Характеристика жилищного фонда

Понятие жилищного фонда используется для характеристики той или иной совокупности жилых помещений. В советский период легальное определение жилищного фонда практически отсутствовало. Как правило, в литературе и жилищном законодательстве описывались разновидности жилищного фонда. В юридической литературе высказывались различные предложения о том, как определить понятие жилищный фонд. Ю. К. Толстой считал, что в определении жилищного фонда должна быть заложена необходимость дальнейшего подразделения его на виды и предлагал следующее определение жилищного фонда: совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.

В Республике Казахстан определение понятия жилищный фонд содержится в ст. 3 Закона РК «О жилищных отношениях». Жилищный фонд - находящиеся на территории Республики Казахстан жилища всех форм собственности. По данным регистра жилищного фонда на 1 января 2005 г. общая площадь жилищного фонда Республики Казахстан составляет 252,7 млн. кв. метров. Из них 153,0 млн. кв. метров приходится на городские населенные пункты и 99,7 млн. кв. метров - на сельские.

Понятие жилищного фонда - родовое. Его отличия по видам можно классифицировать по различным критериям. Выбирая тог или иной критерий, законодатель использует единое классификационное основание. В литературе выделяют несколько классификационных оснований для дифференциации понятия «жилищный фонд»:

а) по формам собственности;

б) по правовому режиму использования;

в) по основаниям предоставления жилых помещений в пользование;

г) по видам жилых домов;

д) по формам использования.

Современная классификация жилищного фонда в Республике Казахстан закреплена в ст. 3 Закона РК «О жилищных отношениях».

С учетом положений Конституции РК и ГК РК жилищный фонд можно классифицировать по признаку принадлежности к той или иной форме собственности.

В соответствии с Законом РК «О жилищных отношениях» жилищный фонд Республики Казахстан включает два вида:

§ частный жилищный фонд;

§ государственный жилищный фонд.

Жилищный фонд Республики Казахстан по формам собственности, согласно действующему законодательству, состоит на 97,0 % из частного жилищного фонда (244,9 млн. кв. м.) и на 3,0 % из государственного жилищного фонда (7,8 млн. кв. м).

В свою очередь каждый из видов жилищного фонда можно подвергнуть более детальной классификации в зависимости от правового режима пользования жилым помещением (собственность, рента, социальный найм, коммерческий найм, "поднайм, аренда и др.).

В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона РК «О жилищных отношениях» частный жилищный фонд образует два подвида: фонд, находящийся в собственности граждан, и фонд, находящийся в собственности юридических лиц.

В состав фонда, находящегося в собственности граждан, входят индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Жилые помещения на протяжении долгого времени в редких случаях могли находиться на праве частной или личной как она называлась в то время собственности. Правовой режим таких квартир вызывал научные дискуссии среди ученых, исследовавших проблемы личной собственности.

В законодательстве настоящего времени закреплены совершенно иные правила. Так, в соответствии с Законом РК «О жилищных отношениях» гражданин или юридическое лицо может иметь в частной собственности законно приобретенное жилище, независимо от его местонахождения на территории Республики Казахстан. При этом количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного гражданина или юридического лица не ограничиваются.

В структуре частного жилищного фонда выделяются квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом. В соответствии со ст. 63 Закона РК «О жилищных отношениях» внесение полной суммы паевого взноса служит основанием для приобретения членом кооператива права собственности на кооперативную квартиру.

В состав фонда, находящегося в собственности юридических лиц, входят жилые дома и жилые помещения, построенные или приобретенные за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных и жилищно-строительных кооперативов с неполностью выплаченным паевым взносом. Субъектами, которые являются владельцами данного подвида частного жилищного фонда, являются: акционерные общества, хозяйственные товарищества, производственные кооперативы и иные коммерческие и некоммерческие организации. В качестве оснований возникновения права собственности на жилище закон называет:

§ строительство дома (части дома);

§ совершение сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству;

§ получение жилища по наследству или в порядке универсального правопреемства;

§ приобретение в собственность нанимателем занимаемого им жилища или жилого помещения в доме государственного жилищного фонда путем его приватизации (выкупа или безвозмездной передачи);

§ внесение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилое помещение;

§ предоставление жилого помещения в собственность в силу договорного обязательства, в том числе договора об участии гражданина своими средствами или трудом в строительстве дома;

§ предоставление жилища юридическими лицами, основанными на негосударственной форме собственности, в собственность своему работнику или иному лицу путем продажи либо безвозмездной передачи;

§ предоставление жилища государством или юридическим лицом, основанным на государственной форме собственности, в собственность своему работнику либо иному лицу на условиях, установленных законодательством;

§ предоставления жилища в качестве компенсации за утрату жилища, находившегося в частной собственности, вследствие сноса или реквизиции;

§ по другим основаниям, не запрещенным законодательными актами Республики Казахстан.

В ст. 29 Закона РК «О жилищных отношениях» дается исчерпывающий перечень оснований принудительного прекращения права собственности на жилище:

§ обращение взыскания на жилище вместе с земельным участком по долгам собственникам;

§ реквизиции;

§ конфискации

§ изъятия (выкупа) земельного участка, на котором расположен дом, для государственных надобностей.

Государственный жилищный фонд составляют: фонд, состоящий в государственной собственности и фонд, находящийся в ведении местных исполнительных органов (государственный коммунальный жилищный фонд) либо в ведении государственного предприятия (жилищный фонд государственного предприятия).

Таким образом, государственный жилищный фонд состоит из двух уровней: республиканское жилье и региональное (коммунальное или государственное предприятия).