Понятие и юридическая квалификация договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Отечественные цивилисты выделяют следующие признаки договора аренды: консенсуальный; возмездный; взаимный (двусторонний); синаллагматический (встречные и экономически эквивалентные обязанности арендатора и арендодателя: арендодатель обязан передать имущество, а арендатор вносить арендную плату)19.

Российские ученые выделяют другие характерные черты, которые позволяют рассматривать договор аренды в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Иными словами, он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем.

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется ввиду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило законодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения в ГК специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное имущество. Переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК)20.

Однако, несмотря на наличие вещно-правовых черт, отношения по аренде имущества принято относиться к обязательственным, поскольку основным его содержанием являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам21.

По общему правилу, арендуемое имущество передается во владение и пользование, причем на время. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. Именно временным характером владения и пользования, прежде всего, и отличается договор аренды от таких возмездных и безвозмездных договоров по передаче имущества, как договоры купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность (либо хозяйственное ведение или оперативное управление). Основной особенностью, отличающей договор аренды от договора по предоставлению имущества во временное безвозмездное пользование, является его возмездный характер. Это значит, что арендатор обязан платить за пользование имуществом в отличие от безвозмездного договора ссуды22.