Введение. Основное место среди договоров по передаче имущества в пользование занимает договор аренды, который является классическим договорным институтом

Основное место среди договоров по передаче имущества в пользование занимает договор аренды, который является классическим договорным институтом, известным со времен римского права13. Наймом вещей назывался такой договор, по которыми одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование предоставленными вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности нанимателю.

Крестьяне были вынуждены снимать у богатых землевладельцев небольшие участки земли, многие горожане не имели своих домов и снимали жилище у богатых домовладельцев. Экономическая зависимость нанимателя от наймодателя сказалась в том, что наниматель вещи (в особенности земельного участка) не признавался в Риме владельцем и не пользовался самостоятельной владельческой защитой против всякого рода самовольных посягательств на его землю и хозяйство14. Преимущественная забота закона о наймодателях сказалось и на регламентации договора найма: римское право последовательно проводило обязательственноправовую природу имущественного найма15.

В российском дореволюционном гражданском законодательстве имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи. Т. 10, ч. 1, ст. 1691).

В советский период понятие договора имущественного найма оставалось неизменным: договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г., ст. 275 ГК 1964 г.).

Как отмечает М.И. В.В. Витрянский, «развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества»16. Причем в ГК РФ 1964 г. было указано на наличие только одной разновидности договора аренды – бытовой прокат.

В конце 80-х годов XX века договор аренды стал использоваться как основное средство «разгосударствления» и один из основных способов организации производственно-хозяйственной деятельности трудовых коллективов государственных предприятий. Указом Президиума Верховного Совета СССР от 07.04.1989 № 10277-XI «Об аренде и арендных отношениях в СССР» был установлен перечень объектов аренды, в то числе земля и другие природные объекты, имущество государственных, кооперативных или иных общественных предприятий и организаций, отдельные здания, оборудование, определен круг субъектов (в качестве арендодателей могли выступать государственные органы, уполномоченные на то Советом Министров СССР, советами Министров союзных или автономных республик, исполнительные комитеты соответствующих Советов народных депутатов, совхозы, колхозы, другие государственные, кооперативные и иные общественные предприятия и организации, а также граждане, в ведении, владении, пользовании и распоряжении (оперативном управлении) или в собственности которых народится арендуемое имущество). Отличительной чертой подхода к договору аренды в тот период было то, что понятием «аренда» охватывались не только традиционно понимаемые под этим отношения, но и внутрипроизводственные отношения по организации работы трудовых коллективов.

Следующий этап в регулировании арендных правоотношений был связан с принятием Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989 г., – который, как отмечает В.В. Витрянский, – представлял собой удивительную смесь некоторых гражданско-правовых норм, регулирующих отношения по аренде небольшой группы объектов гражданских прав, и положений трудового законодательства, касающихся такой формы организации труда, как арендный подряд.

В период распада СССР и образования новой России и началом процесса приватизации государственного имущества были приняты акты по иному регулирующие арендные правоотношения (Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991, Закон РСФСР от 03.07.1991 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», Указ Президента РФ от 14.10.1992 № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду»17.

В настоящее время аренда широко применяется как в предпринимательской, так и в бытовой сфере. У каждой из сторон договора аренды есть своя цель в его заключении: у арендодателя – получение определенного дохода от сдачи имущества внаем; у арендатора – получение возможности на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом.

Подлинная гражданско-правовая суть была возвращена аренде нормами части II ГК РФ, которая вступила в силу с 1 марта 1996 г. Арендные правоотношения регулируются нормами, закрепленными в главе 34 ГК РФ, большинство которых носят диспозитивный характер, т. е. они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

По структуре глава 34 построена также как, и глава 30 ГК РФ: 1 «Общие положения об аренде», 2 «Прокат», 3 «Аренда транспортных средств», 4 «Аренда зданий и сооружений», 5 «Аренда предприятий», 6 «Финансовая аренда (лизинг)». Применение норм ГК РФ об аренде осуществляется следующим образом: сначала – правила, регулирующие отношения по конкретному виду договора аренды, затем, при их недостаточности, – общие положения об аренде. При недостаточности последних применяются общие правила об обязательствах и договорах.

Следует отметить в целом стабильность норм ГК РФ, регулирующих арендные правоотношения. Изменения были внесены только в нормы ГК РФ, регулирующие отдельные (и достаточно новые для российского законодательства) виды договоров аренды, а именно в нормы, устанавливающие права на земельный участок при аренде имеющегося на нем здания или сооружения (ст. 652); сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже (ст. 653); предмет договора финансовой аренды (ст. 666); а также в дефинитивные нормы (ст. 656, 665).

По мнению Е.А. Суханова, договоры проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга) необходимо отнести к отдельным видам договоров аренды, так как регулирующие их нормы устанавливают особый порядок осуществления прав арендатора, значительно отличающийся от общего, предусмотренного для всех других случаев аренды имущества. Договор аренды зданий и сооружений – это договор аренды отдельного вида имущества, а именно недвижимого имущества, юридическая судьба которого находится в неразрывной связи с судьбой земельного участка, на котором оно расположено. К самостоятельным видам аренды Е.А. Суханов относит аренду земельных участков, участков лесного фонда и договор водопользования18.

По нашему мнению, как отдельные виды договора аренды следует рассматривать договоры проката, аренды транспортных средств, финансовой аренды (лизинга), аренды недвижимости, включая в последний вид аренду предприятий и зданий и сооружений, поскольку они имеют ряд общих черт. В отдельную группу договоров аренды можно выделить аренду природных объектов, т. е. земельных участков, участков лесного фонда и договор водопользования.

В связи с широким перечнем объектов аренды арендные правоотношения регулируют, помимо норм ГК РФ, еще ряд нормативных правовых актов, в том числе: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», Закон РФ 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей», Лесной кодекс Российской Федерации (ЛК РФ), Водный кодекс Российской Федерации (ВК РФ), Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации (КТМ РФ) и Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации (КВВТ РФ).