Интервью с Робертом Шиллером. Рынке ипотечных продуктов, таким образом кредиторы стали нашими кли-

рынке ипотечных продуктов, таким образом кредиторы стали нашими кли-

ентами. Аллан сделал нашу компанию суперуспешной. В 2002 г. мы про-

дали ее Fiserv, Inc. — она продолжает работать отдельно от материнской

компании, но уже под брендом Fiserv CSW, Inc.

Все это произошло благодаря тому, что в конце 1 980-х гг. нам с Чипом

необходимо было создать систему индексов цен на недвижимость для

оценки эффективности этого рынка. В то время на самом деле нельзя было

найти индексы цен на недвижимость, которые можно было бы использовать

для оценки эффективности рынка. Доступный же показатель средней цены

жилья был слишком сильно подвержен колебаниям во времени — как мы

считали, вследствие изменения структуры проданного жилья. Чип в своей

статье, опубликованной в 1986 г., рассказывает о созданном им для Босто-

на индексе цен на основе повторных продаж. Я обнаружил, что пока Чип

самостоятельно доходил до этой методики, в начале 1960-х гг. Мартин

Бейли, Ричард Мут и Хью Нурс написали научную работу об индексе цен

на основе повторных продаж (1963). Но они никогда и нигде серьезно его

не использовали. Прошло четверть века, а никто не составлял подобных

индексов цен на жилье на постоянной основе или для какой-нибудь зна-

чительной территории. Поэтому нам необходимо было их разработать. Мы

усовершенствовали методику повторных продаж, нашли нужные данные и

начали составлять индексы. Мой студент в Йеле Уилл Гецманн написал

диссертацию по индексам на основе мониторинга повторных продаж, ко-

торые он применил для рынка картин. Сейчас он мой коллега по Йелю

и возглавляет в университете Международный финансовый центр.

Мы с Чипом и не думали даже о каком-либо бизнесе, связанном с ин-

дексами, но мы опубликовали статью, посвященную индексам цен на не-

движимость для четырех городов. Затем, используя эти индексы, мы про-

тестировали (и во всеуслышание отвергли) гипотезу эффективных рынков

для цен на дома для одной семьи (Case, Shiller, 1989). Мы обнаружили не-

сколько весьма существенных факторов, влияющих на цены жилья. Мое

волнение тогда было сродни волнению Левенгука, впервые смотревшего в

микроскоп. Мы увидели из наших схем, что происходит с ценами на недви-

жимость — их ровную динамику в отличие от котировок акций. Интуитивно

люди должны были предположить, что это инерционность цен, но они на

самом деле никогда ее не наблюдали. Никто не может без использования

эконометрических методов увидеть какие-либо движения цен на жилье,

из-за информационного шума в отношении цен на отдельные дома и несо-

размерности данных о продажах объектов жилья.

Мой студент Аллан Вайс думал, что на составлении индексов цен на не-

движимость можно сделать бизнес. Когда он организовал компанию, он

испытал на себе все трудности — перед глазами не было ни одного при-

мера для подражания. Я был консультантом. И даже больше, чем консуль-