Ситуация для анализа 2

НЕДВИЖИМОСТЬ-2002

(Данная ситуация подготовлена для обсуждения в группе, а не для иллюстрации эффективногоили неэффективного решения проблем управления бизнесом. Ситуация подготовлена на основе статьи Ильи Ступина, опубликованной в журнале «Эксперт». – №35. – 2002 год).

Перенасыщение рынка квартирами средней ценовой категории может привести к их удешевлению. Пока, однако, этого не происходит. Риэлтеры утверждают, что летом рынок столичных новостроек с точки зрения цен оставался стабильным. Так, по словам Натальи Усовой, начальника отдела продаж Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН), за лето при устойчивом спросе стоимость новостроек в районах массовой и точечной застройки выросла всего на 1,5-3%. Аналитик агентства недвижимости «Домострой» Дмитрий Попов тоже говорит о стабильности. Г-н Попов считает, что при сохранении нынешней экономической ситуации цен на стройматериалы и энергоносители, у первичного рынка нет серьезных запасов для дальнейшего роста цен.

Впрочем, по наблюдениям специалистов отдела маркетинга строительной компании «Квартал», с января по июнь (2002 г.) жилье эконом-класса подорожало – в среднем на 4-6%. «До нового года цены, скорее всего, будут продолжать расти и повысятся еще процентов на шесть-десять. Но потом ситуация на некоторое время стабилизируется. Это нормальный цикл», – считают в «Квартале».

Вообще рынок новостроек нельзя назвать абсолютно однородным. Так, руководитель информационно-аналитической группы отдела маркетинга МФ ЗАО «Строймонтаж» Виктор Овсянников сообщил, что по результатам анализа данных информационного агентства RTO\Y за последние три месяца (июнь-август) тенденции к некоторому снижению цен на рынке первичного жилья наметились в округах с новостройками наиболее высокого качества – Центральном административном округе (на 2%;от 1300 долларов за кв. м), Западном (на 3,5%; от 1220 долларов за кв. м) и Юго-Западном (на 6%; от 1050 долларов за кв. м). Некоторое удешевление новых квартир там г-н Овсянников связывает с сезонным снижением покупательской активности и ожидает небольшого – опять-таки сезонного – повышения цен по большинству районов Москвы.

На рынке новостроек невысокого и среднего качества ситуация несколько иная: с насыщением этого сегмента стабильность цен здесь может смениться их некоторым снижением.

По мнению заместителя генерального директора Агентства экспертизы инвестиционных проектов Геннадия Стерника, цены на первичном рынке несколько задержались со стабилизацией. «Но если в ряде регионов (например, в Екатеринбурге, Перми) им есть еще куда расти (объем строительства мал и падает), то, скажем, в Новосибирске и Москве назревает перенасыщение рынка, избыток предложения. Правда, в разных сегментах по-разному. Нижний сегмент пока этого не чувствует, верхний всегда был малоликвиден, а вот средний (монолитные дома индивидуального проекта) явно на грани кризиса ликвидности», – полагает он. Аналогичной точки зрения придерживается и Игорь Селезнев из агентства «Триумфальная арка». «Да, жилья экономкласса, пожалуй, многовато, – говорит г-н Селезнев. – За примерами далеко ходить не надо. Ряд объектов рекламируется уже третий год, и все это время продаются «последние» квартиры».

Похоже, если бы московский рынок недвижимости действительно был рынком свободной конкуренции, то сегодняшней ценовой стабильности на нем не было бы – цены уже снижались бы. Но, скорее всего, между застройщиками существуют своего рода ценовые соглашения.

Большинство московских дсвелоперов, конечно, отрицают возможность ценового сговора между крупными строительными компаниями. Но не исключают, что ряд близких к столичным властям фирм все же ведет согласованную ценовую политику. «Если они все получают одинаковый набор «льгот», то от них легко и требовать «нечто» одинаковое, – рассуждает собеседник журнала, пожелавший остаться неназванным.

– Можно ли это доказать? Пока никому не удавалось. Но один из директоров заводов ЖБИ рассказывал, что ему не то что цены диктуют на его продукцию, но и указывают, у кого и почем купить сырье. Не нравится – иди на свободный рынок, но ни куска горзаказа не получишь. А если ты строитель, то у тебя еще и проблемы с лицензией и разрешениями могут появиться.

О сговоре частных или, точнее сказать, не аффилированных с московским правительством фирм пока ничего не известно. Вот в Питере ситуация совсем иная. Здесь застройщики ведут согласованную ценовую политику, но их «сговор» не подпадает под антимонопольное законодательство. Ну, а в регионах практически все лежит под контролем местных администраций. Здесь говорить о «ценовых сговорах» просто смешно.

На вторичном рынке жилья тоже все тихо. По словам руководителя службы маркетинга корпорации «Инком-недвижимость» Евгения Михаленкова, летом произошло снижение активности продавцов, но спрос остался прежним. Однако даже наметившийся дефицит квартир не вызвал значительного повышения цен, потому что резерв роста был исчерпан в прошлом году. «Случаются, конечно, единичные случаи продаж квартир по ценам выше среднерыночных, – утверждает г-н Михаленков. – Но в целом цены вверх не идут. В 2000 году с летнего сокращения предложения начался рост цен, который перешел в 2001-й. В прошлом году в начале осени цены также росли. Обычно третья неделя августа была переломной для рынка. Это то время, когда активизируются продавцы. Но в нынешнем году пока этого не произошло. В августе на рынке было представлено минимальное количество квартир – порядка шестнадцати тысяч. В целом мы ожидаем стабильной ценовой ситуации, без уверенного роста во всех сегментах. Более того, если бы сейчас цены росли, то мы били бы в колокола. Это означало бы «перегрев» рынка, что чревато неприятностями как для нас, риэлтеров, так и для клиентов. В таких условиях сложно работать. Ведь срываются либо пролонгируются договора. Нам это ни к чему».

Сергей Могильниченко, заместитель директора департамента вторичного рынка жилья компании МИАН, также говорит о лишь незначительном росте цен на вторичном рынке – 1-4% за весь летний период и прогнозирует, что в ближайшее время ситуация кардинально не изменится.

Цены «вторички» в престижных и дорогих домах летом росли, однако, по словам г-на Попова («Домострой»), к середине сентября исчерпали практически весь резерв роста, и «С большой долей вероятности можно прогнозировать, что рост цен в престижных районах в сентябре - начале октября остановится».

Повышенный спрос на недорогое жилье в последний год привел к «вымыванию» с рынка наиболее дешевых квартир. Быстрее росли в цене квартиры, меньшие по метражу. По словам Вячеслав Зубова, начальника отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект», рост цен на типовое жилье был особенно заметен в начале лета. Тогда однокомнатная квартира в пятиэтажке стоила 26-27 тыс. долларов. Сейчас найти квартиру по такой цене очень сложно. Так, в Марьино однокомнатная квартира в зависимости от дома, состояния и наличия телефона стоит уже 30-35 тыс. долларов. А вот двухкомнатные квартиры с телефоном в панельных девятиэтажках на московских окраинах недалеко от станций метро как стоили в апреле этого года 39-43 тыс. долларов, так и сейчас стоят.

Г-н Стерник полагает, что сделанный им ранее прогноз на этот год уже оправдался. Переход от роста к стабилизации произошел во всех городах. Причем по обоим сценариям: «с перебегом», то есть с продолжением роста в начале года, откатом весной, стабилизацией летом, ожидаемым повышением осенью (все в пределах 5-7%), – в Новосибирске, Перми, Твери; и «с доползанием», то есть с продолжением, замедлением и постепенной остановкой роста – в Москве, Питере Екатеринбурге. Он, однако, допускает незначительный осенний подъем цен – на фоне стабилизации сезонные колебания становятся особенно заметными.

ВОПРОСЫ К СИТУАЦИИ 2

1. Какова была основная ценовая тенденция на первичном рынке недвижимости г. Москвы в 2002 году? Назовите основные причины этого явления.

2. Существует ли связь между ценообразованием на первичном и вторичном рынке недвижимости? В чем она проявляется?

3. Можно ли назвать московский рынок недвижимости конкурентным?

4. Б чем специфика московского рынка недвижимости по сравнению с региональным?

5. На основании приведенного материала дайте дифференцированную характеристику вторичного рынка недвижимости.

6. По Вашим наблюдениям, изменилась ли ценовая конъюнктура в2003 году по сравнению с описываемым периодом?

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

1. Академия рынка: маркетинг/ А. Дайан, Ф. Букерель, Р. Ланкар и др.: Пер.с фр. – М.: Экономика, 1993, С. 81-94.

2. Биншток Ф.И. Ценообразование. – М: Инфра-М, 2001.

3. Голощапов Н.А. Цена и ценообразование. Словарь-справочник. – М: Викинг, 2000.

4. Данченок Л.А. Статистика цен: Учебное пособие. – М.: МЭСИ, 1994.

5. Дихтль Е., Хершген X. Практический маркетинг: Учебное пособие: Пер. с нем. – М.: Высшая школа, 1995, С. 100-131

6. Котлер Ф. Маркетинг от А до Я. 80 концепций, которые должен знать каждый менеджер. – М.: Олма-Пресс, 2003.

7. Ламбен Ж-Ж. Стратегический маркетинг: Пер. с франц. – Спб.: Haука, 1996, С. 451-498.

8. Оганесян А.А. Цены и ценообразование: Конспект лекций. – М: «ПРИОР», 2001.

9. Панина О.В., Уткин Э.А. Ценообразование: Пособие для подготовки к экзамену. – М.: Экмос, 2002.

10. Попов Б., Слепов В. Ценообразование и менеджмент. – М.: Техническая школа бизнеса, 1996.

11. Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Цены и ценообразование. – М.: Инфра-М.2001.

12. Статистика коммерческой деятельности: Учебник /Под ред.О.Э. Башиной. – М.: Финстатинформ, 1997, С. 166-224.

13. Статистика рынка: Учебник/ Под ред. И.К. Беляевского. – М.: Финансы и статистика, 1995, С. 167-215.

14. Тактаров ГА. Ценообразование. – М.: Финансы и статистика, 2003.

15. Цацулин А.Н. Ценообразование в системе маркетинга. – М.: ИИДФилинъ, 1997.

16. Цена и качество: Пер. с англ. – М: Прогресс, 1974.

17. Цены и экономика капитализма: Пер. с англ. – М: Прогресс, 1989.

18. Чубаков Г.Н. Стратегия ценообразования в маркетинговой политике предприятия. – М.: Инфра-М, 1996.

19. Шуляк П.Н. Ценообразование. – М.: Дашков и К, 2003.