Документальний супровід права на землю та її використання

Необхідною умовою для будівництва об'єкта є наявність прав на землю. Основними документами, що підтверджують право на землю є державний акт на право власності на земельну ділянку за формою затвердженій Постанова КМУ № 449 «Про затвердження форм державного акту на право власності на земельну ділянку й державний акт на право постійного користування земельною ділянкою» [20] і Договір про відчуження ділянки або свідоцтво про право на спадщину (якщо придбано за договором або отримана в спадщину земля приватної форми власності, без зміни границь і цільового призначення ділянки) ст. 126 земельного кодексу [68, с.12].

Придбати земельну ділянку можна за договором купівлі-продажу у фізичної або юридичної особи, якщо в них є документ, що підтверджує право власності та відсутня заборона на відчуження земельної ділянки і немає обмежень для використання земельної ділянки по цільовому призначенню.

Договір підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації (її здійснюють нотаріуси шляхом внесення даних про договір до Державного реєстру угод). При посвідченні договору нотаріусу треба обов'язково надати: звіт про проведення експертної оцінки земельної ділянки; державний акт на право власності на відчужувану ділянку, наявний у колишнього власника. Справа в тому, що при посвідченні договору треба сплатити держмито, а її сума розраховується виходячи із ціни договору, але не нижче експертної оцінки (пп. «б», «д» п. 3, ст. 3 Декрету № 7-93). При цьому ціна ділянки в договорі може бути будь яка, у тому числі і менше експертної оцінки.

Покупка земельної ділянки що перебуває в державній або комунальній власності проводиться тільки на аукціоні. І в цьому випадку покупка на аукціоні оформляється договором купівлі-продажу земельної ділянки.

Укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки (як за результатами аукціону, так і без нього) є підставою для одержання державного акту на право власності на земельну ділянку. Але одержати такий акт покупець зможе тільки після повного внесення плати за землю. Виключення становить випадок, коли покупцеві за договором надана розстрочка платежу. Тоді для одержання акту йому досить представити платіжний документ, що підтверджує внесення першого платежу.

Максимально можливий період розстрочки - 5 років. Земельну ділянку, що перебуває в державній і комунальній власності, можна одержати на правах оренди без участі в аукціонітільки власникам розташованої на цій ділянці нерухомості (громадянам і юридичним особам, у яких немає приналежних державі акцій або часток); для проведення комплексної реконструкції кварталів застарілого житлового фонду; для будівництва соціального й доступного житла [68, с.12].

У всіх інших випадках передача в оренду ділянок проводиться тільки за результатами аукціону.

Договір оренди. Передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у державній і комунальній власності, здійснюється за результатами земельних торгів. Земельним кодексом України передбачено передачу земельної ділянка в оренду без участі в аукціоні, зокрема ч. 2 ст. 134 земельного кодексу:

- власникам розташованої на цій ділянці нерухомості (громадянам і юридичним особам, у яких немає приналежних державі акцій або часток);

- для проведення комплексної реконструкції кварталів застарілого житлового фонду; для будівництва соціального і доступного житла [68]. У випадках, колидля одержання в оренду земельної ділянки по законодавству проведення аукціону не потрібно, необхідно:

1. Звернутися із клопотанням про вибір міста знаходження земельної ділянки у відповідну місцеву раду. Типова форма заяви(клопотання) про вибір місця розташування земельної ділянки затверджена Постановою КМУ «Про затвердження типової форми заяви про вибір міста розташування земельної ділянки» [23]. У заяві треба вказати: ціль землекористування, бажане місце розташування земельної дільниці, орієнтовний розмір земельної ділянки й ім'я/найменування заявника.

2. Одержати проект відводу земельної ділянки. Погодити цей проект із відповідними держорганами (земле ресурсами, органом градобудівництва і архітектури, охорони культурної спадщини, природоохоронними органами, СЕС). На підставі погодженого проекту одержати позитивний висновок державної землевпорядної експертизи.

3. Повністю підготовлений проект відводу подати на розгляд у місцеву раду, яка вже буде ухвалювати рішення щодо виділення зе­мельної ділянки в користування. На підставі цього рішення з орендарем укладається договір оренди земельної ділянки.

В інших випадках потенційним орендарям необхідно брати участь в аукціоні.

Закону, який би визначав єдиний порядок проведення аукціонів, поки немає. Тому правила їхні проведення встановлюються місцевою владою. У цілому порядок проведення аукціону такий же, як і при продажі земельних ділянок державної й комунальної власності. Різниця в тім, що з переможцем аукціону укладається договір оренди земельної ділянки.

У переможця аукціону сплачений їм реєстраційний внесок зараховується на його рахунку майбутніх платежів, а іншим учасникам аукціону внесений ними реєстраційний збір повертається.

Договір оренди землі підлягає обов'язковій державній реєстрації. Її проводить структурний підрозділ державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», у межах повноважень якого перебуває земельна ділянка. Договір оренди набуває чинності після його державної реєстрації. За Законом України «Про оренду землі» (ст. 9) державна і комунальна земля, на якій протягом терміну дії договору оренди було почате будівництво або велися проектні роботи для будівництва, не може бути продана [11]. Орендар може викупити ці ділянки за згодою орендодавця.

Земельний сервітут. Будівельні роботи, як правило, потребують підписання договорів із власниками ділянок або об’єктів, які прилягають до території відведену під забудову, тому що виникає необхідність у підведенні труб, електромереж, доріг, установці будівельних машин, тимчасових споруджень і т.п. Договір на право користування чужою земельною ділянкою для проходу, проїзду, прокладки й експлуатації ліній електропередачі, зв'язку й трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації й т.п. називається земельним сервітутом.

Порядок установлення земельного сервітуту, користування й припинення земельного сервітуту встановлені Цивільним і земельним кодексами України. Під час будівництва сервітут, як правило, установлюється за домовленістю між власником (власником) земельної ділянки й зацікавленою особою, при цьому:

• якщо сервітут потрібно встановити для прокладки й експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів і т.п., то такою зацікавленою особою буде замовник будівництва, тобто особа, якій виділена під будівництво (або яка має у власності) земельна ділянка. У цьому випадку встановлюється сервітут без визначення строку;

• якщо ж мова йде про необхідність мати під'їзд до об'єкта будівництва, то сервітут установлюється на певний строк. Зацікавленою особою в цьому випадку може бути підрядна організація, що здійснює будівельні роботи.

У випадку якщо сторони не прийдуть до згоди щодо встановлення сервітуту в договірному порядку, зацікавлене у встановленні сервітуту особа може звертатися до суду [63].

Договір земельного сервітуту укладається в письмовій формі із вказівкою плати за земельний сервітут. Це дає підставу вважати договір земельного сервітуту, виходячи з норм П(С)БО 2 «Баланс» (п. 1) і П(С)БО 8 «Нематеріальні активи» (п. б, 8, 10, 11, 13) як надання (одержання) послуги.

В бухгалтерському обліку оплата за земельний сервітут, установлений для будівництва конкретного об'єкта, буде відображена:

Дебет рахунку 685 «Розрахунки з іншими кредиторами»

Кредит рахунку 31 «Рахунку в банках» (з ПДВ).

Водночас оплата за земельний сервітут, установлений для будівництва конкретного об'єкта, повинна бути віднесена:

Дебет рахунку 23 «Виробництво»

Кредит рахунку 685 «Розрахунки з іншими кредиторами» (без ПДВ).

До валових видатків сума буде віднесена згідно із пп.5.2.1Закону про прибуток (без суми ПДВ).

Підрядник має право включити в податковий кредит суму ПДВ у складі плати за послугу (дебет рахунку 64 і кредит рахунку 685) при виконанні двох умов, якщо надалі об'єкт будівництва буде використовуватися в оподатковуваних операціях у рамках господарської діяльності підприємства (пп. 7.4.1 Закону про ПДВ) і при наявності податкової накладної.

Право на податковий кредит виникає по першій події (п. 7.5 Закону про ПДВ): момент одержання послуги; або одержання податкової накладної, що засвідчує факт придбання послуги; або в момент оплати послуги.

Договір суперфіція. Одержати право землекористування для виконання будівельних робіт можна уклавши договір суперфіція. Законодавство не містить чіткого визначення терміну «суперфіція», однак на підставі наявних у законодавстві норм можна визначити, що суперфіція – це право користування чужою земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових і інших споруджень і будинків, що виникає на підставі договору або заповіту.

Суперфіція може бути встановлена: не більше ніж на 50 років – на земельні ділянки державної або комунальної власності; без обмеження строку - на земельні ділянки приватної форми власності.

Сторони, що укладають договір суперфіції – фізичні або юридичні особи, в обов'язковому порядку повинні вказати на права володіння й користування власника землі й забудовника; строк його дії й розмір плати за користування земельною ділянкою.

Якщо на земельній ділянці побудовані промислові об'єкти, договором суперфіції може бути передбачене право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача. Плата за користування земельною ділянкою державної власності не може бути менше розміру земельного податку на цю землю.

Однак плата за суперфіцію не заміняє плату податку на землю й не звільняє від сплати земельного податку власника земельної ділянки. У договорі також рекомендуємо передбачити, при яких умовах і як часто розмір плати може переглядатися. Договір повинен бути нотаріально завірений [69].

Земельні ділянки державної й комунальної форми власності за Законом України «Про внесення змін у деякі законодавчі акти України щодо сприяння будівництву» можна відчужувати тільки у випадку переходу права власності на будинки й спорудження, розташовані на цих ділянках.

При суперфіції землекористувач має вільне право забудови ділянки, а після припинення договору суперфіції права власності на побудовані ним об'єкти захищені ст. 417 Цивільного кодексу України, відповідно до якої знести будову практично неможливо.

Суперфіція дає право землекористувачеві без узгодження даного питання із приватним власником землі провадити відчуження нерухомого майна, розташованого на цій землі, а також відчужувати, вносити в статутний фонд, передавати в заставу право користування земельною ділянкою під забудову [69].