Главная Случайная страница


Полезное:

Как сделать разговор полезным и приятным Как сделать объемную звезду своими руками Как сделать то, что делать не хочется? Как сделать погремушку Как сделать неотразимый комплимент Как противостоять манипуляциям мужчин? Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами Как сделать идею коммерческой Как сделать хорошую растяжку ног? Как сделать наш разум здоровым? Как сделать, чтобы люди обманывали меньше Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили? Как сделать лучше себе и другим людям Как сделать свидание интересным?

Категории:

АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника






Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли





При оценке земельного участка следует опре­делить вариант его наилучшего и наиболее эф­фективного использования (ННЭИ), который оп­ределяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ ННЭИ включает изучение альтернатив­ных вариантов использования (освоения, застрой­ки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность место­положения, состояние рыночного спроса, сто­имость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объек­та, состоящего из земельного участка и постро­ек, придается анализу ННЭИ, во-первых, пред­положительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного зе­мельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта ис­пользования земли. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохране­нии имеющихся на земельном участке улучше­ний в целях обеспечения максимальной доходно­сти объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую сто­имость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономи­чески эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оп­тимальное использование земли:

1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного учас­тка (учитываются перспективность местоположе­ния, транспортная доступность, характер окру­жения);

2) рыночный спрос — фактор, отражающий со­отношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого вариан­та использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагае­мое использование, конкуренция других участ­ков, виды налогов и другие условия). Следует вы­делить сегмент рынка, на котором и надо разви­вать деятельность;

3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования зе­мельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспече­ния получения ожидаемой прибыли;



4) физическая пригодность участка — перспек­тива создания улучшений — размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологичес­кие и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физичес­кая осуществимость — анализ соотношения ка­чества, затрат и сроков реализации проекта, ве­роятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к комму­нальным удобствам, учет размеров и формы уча­стка, например, размер может быть мал для стро­ительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования земельно­го участка действующему законодательству. Выяв­ляется в результате анализа строительных, эколо­гических нормативов, ограничений этажности, на­личия временных запретов на строительство в дан­ном месте, сложности в районе исторической го­родской застройки, возможное изменение норма­тивных актов, соблюдение правил зонирования, не­гативные настроения местного населения;

7) максимальная доходность (максимум дохо­да собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с уче­том риска инвестиций.








Date: 2015-09-24; view: 97; Нарушение авторских прав

mydocx.ru - 2015-2018 year. (0.004 sec.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав - Пожаловаться на публикацию