В Екатеринбурге в 2008 -2014 годах. Прогноз на 2015 год

В исследовании рынка недвижимости города Екатеринбурга на основании аналитического, статистического и экономического метода, был проведен анализ изменения динамики рынка недвижимости за 2010 - 2014 год. Выявлены изменения, показано влияние экономической ситуации в стране на рынок жилья [1]. Так, Екатеринбург вот уже на протяжении 10 лет конкурирует с крупными областными центрами за звание третьего в стране после Москвы и Санкт-Петербурга. Выгодное местоположение на границе Европы и Азии, а также наличие большого числа промышленных предприятий делает Екатеринбург благоприятным городом для инвестирования. Город в последние годы активно развивается как в экономической сфере, так и в производственной. В связи с этим рынок недвижимости здесь в последние 10 лет, активно растет и развивается. Переживая колебания, свойственные и другим отраслям. Начиная с 2010 года сфера демонстрирует положительную динамику, о чем свидетельствуют аналитические исследования и прогнозы экспертов и специалистов по рынку недвижимости в Екатеринбурге.

Макроэкономическая ситуация в 2010 - 2014 годах была достаточно разноплановой. По итогам 2010 года, Россия по величине ВВП и паритету покупательной способности, была на шестом месте в мире, уступая только США, Китаю, Индии и Японии. Однако Министерство экономического развития пересматривает свои официальные прогнозы темпов роста экономики РФ, в связи с изменением макроэкономической обстановки. Ослабление национальной валюты, высокие темпы роста инфляции на фоне антироссийской позиции запада и потери доходов бюджета из-за падения цен на углеводороды не внушают оптимизма. Инфляция в России в 2011 - 2013 годах была в 8 - 15 раз выше европейской. На 2014 и 2015 годы прогноз по росту ВВП тоже снижен с 3 % до 2,0 % и с 3,1 % до 2,4 % соответственно. Оценки мировых экспертов в 1,5 - 2 раза ниже. Все вышеперечисленные показатели и ситуация в целом не могут не влиять на состояние рынка недвижимости [2].

В 2010 году рынок недвижимости Екатеринбурга пребывал в стагнации, начавшейся в результате мирового финансового кризиса 2008 - 2009 годов. С начала кризиса падение цен на первичное жилье составило порядка 20 %. Если до кризиса средняя цена за один квадратный метр жилья составляла порядка

55 тыс. руб, то к середине 2010 года цена опустилась до 50 тыс. руб.

Средняя цена на первичном и вторичном рынке отражена в таблице 1. Цена за квадратный метр жилья на вторичном рынке в 2010 году была выше, чем на первичном, и составляла 50 тыс. руб. за квадратный метр.

Таблица 1.

Обзор цен на недвижимость в Екатеринбурге

по данным на декабрь 2010 года [3]

В 2011 году ситуация, как и прогнозировали эксперты, изменилась: спрос на жилье и увеличился в среднем на 30 %. По словам исполнительного директора Уральской палаты недвижимости Рустема Галеева, только за 10 месяцев в Екатеринбурге было совершено 25 тыс. сделок по покупке жилья. На конец года их количество возрасло до 30 тысяч. Напомним, что 2009 - 2010 год стал минимальным по количеству сделок купли-продажи за последние шесть лет. Тогда количество операций составило менее 25 тысяч. В 2011 году уменьшился и срок экспозиции квартир, выставленных на продажу- до 81 дня,

в 2010 году они в среднем продавались за четыре месяца.

По итогам 2011 года рынок недвижимости побил множество рекордов относительно прошлых лет. Самым значимым стало увеличение цен за квадратный метр жилья как первичного, так и вторичного. Впервые после кризиса 2009 года рынок недвижимости начал оживать и демонстрировать положительную динамику. В 2011 году было введено в эксплуатацию больше

1 млн кв. м малоэтажного жилья. Цена за квадратный метр вновь перевалила за отметку в 60 тысяч рублей. Спрос на новостройки в Екатеринбурге

в 2011 - 2012 годах стал резко перекрывать предложение несмотря на высокие темпы строительства и быстроту возведения; на некоторое время появился дефицит предложений.

Рынок вторичного жилья в 2010 - 2013годах постоянно сокращался. Если еще в послекризисном 2010 году вторичное жилье держалось на плаву на фоне нестабильной экономики и низкой платежеспособности населения,

то в последующие годы предложение сокращалось, а цены росли. Средняя стоимость была порядка 60 тыс. руб. за кв. м. Самыми популярными оставались однокомнатные квартиры. Рост цен на вторичное жилье просматривался во всех сегментах, независимо от качества вторичного жилья, будь это «хрущевки» или «сталинки». Средняя цена на недвижимость в 2012 году отражена в таблице 2.

Таблица 2.

Обзор цен на недвижимость в Екатеринбурге по данным на декабрь 2012 г. [3]

В начале 2012 года ожил рынок ипотечного кредитования. По сравнению с провальным 2009 годом жилищных ипотечных кредитов было выдано в три раза больше на сумму 8 млрд руб. Несмотря на положительную динамику, докризисных результатов достичь так и не удалось.

По оценке Евгения Болотина, представителя Уральской палаты недвижимости, отчасти это связано с тем, что платежеспособность населения по-прежнему невысока. «Многие люди за два года так и не смогли восстановить свои доходы. Кроме этого, люди пока не желают «взаймы» жить, а также не имеют склонности к накоплению и сбережению», — пояснил он.

Рис. 1. Средняя цена за квадратный метр вторичного жилья 1 января 2010 - 1 января 2013 года. [4]

Рис. 2. Средняя цена за квадратный метр первичного жилья 1 января 2010 - 1 января 2014 года. [4]

В 2013 году можно было наблюдать увеличение строительства

и небывалый всплеск на рынке элитного жилья. Расширение рынка произошло за счет развития таких сегментов, как многоэтажная квартирная застройка, коттеджные поселки и апартаменты в центре города. Активность на рынке

в течение всего 2013 года оставалась без изменений.

Однако специалисты в области жилищного строительства, в частности, В. Ананьев, генеральный директор «Атомстройкомплекса», считают, что проекты по возведению апартаментов следует тщательнее планировать и регламентировать с тем чтобы они отвечали высоким потребительским свойствам: архитектура, отделка, качество сервисной и инженерной инфраструктуры [5].

Ситуацию на рынке недвижимости Екатеринбурга прокомментировал директор одного из ведущих агентств АН «Рио-Люкс» по недвижимости Эдуард Богданов: «В целом по первичному рынку прошло около 20,5 тысяч сделок, и в количественном выражении объем продаж вырос примерно на 2 %. По вторичному рынку мы имеем показатель около 27 тысяч сделок и снижение объема продаж в районе 5 %. Значимость первичного рынка продолжает расти, если в 2008 году мы имели 66 % сделок в жилом сегменте на вторичном рынке и только 34% в новостройках, то в 2013 году этот показатель – 57 и 43 % соответственно» [6].

На фоне снижения темпов роста ВВП, падения доходов госбюджета, конфликта на Юго-Востоке Украины, применения экономических санкций

и других внешних и внутренних потрясений наступает новая волна финансового кризиса. Совокупность всех факторов как внешних, так и внутренних прямо или косвенно затрагивает рынок недвижимости.

В течение всего 2014 года можно было наблюдать неожиданные всплески активности покупателей, которые в первую очередь хотели всеми силами сохранить свои сбережения и вложить их в недвижимое имущество. Как отмечают аналитики, у таких покупателей нет грандиозных планов, они не являются инвесторами, т. к. просто хотят не потерять свои накопления. Покупатели, в большинстве своем, вышли на рынок жилья, руководствуясь тем, что он для них самый понятный, и покупая недвижимость на перспективу, они совершают выгодное вложение денежных средств.

Рынок жилья в 2014 году, его итоги и тенденции следующие:

1. Рост объемов строительства жилья, рост предложения, обострение конкуренции.

2. Высокая активность покупателей на фоне негативных экономических тенденций.

3. Перераспределение спроса в пользу новостроек

4. Бегство от рисков. Краткосрочное изменение структуры покупателей на рынке жилья.

5. Стабилизация цен и формирование предпосылок для их снижения.

Рис. 3. Объем строительства жилья в Екатеринбурге. тыс..кв. м. [4]

Диаграмма на рис. 3 показывает, что суммарный объем строительства составил порядка 3,3 млн. кв. м.

Рис. 4. Объем апартаментов в стадии строительства в Екатеринбурге, кв. м. [4]

Учитывая данные диаграммы на рисунке 4, следует отметить, что апартаменты занимают на рынке Екатеринбурга 7 %. Причем,,в 2013 году наблюдался рекордный прирост - около 285 % по сравнению с 1 кварталом 2012 года.

Рис. 5. Качественная структура жилья на стадии строительства в Екатеринбурге. [4]

С 2010 по 2014 годы на рынке недвижимости в Екатеринбурге преобладает эконом-класс - основной продукт на рынке жилья. Рынок за последние четыре года стал более компактным. Посмотрев диаграммы на рисунках 6 и 7, можно убедиться, что наиболее востребованными стали однокомнатные квартиры и студии. Большинство уральцев выбирают новостройки, вторичное жилье теряет свои позиции.

Рис. 6. Структура строящихся квартир в Екатеринбурге, в %. [4]

Рис.7. Смещение спроса в пользу новостроек, % [4]

Подводя итоги, можно выделить основные проблемы, которые возникли на рынке недвижимости Екатеринбурга в 2014 году:

1. Выход на рынок большого числа покупателей, которые не решали жилищный вопрос. Основной мотив: сохранить сбережения, а не заработать.

2. Отсутствие четкого понимания, что будет с экономикой, рублем, рынком, банками.

3. Экономические и политические риски

4. Корректировка рынка ипотеки, рост ставок.

5. Изменение настроений и ожиданий потенциальных покупателей.

Перспективы развития рынка жилья в 2015 году туманны. Ожидается снижение числа сделок на 10 – 20 % по Екатеринбургу в целом. Также неизбежно постепенное снижение цен на 5 – 15 %, уменьшение темпов строительства. Многие проекты могут быть просто заморожены, аналогично

с 2009 годом. В 2015 году правительство Свердловской области снизит финансирование из-за урезания бюджета, что повлечет за собой торможение рынка, развитие социальной и другой инфраструктуры [7].

Таким образом, в ближайшие два года в Екатеринбурге будет построено запланированное количество жилья на участках земли, выданных администрацией города. Однако ввиду того, что МУГИСО уже полгода бездействует в этом отношении, велика вероятность замедления темпов сдачи квадратных метров после 2015 года. По оценкам экспертов, дефицит может составить от 200 до 600 кв. м в год. А это, по их мнению, может привести

к росту и без того заоблачных цен и к большему замиранию рынка жилья.

Но с этим положением пытается бороться Правительство РФ и предприятия-застройщики.

По заявлению руководителя НП «Атомстройкомплекса» В. Ананьева, 2014 год был для отрасли в целом и для их корпорации рекордным, лучшим

за последние 20 лет. При этом соотношение «цена - качество» также были наилучшими. Потребитель в этот год предпочел вложить деньги в недвижимость [5].

В январе 2015 года на фоне общей депрессии в Свердловской области сдано 306,8 тыс. кв. м. жилья, что почти в шесть раз больше, чем в январе прошлого года [5].

Однако, В. Ананьев прогнозирует снижение активности на рынке жилья на 15 – 40 %. При этом объекты, которые будут сданы в 2015 год. У полностью или частично уже профинансированы. В корпорации есть свой антикризисный план, который предполагает сокращение ввода жилья в эксплуатацию, пересмотр архитектурных решений в сторону удешевления жилья, работа с производителями стройматериалов, замена импортных комплектующих на отечественные.

Правительство РФ также предпринимает усилия для поддержания строительной отрасли. Так был определен механизм поддержки ипотечного рынка через субсидирование кредитных ставок под ипотеку из федерального бюджета. На эти цели предлагается выделить 20 млрд руб. Ставки под ипотеку банкам предлагается удерживать в пределах 12 % [8].

Первыми по предложенной схеме готовы работать с заемщиками Сбербанк и ВТБ. Однако такая монополизация банковского рынка подвергается критике.

Со стороны бизнес-сообщества предлагаются и другие схемы поддержки ипотечного строительства. Строители предлагают финансировать снижение кредитных ставок по ипотеке не из бюджета, а за счет рефинансирования банков под залог из ЦБР. Предложения по изменению ставок, поиски других вариантов поддержки жилищного строительства имеют большое значение еще и ради активизации работы финансового рынка. Дефицит жилья в стране огромный и развитие отрасли необходимо [9].

Таким образом, программа жилищного строительства в Екатеринбурге может стать одним из локомотивов решения экономических и социальных задач текущего сложного периода.

Литература

1. http://www.metrtv.ru/articles/second_estate/7640

2. Шкарупа С. П. Краткое описание общей рыночной ситуации в экономике России на 2014 - 2015 гг. - http://www.logistics.ru /scm/news/kratkoe-opisanie-rynochnoy-situacii-na-2014-2015g

3. Обзор цен на недвижимость в Екатеринбурге по данным на декабрь 2010 г. Росриэлт-Недвижимость // Недвижимость России. URL: http://www.rosrealt.ru /Ekaterinburg/cena/61

4. Уральская Палата Недвижимости - недвижимость Екатеринбурга URL:http://upn.ru/

5. Ермак C/ «Следует шить УРАЛ-Эксперт» №11 от 15 марта 2015. с.19.