Особенности некоторых видов ипотеки

Ипотечный кредит жилья отличается от других договоров ипотечного кредитования своей целью – приобретение жилой недвижимости и предметом ипотеки – приобретаемое жилье. Особенности ипотеки жилых помещений раскрываются большей частью в главе XIII ФЗ «Об ипотеке». Действие данных норм распространяется на ипотеку предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Ипотека государственных (муниципальных) жилых помещений не допускается. В то же время, правила данной главы применяются к части жилого дома или квартиры. Понятие жилого помещения определяется в ч. 2 ст. 16 Жилищного Кодекса РФ. Это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Относительно момента возникновения ипотеки на жилое помещение, приобретенное или построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка (иной кредитной организации) или средств целевого займа, в ФЗ «Об ипотеке» говорится, что им является государственная регистрация права собственности заемщика на жилое помещение. К ипотеке, возникающей по указанному основанию, применяются нормы о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Наконец, обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире (ст. 78 ФЗ «Об ипотеке»). Кроме того, договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу (ст. 675 ГК РФ).
Обеспечение кредита оформляется следующим образом:
1. договором об ипотеке приобретенного жилого помещения, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки (при ипотеке в силу договора и залоге имеющегося жилья);
2. трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (заемщик, кредитор, продавец) последовательно и практически одновременно фиксируют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику) и ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
3. договором на долевое строительство при ипотеке в силу договора или в силу закона;
4. договором на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита.
Поскольку задачи ипотечного жилищного кредитования нацелены на улучшение жизни населения, то государство должно способствовать его развитию, тем более что оно не может обеспечить социальным жильем всех нуждающихся в нем. Для развития ипотечного жилищного кредитования Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Его основными целями стало:
• создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;
• обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;
• создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;
• создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;
• формирование рынка ипотечных ценных бумаг.
Существуют также некоторые особенности ипотеки земельного участка. Они большей частью регулируются главой XI ФЗ «Об ипотеке». Во-первых, существуют земельные участки, подлежащие и не подлежащие ипотеке. Могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Если земельные участки находятся в общей совместной или долевой собственности, то ипотека может быть установлена только на принадлежащий лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Ипотека земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности по общему правилу не допускается. Как правило, это земли поселений, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, земли обороны и др. Однако предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
В соответствии со ст. 267 ГК РФ не допускается залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении.
Можно также сказать, что предусмотрены ограничения передачи в залог земли иностранцам: на приграничных территориях не допускается залог земель любых категорий.
Действительно, в соответствии с п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами. Важно отметить также, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя (ч. 4 ст. 340 ГК РФ и ч.1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке»). Однако данная норма является диспозитивной, и стороны в договоре могут предусмотреть иное. В случае если договором предусмотрено право залогодателя распоряжаться указанным имуществом, то залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если в договоре не установлено иное, то ипотека распространяется и на эти задания и сооружения (ст. 65 ФЗ «Об ипотеке»). Однако если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. Что касается зданий третьих лиц, имеющихся на заложенном земельном участке, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка (ч. 5 ст. 340 ГК РФ и ст. 66 ФЗ «Об ипотеке»). Рассмотрим теперь особенность правового регулирования ипотеки предприятия. Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью в соответствии с ч. 1 ст. 132 ГК РФ. В его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права. При ипотеке предприятия право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, в том числе нематериальные активы (ч. 2 ст. 340 ГК РФ и ч. 2 ст. 70 ФЗ «Об ипотеке»). Однако нельзя взять или передать в ипотеку права организации, полученные на основании лицензии. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 7 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» вид деятельности, на который распространяется лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Существуют также особенности обязательства, которое может быть обеспечено ипотекой предприятия. В соответствии со ст. 71 ФЗ «Об ипотеке» ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке, в противном случае право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке. В соответствии с ч. 1 ст. 70 ФЗ «Об ипотеке» передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Однако акционеры или учредители ООО или пайщики кооператива не являются собственниками имущества, которое они передали в уставный капитал. Таким образом, согласие будет давать собственник предприятия, а именно орган организации, уполномоченный ее представлять. Им, как правило, является генеральный директор, действующий от имени организации по уставу. Важно отметить, что при заключении договора ипотеки предприятия нужно учитывать положение законодательства о крупных сделках, поскольку ипотечный кредит под залог предприятия будет являться крупной сделкой. Это глава X федерального закона «Об акционерных обществах» и ст. 46 федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью». Наконец, существует особенность государственной регистрации ипотеки предприятия. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 22 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное ограничение (обременение) права на предприятие является основанием для внесения записей об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества[10].