Можно ли уменьшить доходы от реализации имущества (имущественных прав) на сумму расходов по его приобретению в виде процентов по кредитному договору (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ)?

На основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного вычета, названного в пп. 1 п. 1 данной статьи, налогоплательщик может уменьшить размер облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

По рассматриваемому вопросу есть две точки зрения.

Согласно позиции Минфина России доход от реализации имущества (имущественных прав) может быть уменьшен на сумму процентов по кредиту. Аналогичного мнения придерживается автор.

В то же время в других разъяснениях финансового ведомства указано, что доход от реализации недвижимости нельзя уменьшить на сумму процентов, уплаченных по кредиту на ее приобретение. Эти проценты являются платой за пользование кредитом, а не расходами на приобретение недвижимого имущества. Также есть письмо Минфина России, в соответствии с которым проценты по договору займа на приобретение доли в уставном капитале непосредственно не связаны со сделкой купли-продажи доли, а потому при ее реализации не уменьшают налоговую базу по НДФЛ. По мнению УФНС России по г. Москве, проценты по кредиту на покупку имущества не увеличивают его договорную стоимость, а следовательно, не могут учитываться как расходы на его приобретение. Есть работа автора, в которой подтверждена данная позиция.

Судебной практики нет.

Подробнее см. документы

Позиция 1. Доход от продажи имущества (имущественных прав) можно уменьшить на сумму процентов по кредиту на его приобретение

Письмо Минфина России от 25.05.2015 N 03-04-07/29913 (направлено ФНС России для сведения и использования в работе Письмом от 22.06.2015 N БС-4-11/10707@)

Министерство разъяснило следующее. Вместо получения имущественного вычета в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить размер облагаемых налогом доходов на сумму произведенных и документально подтвержденных расходов при приобретении этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Расходы налогоплательщика на погашение процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение жилья, непосредственно связаны с его приобретением. Следовательно, такие расходы могут быть учтены согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ в составе расходов, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ.

Письмо Минфина России от 05.07.2013 N 03-04-05/26183

Финансовое ведомство пришло к выводу: расходы на уплату процентов по договору целевого займа (кредита) являются платой за пользование денежными средствами, т.е. связаны с приобретением квартиры за счет этих средств и, соответственно, с получением доходов от ее продажи. Доход от продажи квартиры может быть уменьшен на сумму расходов на погашение процентов, фактически израсходованных на приобретение квартиры.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 07.11.2011 N 03-04-05/9-858

Письмо Минфина России от 13.09.2011 N 03-04-08/4-166

Письмо Минфина России от 28.04.2012 N 03-04-05/9-569

Минфин России разъяснил, что при продаже квартиры налоговая база уменьшается на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества, включая документально подтвержденные расходы по уплате процентов по ипотечному кредиту.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 29.12.2011 N 03-04-05/5-1123

Письмо Минфина России от 18.02.2009 N 03-04-05-01/66

Письмо Минфина России от 21.04.2008 N 03-04-05-01/125

Минфин России указал, что доход от уступки права требования по договору инвестирования строительства уменьшается в том числе на проценты по целевому кредиту на приобретение данных прав. По мнению финансового ведомства, из кредитного договора должно следовать, что кредит предназначен для приобретения прав требования по договору инвестирования строительства, которые в дальнейшем были переуступлены.

Статья: Имущественный налоговый вычет: как избежать налоговых проблем при продаже автомобиля, квартиры, дачного домика, земельного участка и иного имущества (Зрелов А.П.) ("ЭкООнис", 2011)

По мнению автора, при продаже недвижимости налоговая база уменьшается на сумму расходов, связанных с ее приобретением, включая документально подтвержденные расходы по уплате процентов по ипотечному кредиту.

Позиция 2. Доход от продажи имущества (имущественных прав) нельзя уменьшить на сумму процентов по кредиту на его приобретение

Письмо Минфина России от 08.07.2014 N 03-04-05/33103

Разъяснено, что налогоплательщик не вправе уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов от продажи недвижимости на размер расходов, связанных с уплатой процентов по кредиту на ее приобретение. Расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам) являются платой за пользование денежными средствами, предоставленными банком, а не расходами на приобретение недвижимости.

Письмо Минфина России от 02.03.2007 N 03-04-06-01/54

Финансовое ведомство указало следующее. Проценты, уплаченные по договору займа, который направлен на покупку доли в уставном капитале организации, не учитываются при расчете налога с полученного при реализации этой доли дохода налогоплательщика. Расходы на уплату процентов непосредственно не связаны со сделкой купли-продажи доли в уставном капитале, не являются обязательными.

Письмо УФНС России по г. Москве от 21.10.2010 N 20-14/4/110289@

Налоговый орган разъяснил, что доход от реализации автомобиля уменьшается на сумму, израсходованную на его покупку. Сумма расходов на приобретение имущества определяется исходя из стоимости, указанной в договоре. Проценты по кредиту на покупку автомобиля не увеличивают установленную в договоре стоимость приобретенного транспортного средства. Следовательно, проценты нельзя включить в состав расходов, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ.

Консультация эксперта, 2011

Расходы на уплату процентов по ипотечному кредиту при покупке квартиры не уменьшают налоговую базу по НДФЛ при продаже этого имущества.

Может ли налогоплательщик уменьшить доходы от реализации принадлежащего ему менее трех лет имущества, которое было получено в счет оплаты действительной стоимости его доли при выходе из общества с ограниченной ответственностью, на действительную стоимость такой доли (части доли), выплаченную в натуре (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ)?

Согласно п. 3 ст. 210 НК РФ в отношении доходов, для которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ (13 процентов), налоговая база определяется как денежное выражение подлежащих налогообложению доходов, уменьшенных на сумму налоговых вычетов. Налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в размере доходов, полученных от реализации находившегося в его собственности менее трех лет жилья, но не превышающем в целом 1 млн руб., а также в размере доходов от реализации иного имущества, не превышающем в целом 250 тыс. руб. Это установлено в пп. 1 п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. В редакции, действовавшей до 01.01.2014, аналогичные положения предусматривались в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

На основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения указанного имущественного вычета налогоплательщик может уменьшить свои подлежащие налогообложению доходы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (до 01.01.2014 согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ - связанных с получением этих доходов).

В силу п. 1 ст. 26, п. 6.1 ст. 23 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" при выходе участника из ООО его доля в уставном капитале переходит к обществу. Оно обязано выплатить указанному лицу действительную стоимость его доли, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности за отчетный период, который предшествует дню подачи заявления о выходе из общества. С согласия вышедшего участника организация вправе передать ему в натуре имущество такой же стоимости.

Возникает вопрос: может ли налогоплательщик уменьшить доходы от реализации находящегося в собственности менее трех лет имущества, которое было передано ему в счет оплаты действительной стоимости его доли при выходе из общества с ограниченной ответственностью, на действительную стоимость такой доли (части доли), выплаченную в натуре?

Согласно официальной позиции, изложенной Минфином России, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от реализации имущества, полученного в счет оплаты действительной стоимости его доли при выходе из организации и принадлежащего ему менее трех лет, на расходы в виде той части действительной стоимости доли, которая была выплачена в натуре.

Судебной практики нет.

Подробнее см. документы

Письмо Минфина России от 26.03.2013 N 03-04-05/4-286

Минфин России рассмотрел ситуацию, когда физическому лицу при выходе из ООО менее трех лет назад в счет полной оплаты действительной стоимости его доли было передано нежилое помещение. Денежная оценка указанной доли была отражена в протоколе собрания учредителей общества и акте приема-передачи.

Финансовое ведомство разъяснило, что полученная налогоплательщиком в натуре действительная стоимость доли облагается НДФЛ в полной сумме дохода. При последующей продаже данного имущества физическое лицо вправе вместо использования имущественного вычета уменьшить полученные от реализации доходы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов. К таким расходам может относиться выплаченная в натуре действительная стоимость доли в уставном капитале общества, с которой в установленном порядке уплачен НДФЛ.

Письмо Минфина России от 06.12.2012 N 03-04-05/4-1371

Минфин России рассмотрел ситуацию, когда налогоплательщику при выходе из ООО действительная стоимость его доли была выплачена частично денежными средствами и частично путем передачи прав на недвижимое имущество. Стоимость части доли, выплаченная недвижимым имуществом, была отражена в соглашении об отступном, заключенном собственником помещения и налогоплательщиком на основании договора о переводе долга общества указанному собственнику.

Ведомство разъяснило, что при выходе участника из общества действительная стоимость доли, выплаченная ему как в денежной, так и в натуральной формах, облагается НДФЛ в полной сумме полученного дохода. При последующей продаже полученного имущества налогоплательщик вправе уменьшить сумму доходов от реализации на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов. Документом, подтверждающим расходы, в данном случае может признаваться соглашение об отступном, в котором указана сумма прекращаемого денежного обязательства.

Может ли налогоплательщик уменьшить доходы от реализации принадлежащего ему менее трех лет имущества, которое было получено в счет оплаты действительной стоимости его доли в уставном капитале при выходе из общества с ограниченной ответственностью, на сумму расходов по оплате этой доли (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ)?

В соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ в отношении доходов, для которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ (13 процентов), налоговая база определяется как денежное выражение подлежащих налогообложению доходов, уменьшенных на сумму налоговых вычетов. Налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в размере доходов от реализации находившегося в его собственности менее трех лет жилья, не превышающем в целом 1 млн руб., а также в размере доходов от реализации иного имущества, не превышающем в целом 250 тыс. руб. Это установлено в пп. 1 п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. В редакции, действовавшей до 01.01.2014, аналогичные положения предусматривались в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

На основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения указанного имущественного вычета налогоплательщик может уменьшить налогооблагаемые доходы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (до 01.01.2014 согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ - связанных с получением этих доходов).

В силу п. 1 ст. 26, п. 6.1 ст. 23 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" при выходе участника из ООО его доля в уставном капитале переходит к обществу. Оно обязано выплатить указанному лицу действительную стоимость его доли, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности за отчетный период, который предшествует дню подачи заявления о выходе из общества. С согласия вышедшего участника организация вправе передать ему в натуре имущество такой же стоимости.

Возникает вопрос: может ли налогоплательщик уменьшить доходы от реализации находящегося в его собственности менее трех лет имущества, которое было получено в счет оплаты действительной стоимости его доли в уставном капитале при выходе из общества с ограниченной ответственностью, на расходы по оплате этой доли?

Согласно официальной позиции, выраженной УФНС России по г. Москве, доходы от продажи такого имущества на сумму расходов по оплате доли в уставном капитале не уменьшаются.

Судебной практики нет.

Подробнее см. документы

Письмо УФНС России по г. Москве от 07.09.2010 N 20-14/3/094130@

В Письме рассмотрена ситуация, когда физическое лицо при выходе из ООО получило свою долю не в денежной, а в натуральной форме (в виде нежилого помещения). Налоговый орган указал, что доходы от продажи полученного имущества не уменьшаются на сумму расходов по оплате доли в уставном капитале общества, поскольку данные расходы были направлены на оплату доли, а не на приобретение этого имущества.