Задача 3. Определить стоимость земельного участка, предоставляемого для строительства АЗС на 8 колонок

Определить стоимость земельного участка, предоставляемого для строительства АЗС на 8 колонок.

Капитальные вложения из расчёта на одну колонку составляют 35500 у.е., возмещение инвестиций идет по прямолинейному методу, планируемая отдача от инвестиций – 26 %, срок экономической жизни – 10 лет. Анализ аналогов показал следующее:

- в среднем за сутки в течение одного часа с одной колонки продают 27 л бензина;

- средняя прибыль от продажи 1 л бензина составляет 0,1 у.е.;

- потери рабочего времени за счет пересменок, профилактических и ремонтных работ и т.д. составляют 21 %.

Решение:

Для оценки применим метод техники остатка для земли, так как отсутствуют данные о продажах свободных участков земли.

Расчеты выполняются в несколько этапов:

Определяем общий чистый операционный доход (ЧОД) от всего объекта, используя данные по аналогам:

ЧОД=(24*288)*(8*27*0,1)=149299 у.е.

Где 24 – количество часов в сутках;

288 – количество рабочих дней в году (365-21%);

8 – количество колонок;

27 – объем бензина в литрах продаваемый с каждой колонки в час;

0,1 – средняя прибыль от продажи 1 литра бензина.

Определяем ЧОД от зданий и сооружений:

ЧОД зд=Сзд*Ккапзд

Где Сзд- стоимость зданий и сооружений;

Ккапзд- коэффициент капитализации для зданий.

Сзд=35500*8=284000 у.е.

Ккапзд=0,26+1/10=0,36 по методу Ринга, где 0,26 - отдача от инвестиций, 10 – срок экономической жизни.

Итак,

ЧОД зд=284000*0,36=102240 у.е.

Определяем остаток ЧОД, относимый к земле:

ЧОДзем=ЧОД-ЧОДзд

ЧОДзем=149299-102240=47059 у.е.

Рассчитываем рыночную стоимость земли путём капитализации ЧОД от земли:

где ккапзем- коэффициент капитализации земли.

Таким образом, стоимость данного участка земли составила 180996 у.е., она зависит от данных полученных при анализе аналогов, суммы капитальных вложений в сооружения АЗС, коэффициента капитализации сооружений, продолжительности экономической жизни, а так же от процента планируемой отдачи от инвестиций.

[1] Афонина А.В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита. - М.: «Омега-Л», 2009.

[2] Разумова И.А. Ипотечное кредитование – СПб: Питер, 2009.

[3] http://www.rusipoteka.ru

[4] http://lexandbusiness.ru

[5] http://www.newipoteka.ru/ipoteka/

[6] http://www.banki.ru

[7] www.strol/FINANSY/ipoteka-obzor;

[8] Гражданский кодекс РФ.

[9] http://www.realtypress.ru://kmsoft.ru://www.cfin.ru.library.ru://lib.ru/.koob.ru/

[10] Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;