Ревизии на местах

Подробная ревизия существующего фонда является отправной точкой при разработке стратегического жилищного плана. Ревизия должна охватить четыре основные темы:

— общие условия: каковы социально-экономические обстоятельства?

— жилой фонд: что мы имеем?

— структура собственности: кто является жильцами?

— результат деятельности: что происходит в рамках жилого фонда? Каждая из данных основных тем более подробно рассмотрена ниже. Возможно, имеющийся жилой фонд состоит из нескольких зданий, разме­щенных в различных местах или даже в различных районах. Наиболее важным аспектом для проведения ревизий является определение товара, например, квартиры с сопоставимыми качествами или отдельные дома на одну семью.

А. Общие условия: каковы социально-экономические обстоятельства?

Социально-экономическая структура региона оказывает влияние на настоящий и будущий спрос на товар. Несмотря на то, что подробная информация может быть недоступной, чрезвычайно полезно получить как можно более четкое представление об обстановке, в которой приходится работать, поскольку это определяет успех или провал любого плана. На региональном, местном или районном уровнях должны быть рассмотрены различные аспекты, касающиеся как настоящего времени, так и предстоящих 10 лет. На социально – экономическую структуру района влияют макроэкономические риски.

Социально-экономическая структура:

— развитие населения (прирост сокращение):

— характеристика населения (тенденция повышения среднего возраста населения, доля молодежи, семейное положение);

— уровень и рост доходов;

— трудоустройство и изменения в области занятости населения;

— правительственная и государственная политика в области жилищ­ного хозяйства (аренда, субсидии, распределение, налоги).

Б. Жилой фонд: что мы имеем?

Анализ портфеля прежде всего должен дать представление о характер­ных особенностях жилого фонда, который является основным объектом нашего анализа. Характерные особенности жилья: его историческое про­шлое, месторасположение, нынешнее состояние и планы па будущее дол­жны быть тщательно изучены и оформлены документально.

Характерные особенности жилого фонда:

— сочетание различных типов жилья (коттеджи/квартиры/многоэтаж­ные дома);

— размеры (число комнат/площадь);

— структура жилого фонда по типам собственности (собственность жильцов/социальная аренда/аренда в частном секторе);

— учетный размер арендной платы;

— рыночная стоимость жилья;

— финансирование фонда.

Историческое прошлое:

— год/период строительства;

— год последнего ремонта (перестройки, реновации).

Характерные черты месторасположения:

— размещение в черте города (центр/спальный район/пригород/ сельская местность и проч.);

— функциональные связи (торговые районы/школы,/офисы и проч.);

— досягаемость (на машине/общественном транспорте);

— оценка качества месторасположения по сравнению с окрестностью/ районом.

Текущее состояние:

— удобства (электричество, газо-, водо-, теплоснабжение, телефон и проч.);

— содержание;

— возможные планы относительно текущего ремонта/график работ;

— оценка качества объекта по сравнению с другими объектами в квар­тале/районе.

В. Структура по типу собственности: кто является собственниками и пользователями?

Очень важно получить представление о структуре собственности. Речь 7-эи этом идет именно о тех лицах, которые непосредственно заинтересова­ны в рассматриваемом жилье. Они должны платить арендную плату или, в случае, если жилье находится в их собственности, должны оплачивать ремонтные работы. На вопросы о составе семей и уровне доходов жиль­цов должен быть найден подробный ответ для каждого типа объекта.

Пользователи:

— структура домашних хозяйств (одиночки, бездетные пары, семьи с детьми, студенты);

— возраст (пожилые люди, молодежь);

— прогнозы (естественный прирост, старение, дети). Уровень доходов:

— оценка доходов жильцов (в доме, квартале, регионе (низкие/средние/высокие доходы);

— прогнозы изменения доходов.

Г. Результат деятельности: что происходит в рамках жилого фонда?

Структура собственности не стационарна. Полезно знать, какие изме­нения происходят, по какой причине и какого типа собственности они касаются. Кроме того, необходимо выверить полученную арендную плату, а для случаев кондоминиума и кооператива — взносы на ремонт. Инфор­мация данного рода дает представление о соотношении спроса и предло­жения, финансовой устойчивости и удовлетворенности/неудовлетворенно­сти пользователей (жильцов).

Изменения в структуре собственности:

— Кто новые жильцы?

— Какие жильцы выезжают/намерены въехать?

— Какого типа объектов это касается?

Финансовые вопросы:

— В каком состоянии находятся поступления от арендной платы/ оплата счетов?

— Каковы результаты реализации различных типов продукта?

Вопросы для контроля:

1.Основы формирования и развития рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда

2.Характеристика жилищного фонда

3.Ревизии на местах

Литература:

1. Горемыкии В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах - М., 2008. – 498 с.

2. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие - С.-Пб., 2009

3. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового – М., 2009. – 325 с.

4. Осипов В. Экономика природопользования – Тюмень: изд-во ТГУ, 2010. – с. 204

Тема 7.Управление недвижимостью на тактическом уровне

Цель лекции: дать характеристику управления недвижимости, управления фондами на тактическом уровне, дать характеристику факторам влияющим на эффективность управления недвижимости.

Ключевые слова: недвижимость, инвентаризация, управление фондами на тактическом уровне.