление фасадов и оптимизацией поэтажных планировок. Возможна (но не обязательна) дополнительная пристройка торговых площадей и предприятий гостиничного обслуживания. Не предлагаются: изменение этажности капитальной встройки и пристройки к существующим площадям. Это краткосрочный проект (максимум 5-7 лет) по улучшению условий гостеприимства, отвечающий совокупности современных требований, но по-прежнему не позволяющий эффективно использовать землеотводы. К тому же неизбежно уменьшение номерного фонда и числа мест для приема. Гостиница остается в том же самом низком ценовом и рыночном секторе. Проблема автостоянок в варианте А вообще не рассматривается.

Б. Поэтапная реконструкция без приостановки хозяйственной деятельности с надстройкой типовых и мансардных этажей. Возможна пристройка новых сооружений для размещения гостиничной инфраструктуры, встройка сооружений между существующими корпусами. Предусматривается замена или модернизация инженерных коммуникаций, перепланировка и переоборудование номерного фонда, создание новой структуры объектов торговли и питания, введение комплекса услуг отдыха и развлечений, конгресс-залов и др. При этом можно использовать технологии, позволяющие без усиления существующих фундаментов, путем создания выносных, осуществить значительное (до 10 этажей) повышение этажности гостиничных корпусов. Этот вариант предполагает капитальный ремонт существующих корпусов с полной поэтажной перепланировкой, надстройкой от 2-х до 5 этажей, двухуровневую мансарду и включение в оборот подвальных помещений. Возможна пристройка полезных площадей коммерческо-бытового назначения.

Вариант Б предполагает кратко-среднесрочный (10-12 лет) либо среднесрочный (10-15 лет) проект по улучшению условий предоставления услуг гостеприимства на современном уровне. Данный вариант неэффективно использует землеотвод, ограничен возможностями достижения полноценных результатов и имеет относительно высокий уровень затрат на реконструкцию. Ограничены архитектурно-планировочные решения, прежде всего, состоянием зданий и фундаментов, совокупно с надстройкой. Неизменна и неэффективная конфигурация застройки. При этом варианте реконструкции гостиница перемещается в более высокий ценовой и рыночный сектор наряду с возможностью серьезного структурирования помещений и бизнесов предприятия. Поэтапная реконструкция позволяет поэтапно сохранить доходы предприятия, пускай не в полном размере.

В. Предусматривает полную разборку всех гостиничных корпусов и постройку нового гостиничного комплекса на отдельном земельном участке с принципиально новым архитектурно-планировочным решением. Строительство по современным нормативам с применением новейших материалов и технологий. При проектировании учитывается вся площадь застройки, а все сопряженные проблемы – от парковки автотранспорта до досуга туриста – решаются комплексно.

Преимущества варианта В заключаются в поэтапном проведении работ по сносу малоэтажных гостиничных корпусов и строительству новых малоэтажных зданий без дополнительной нагрузки на городские земли в виде новых землеотводов. Строительство новых зданий происходит без остановки деятельности существующих гостиниц. Кроме существенного дополнительного ресурса номерного фонда, этот вариант позволяет создать предприятие на уровне, способном предоставлять услуги гостеприимства ближайшие 30-40 лет.