Полезное:
Как сделать разговор полезным и приятным
Как сделать объемную звезду своими руками
Как сделать то, что делать не хочется?
Как сделать погремушку
Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами
Как сделать идею коммерческой
Как сделать хорошую растяжку ног?
Как сделать наш разум здоровым?
Как сделать, чтобы люди обманывали меньше
Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили?
Как сделать лучше себе и другим людям
Как сделать свидание интересным?
Категории:
АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника
|
Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимкиОсновываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:
где ЧОДi – чистый операционный доход i-го объекта-аналога; Сi – цена продажи i-го объекта-аналога.
Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций. Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается Rm = ДО / К, где Rm – ипотечная постоянная; ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга; К – сумма ипотечного кредита. Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение R = М Rm + (1 – M) Re, где М – коэффициент ипотечной задолженности; Re.– коэффициент капитализации собственного капитала. Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем: • в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период; • не рассчитывается цена реверсии; • коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тремя методами: ♦ методом рыночной выжимки; ♦ методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат; ♦ методом связанных инвестиций. Преимущества метода капитализации доходовзаключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости. Недостатки метода капитализации доходовсостоят в том, что • применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках; • метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
|