Способы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения) объекта недвижимости

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки [3].

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки [3].

Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.

Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

Существует четыре основных способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.

1. Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости) используется для оценки по полной стоимости воспроизводства типовых зданий и сооружений. Скорректированная стоимость выбранной для расчета единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть квадратные метры, кубические метры, одно место и пр.

,

где В – восстановительная стоимость единицы измерения; V – количество единиц измерения; К₁ – коэффициент, учитывающий конструктивные особенности здания, климатический пояс и т.д.; К₂ – индекс цен от 1 января 1969 г. до даты оценки. Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС – укрупненные показатели стоимости строительства; УПВС – укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости и т.д.).

2. Поэлементный способ расчета стоимости объекта недвижимости (метод разбивки на компоненты) заключается в определении стоимости объекта, исходя из поэлементных затрат (затраты на материалы, земляные работы, монтажные, отделочные работы и т.д.). Это своего рода модификация метода сравнительной единицы.

Существует несколько способов использования метода разбивки по компонентам:

• субподряд;

• разбивка по профилю работ;

• выделение затрат.

Способ субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Способ разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).

Способ выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

Исходные данные для применения метода публикуются в информационно-аналитических бюллетенях фирмы «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве».

3. Сметный способ расчета заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Новые сметы разрабатывают с использованием единых норм и расценок и индекса роста цен по строительно-монтажным работам.

4. Индексный способ оценки объекта недвижимости заключается в определении восстановительной стоимости объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы переоценки утверждаются правительством Российской Федерации и публикуются в печати.