Порядок заключения договора аренды земельного участка с юридическим лицом

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным "законом" "О государственном кадастре недвижимости". В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном "статьей 39.15" настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным "законом" "О государственном кадастре недвижимости";

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, заявление о предоставлении земельного участка подаются или направляются в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом по их выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Порядок и способы подачи указанных заявлений, если они подаются в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", требования к их формату утверждаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Заявитель вправе представить документы, которые должны быть получены уполномоченным органом посредством межведомственного информационного взаимодействия.

В случаях, предусмотренных "подпунктами 4" и "5 статьи 39.5" настоящего Кодекса, заявление о предоставлении земельного участка в собственность должно быть подано до дня прекращения права безвозмездного пользования таким земельным участком и одновременно с заявлением о прекращении этого права.

В случаях, предусмотренных "подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.3", "подпунктом 11 пункта 2 статьи 39.6" настоящего Кодекса, заявление о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду должно быть подано одновременно с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком.

В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель.

Предоставление земельного участка без проведения торгов в порядке реализации гражданами права на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков осуществляется однократно.

Положения настоящей статьи не применяются в случае:

1) предоставления земельных участков в собственность граждан бесплатно в соответствии со "статьей 39.19" настоящего Кодекса;

2) заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, заявителем, признанным единственным участником аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником;

3) заключения договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, в соответствии со "статьей 39.21" настоящего Кодекса;

4) предоставления земельных участков в безвозмездное пользование в виде служебных наделов по решению организации, которой земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование;

5) заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса, с победителем аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса либо с иным лицом, имеющим право на заключение данных договоров в соответствии с Градостроительным "кодексом" Российской Федерации. В этом случае договор аренды такого земельного участка заключается одновременно с договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;

6) заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, с победителем аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования либо с иным лицом, имеющим право на заключение данных договоров в соответствии с Градостроительным "кодексом" Российской Федерации. В этом случае договор аренды такого земельного участка заключается одновременно с договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договором об освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования.

Предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства (за исключением случаев, если в соответствии с федеральными законами или законами субъекта Российской Федерации предусмотрено право отдельных категорий граждан на приобретение земельных участков для указанных целей в первоочередном или внеочередном порядке), гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности осуществляется с учетом особенностей, установленных "статьей 39.18" настоящего Кодекса.

При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов. Предоставление земельных участков осуществляется с учетом результатов данных сходов или референдумов.

Предоставление земельных участков, находящихся в федеральной собственности, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, Государственной компании "Российские автомобильные дороги" осуществляется с учетом особенностей, установленных Федеральным "законом" от 17 июля 2009 года N 145-ФЗ "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, порядок заключения договора аренды земельного участка юридическом лицом состоит в совершением юридическим лицом определенных действий таких как подача заявления о предоставлении земельного участка в аренду, проведение кадастровых работ и участие в проведение торгов на право заключение договоров аренды земельного участка или участиях на торгах (аукцион).

Глава 2. особенности заключения ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦОМ в МР «Нюрбинский район» РС (якутия)

Заключение договора аренды земельного участка с юридическим лицом на производство сельскохозяйственной продукции

Нюрбинский район выступает одним из крупнейших промышленных центров республики. Основными отраслями района являются алмазодобывающая, пищевая, деревообрабатывающая и сельское хозяйство. На территории Нюрбинского района работают предприятия компания «АЛРОСА». В 2003 г. в строй вступил Нюрбинской горно-обогатительный комбинат, один из крупнейших в мире и в техническом смысле не имеющий аналогов в мире. Главная отрасль сельского хозяйства района – животноводство. Имеет место охотничий промысел, функционируют конный завод имени Степана Васильева и Нюрбинская птицефабрика[4].

На 1 января 2015 года по данным государственного учета земель, общая площадь Нюрбинского района составляет 5243624 га (52,4 тыс.кв.м.) или 1,7% территории Республики Саха (Якутия)[5].

Структура земельного фонда Нюрбинского района представлена в таблице 1. Как видно из данной таблицы, земли сельскохозяйственного назначения занимают 45282 га, что составляет 0,86 % от общей площади земель Нюрбинского района. Площадь земель населенных пунктов равняется 13095 га, 0, 25 % от общей площади земель района; земель промышленности, транспорта и иного назначения соответственно – 1318 га, 0,02 %; земель лесного фонда – 4894650 га, 93,3 %; земель водного фонда – 33661 га, 0,64 %; земель запаса – 255618 га, 4, 93 %.

Таблица 1.

Структура земельного фонда района по категориям земель

Итак, в составе земель по Нюрбинскому району 93,3 % приходится на земли лесного фонда, а земли сельскохозяйственного назначения занимают 0,86 %, т.е. 45382 га.

На территории Нюрбинского района земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам, в том числе ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, а также сельскохозяйственным предприятиям, организациям для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

Как указано выше, на 1 января 2015 года общая площадь земель сельскохозяйственного назначения Нюрбинского района составила 45282 га, из них площадь сельхозугодий всего 43298 га, что составляет 95,6 % от общей площади земель этой категории (в табл. 2).

Площадь пашен составляет 2669 га, залежей на учете числится 932 га. Кормовые угодья составляют 91.7 % от общей площади сельхозугодий (cенокосы – 27826 га, пастбища – 11871 га).

Площадь несельскохозяйственных угодий, отнесенных к данной категории земель, составляет 1984 га, это – земли под зданиями, сооружениями, внутрихозяйственными дорогами, замкнутыми водоемами, а также земельными участками, предназначенными для обслуживания сельскохозяйственного производства.

Экспликация земель сельскохозяйственного назначения ярко демонстрирует, что основным направлением сельскохозяйственного производства в районе является животноводство.

В фонде перераспределения земель находится 14039 га неиспользуемых земель, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, из них сельхозугодья составляют 12351 га (87.9 % от всей площади), в том числе залежь – 909 га, сенокосы – 4734 га и пастбища - 6708 га.

Таблица 2.

Распределение земель сельскохозяйственного
назначения по угодьям

На территории района создано 19 муниципальных образований – 1 городской округ и 18 сельских поселений.

По состоянию на 1 января 2015 года земли населенных пунктов в районе составляют 13095 га, в том числе 7088 га - сельскохозяйственные угодья (24 га залежей, 7064 га пастбищ), 402 га - лесные площади, покрытые лесом, 739 га - кустарники, 916 га - под водными объектами, 2048 га - под постройками, 1902 га – под прочими землями.

Таблица 3.

Распределение земель населенных пунктов по угодьям

На 1 января 2015 года общая площадь земель запаса в районе составила 255618 га, что составляет 4,9 % от общей площади района.

В составе данной категории земель учитывается специальный фонд перераспределения земель общей площадью 31485 га. Земли спецземфонда, в основном, расположены в труднодоступных местах, представляют собой кормовые угодья низкого качества и остаются не востребованными.

Таблица 4.

Распределение земель запаса по угодьям

К сельскохозяйственным угодьям относятся пашня, залежь, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения. Несельскохозяйственные угодья – это земли под поверхностными водными объектами, включая болота, земли под лесами и древесно-кустарниковой растительностью, земли застройки, земли под дорогами, нарушенные земли, прочие земли (овраги, пески и т.п.). Следует отметить, что земельный фонд района на 98,4 % (5158917 га) состоит из несельскохозяйственных угодий.

Таблица 5.

Распределение земельного фонда района по угодьям

По состоянию на 1 января 2015 года сельскохозяйственные угодья занимают 84451 га или 1,6 % земельного фонда района (данный показатель по республике составляет 0,5 %).

В структуре сельскохозяйственных угодий на долю пашни приходится всего 3.2 % (2669 га), сенокосов – 51,8 % (43711 га) и пастбищ – 41,3 % (34911 га). В составе сельхозугодий сенокосы и пастбища вместе составляют 93,1 % (показатель по республике - 92,2%), что сви­детельствует о достаточно высоком уровне для развития сельского хозяйства района в животноводческом направлении.

Основными пользователями сельскохозяйственных угодий являются ОАО Конезавод им. Ст.Васильева, ОАО «Кюндядинская», ОАО МТС «Нюрба-Агро», ООО «Сасарга», ООО «Бодох», Нюрбинская птицефабрика, 8 сельскохозяйственных производственных кооперативов, 86 крестьянских хозяйств и личные подсобные хозяйства граждан.

Таблица 6.

Основные землепользователи земель сельскохозяйственного назначения

В районе по состоянию на 1 января 2015 года имеется 86 крестьянских хозяйств. Крестьянским хозяйствам земельные участки предоставлены, в основном, в собственность и в аренду. Так, в собственность крестьянским хозяйствам предоставлено 136 земельных участков с общей площадью 1331 га земель сельскохозяйственного назначения, в пожизненное наследуемое владение предоставлено 58 земельных участков с общей площадью 778 га и на условиях аренды предоставлено 88 земельных участков на площади 894 га.

В 2009 году за счет средств республиканского бюджета в рамках реализации Республиканской целевой программы «Схема рационального использования земель поселений» ОАО «Сахагипрозем» в Нюрбинском районе были проведены работы по составлению Схемы природно-сельскохозяйственного районирования Муниципального района «Нюрбинский район», а также разработаны Схемы рационального использования земель на территориях всех сельских поселений района

.В районе после стабилизации поголовья скота и лошадей с 2007 года наблюдается тенденция увеличения поголовья скота и лошадей, в том числе в личных подсобных хозяйствах граждан. Данный фактор сопровождается возрастанием потребности в дополнительных площадях сельскохозяйственных угодий, в первую очередь, сенокосов и пастбищ в непосредственной близости от населенных пунктов.

Таблица 7.

Ставка арендной платы на 2014 год за использование земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения находящихся в собственности МР «Нюрбинский район» РС(Я) и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального района «Нюрбинский район» РС(Я).

Как видно из таблицы 7, Ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости земельного участка земельные участки предоставленные для целей не связанных с ведением сельского хозяйства составляет 95,00%; земельные участки, предоставленные для строительства объектов сельскохозяйственного производства равна 50,00%; сенокосные угодья составляет 10,00%; сенокосные угодья на удалении более 20 км от центра поселения, по радиусу – 8,00%; пахотные угодья, орошаемые – 6,00%; пахотные угодья равна 5,00%; пастбищные угодья – 4,00%.

Итак, ставка арендной платы на 2014 год за использование земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения находящихся в собственности МР «Нюрбинский район» РС(Я) и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального района «Нюрбинский район» РС(Я), ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости земельного участка 95,00% приходится на земельные участки предоставленные для целей не связанных с ведением сельского хозяйства.

В юридической литературе существуют различные основания для классификации земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения бывают двух видов: земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства (т.е. фактически используемые), и земли, предназначенные для этих целей, т.е. те, которые будут использованы для названных целей в ближайшее время и без которых невозможен процесс сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственное назначение охватывает как выращивание сельскохозяйственной продукции, так и весь связанный с этим цикл. Следовательно, все земли, обслуживающие этот цикл, подпадают под понятие «земли сельскохозяйственного назначения». Так, хранение продукция и агрохимикатов требует строительства складов; доставка техники, семян к полям и вывоз с полей готовой продукции вызывает потребность во внутрихозяйственных дорогах; для управления сельскохозяйственным производством и содержания административного аппарата необходимо административное здание и т.п. Соответственно, и земли, занятые под складами, внутрихозяйственными дорогами и административными зданиями, относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, хотя они по функционированию не отличаются от земель несельскохозяйственного назначения. Непосредственное сельскохозяйственное производство (выращивание сельхозкультур, откорм скота) невозможно без соответствующей инфраструктуры (дорог, жилых зданий, мастерских, складов и т.п.). Так, при организации крестьянского (фермерского) хозяйства на территории, где отсутствуют объекты производственного и социально-бытового назначения, государство берет на себя его первичное обустройство: строительство дорог, линий электропередач, водообеспечение, телефонизацию, землеустройство, мелиорацию земель. Местные органы самоуправления обязаны оказывать помощь в возведении производственных объектов и жилья.

В составе сельскохозяйственных угодий Земельный кодекс РФ выделяет пашни, сенокосы, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, виноградниками и другими землями, используемые в растениеводстве. Составными частями несельскохозяйственных угодий признаются земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. К несельскохозяйственным угольям относятся земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд и предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных; антропогенных и техногенных явлений, и замкнутыми водными объектами, которые могут быть переведены в соответствующие категории земель.

Юридические лица как субъекты земельных отношений должны функционировать в определенных организационно-правовых формах; в учредительных документах юридического лица должны определяться наименование юридического лица, место его нахождения; юридическое лицо приобретает гражданские права и приобретает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными нормативными правовыми актами и учредительными документами; юридическое лицо подлежит государственной регистрации в порядке, определенном законодательством о регистрации юридических лиц.

Для заключения договора аренды земельного участка заявителю необходимо представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления кадастровую карту (план) земельного участка.

Для того, чтобы земельный участок сельскохозяйственного назначения передать по договору аренды, необходимо соответствие данного земельного участка требованиям, основным характеристикам, предусмотренным федеральными законами. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Объектом аренды может быть только индивидуально определенное имущество. Индивидуальными характеристиками земельного участка являются кадастровый номер, месторасположение, площадь, границы, целевое назначение. Данные сведения содержатся в плане земельного участка, наличие которого является обязательным для заключения договора. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащим передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным. Земельным кодексом РФ установлено, что объектом аренда могут быть только земельные участки с установленными границами и прошедшие кадастровый учет.

Согласно Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности[6].

Определение на местности границ находящихся в долевой собственности земельных участков осуществляется на основе норм Федерального закона «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г. №78-ФЗ[7]. Данным законом предусмотрено межевание объектов землеустройства. Межевание объекта землеустройства включает определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат; изготовление карты (плана) объекта.

Таким образом, при передаче земельного участка в аренду в договоре аренды земель сельскохозяйственного назначения должны содержаться следующие сведения о земельном участке: местоположение; кадастровый номер; категория земель; разрешенное использование; площадь в установленных единицах измерения. Данные сведения зафиксированы в проекте Примерного договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, разработанной нами в соответствии с действующим законодательством.

На основании изложенного, предметом договора аренды земель сельскохозяйственного назначения может быть земельный участок, выделенный на местности, обозначенный в размерах и границах территории земель сельскохозяйственного назначения, имеющий кадастровый номер, адресные ориентиры и прошедший государственную регистрацию.

Следует отметить, что Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» устанавливает, что в Едином государственном реестре земель содержатся и другие сведения о земельном участке, помимо указанных наши в договоре[8]. К таким сведениям относятся: описание границ земельных участков; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком. Таким образом, в договоре аренды стороны должны указать все основные характеристики объекта договора. В противном случае договор считается незаключенным.

Следующим этапом соответствующего оформления земельного участка, является регистрация права собственности и иных прав на земельный участок. Регистрация права должна осуществляться в соответствии с Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными приказом Минюста РФ от 25 марта 2003 года № 70.

Право общей долевой собственности на выделенный земельный участок регистрируется на основании свидетельств о праве на земельные доли, извещений, опубликованных в официальных органах печати, соглашения об определении долей и праве собственности на выделенный земельный участок.

На регистрацию должен быть представлен кадастровый план выделенного участка и отчет (акт) об оценке выделяемого и оставшегося после выдела участка, составленный в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Объектом аренды земельных участков могут быть различные виды земельных участков, которые классифицируются по различным основаниям. Согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ все земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды земельного участка, сроком более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, – независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года. Эти правила распространяются и на договор аренды земель сельскохозяйственного назначения. Обязательственное право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор аренды земель сельскохозяйственного назначения не подлежит государственной регистрации, то право аренды земельного участка возникает с момента подписания сторонами договора аренды, а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора.

В соответствий со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав па земельный участок удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Таким образом, после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности собственник может передать соответствующий земельный участок в аренду, заключив договор аренды.

Далее, рассмотрим заключение договора аренды земельного участка на примере крестьянского хозяйства «Багдай» Кюндядинского наслега.

Глава крестьянского хозяйства «Багдай» Кюндядинского наслега обратилось в адрес главы МР «Нюрбинский район» с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду общей площадью 61 из земель Кюндядинского наслега для сельскохозяйственного производства – разведения крупного рогатого скота и коневодства.

На имя главы МР «Нюрбинский район» было подано представление МО Кюндядинский наслег» о предоставлении полевого земельного участка общей площадью 61 га под сенокосные угодья, мэччирэн.

Заключением от 06.06.2008 г. Управление Роснедвижимости по РС (Я) Вилюйский (Межрайонный) отдел не возражает против предоставления земельных участков в аренду 61 га при условии соблюдения природоохранного законодательства, выражающегося в сохранении и приумножении плодородия почв, полного эффективного и рационального использования земель.

Распоряжением от 28 июля 2008 г. №716 главы МР «Нюрбинский район» крестьянскому хозяйству «Багдай» Кюндядинского наслега предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и пастьбы скота из фонда перераспределения земель.

Обратимся к условию договора аренды земельного участка. Договор состоит из 8 разделов: предмет договора; сроки действия договора; размер и условия внесения арендной платы; права и обязанности сторон; ответственность сторон; изменение, расторжение, прекращение действий договора; особые условия; прочие условия; приложения к договору.

Арендодатель предоставляет, а Арендатор ООО «Багдай» принимает земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения Кюндядинского наслега, согласно к приложению к договору разрешенное использование земли сельскохозяйственных угодий. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение цели использования допускается только с письменного согласия арендодателя, с внесением изменения в договор.

Срок действия договора с 1 июня 2008г. по 31 мая 2009г. Ставка арендной платы устанавливается ежегодно исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата вносится арендатором одновременно или равными долями – до 15 июня и до 15 октября.

Посещать участки для проведения осмотров и проверок на предмет соблюдения условий договора и действующего законодательства, при предъявлении соответствующих документов; приостанавливать ведение работ, ведущиеся арендатором с нарушением обязательств и условий настоящего договора и действующего законодательства; по истечении срока действия договора в порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендатором не позднее, чем за 3 месяца до истечении срока действия договора; в случае прекращении деятельности арендатора, арендатор или его преемники в 10-тидневный срок должен направить арендодателю письменное уведомление об этом, с заявкой на оформление новых документов, удостоверяющих право на участок или заявление об отказе.

В случае нарушения арендатором обязательств по внесению арендной платы он уплачивает пени за каждый день просрочки, включая день оплаты, определяемый в процентах от неуплаченной суммы, при этом процентная ставка пени принимается равной 0,7% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном разделом 2 договора. Уплата штрафа и пени не освобождает от выполнения возложенных обязательств по договору. За нарушение сроков государственной регистрации договора арендатор уплачивает штраф в размере годовой суммы арендной платы.

Договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Споры, возникающие при исполнении договора, рассматриваются судом, арбитражным судом в соответствии с их компетенцией. Договор составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу и находящихся: 1. В КИО Нюрбинского района; 2. У арендатора; 3. В администрации МО, где расположен арендуемый земельный участок.

Таким образом, для заключения договора аренды земельного участка для нужд сельскохозяйственных товаропроизводителей необходимо совершение следующих действий: подача заявления на имя главы МР «Нюрбинский район» с указанием площади, местонахождения земельного участка и представления главы наслега о предоставлении земельного участка фермерскому хозяйств; заключения Управления Роснедвижимости по РС (Якутия) о возможности предоставления земельных участков фермерскому хозяйств; издания соответствующего распоряжения главы МР «Нюрбинский район».

Заключение договора аренды земельного участка с юридическим лицом на строительство и иные цели

На территории МР «Нюрбинский район» земельные участки, из земель населенных пунктов государственная собственность на которые не разграничена, предоставляются юридическим лицам на различные цели, в частности для осуществления строительных работ и для размещения зданий и сооружений.

Заключению договора аренды земельного предшествует подача юридическим лицом соответствующего заявления на имя главы администрации МР «Нюрбинский район».

Глава администрации МР «Нюрбинский район» на основании акта выбора земельного участка и заявления юридического лица выносит распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду на определенный срок.

Так, рассмотрим заключение договора аренды земельного участка на примере ООО «Партнер» (Приложение 2). Юридическое лицо ООО «Партнер» обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду сроком на 5 лет под производственную базу по адресу г. Нюрба, ул. Чусовского 22.

Распоряжением зам. главы администрации МР «Нюрбинский район» была создана комиссия по выбору земельного участка для строительства объекта «Производственная база ООО «Партнер» в г. Нюрба в составе 6 человек. В состав данной комиссии вошли 1 заместитель главы МР «Нюрбинский район» РС(Я), глава МО «Город Нюрба», и. о. председателя Муниципального казенного учреждения Комитет имущественных отношений Нюрбинского района РС(Я), начальник отдела строительства и архитектуры Нюрбинского района, заместитель начальника Вилюйского отдела Управления Росреестра по РС(Я), председатель Вилюйского бассейнового Комитета охраны природы.

Комиссии в 15-дневный срок со дня подписания распоряжения зам. главы производит выбор и представляет на утверждение схему расположения земельного участка.

В соответствии актом по выбору земельного участка для строительства объекта «Производственная база ООО «Партнер» в г.Нюрба, от 27 ноября 2012 г. был произведен осмотр в натуре нескольких вариантов земельных участков.

Распоряжением 1 зам.главы от 22 марта 2013 предварительно согласовано место размещения объекта в землях населенных пунктов, г.Нюрба, ул. Чусовского, площадь 17749 кв. м.

Распоряжение является основанием для предоставления земельного участка и действует в течение трех лет.

Распоряжением главы МР «Нюрбинский район» от 17.10.2014 г. Обществу с ограниченной ответственность «Партнер» предоставлен земельный участок на срок 5 лет из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, предназначенный для строительства объекта «Производственная база», с кадастровым номером 14:21:110002:3329, площадью 17749 кв.м., расположенный по адресу: Нюрбинский район, г.Нюрба, ул. Чусовского.

В соответствии с вышеуказанным распоряжением главы администрации МКУ «КИО и МЗ» заключил с ООО «Партнер» договор аренды земельного участка.

Обратимся к содержанию договора аренды земельного участка, который состоит из 9 разделов: предмет договора; сроки действия договора; размер и условия внесения арендной платы; права и обязанности сторон; ответственность сторон; изменение, расторжение, прекращение действий договора; особые условия; приложения к договору; юридические адреса сторон.

Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует земельный участок, находящийся по адресу РС (Я), Нюрбинский район, г. Нюрба, ул. Чусовского, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 14:21:110002:3329, разрешенное использование для строительства объекта «Производственная база ООО «Партнер», площадь 17749 кв. м. для использования в целях строительства производственной базы.

Сроки действия договора – 5 лет с 17 сентября 2014г. по 16 сентября 2019г. Договор, как заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в течении двух месяцев со дня его подписания сторонами.

Арендная плата вносится арендатором до 15 октября расчетного периода. Расчет арендной платы производится в соответствии с принятыми на территории Нюрбинского района нормативно- правовыми актами и является неотъемлемой частью договора. Ставки арендной платы изменяются ежегодно, но не чаще одного раза за календарный год. Запрещено установление земельного налога и иной платы за данный участок, кроме арендной платы. Освобождение от уплаты земельного налога, у установленном законодательством порядке, не освобождает от уплаты арендной платы. Арендатор не позднее 1 июня самостоятельно рассчитывает арендную плату за участок и направляет арендодателю расчеты для сверки.

Арендодатель имеет право:

- приостанавливать ведение работ, ведущиеся арендатором с нарушением обязательств и условий договора и действующего законодательства;

- участвовать в приемке в эксплуатацию объектов, сооружаемых на сданных в аренду землях.

Арендодатель обязан:

- передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора в срок до 5 дней;

- содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;

- по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договора аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендатором не позднее, чем за 3 месяца до истечении срока действия договора.

Арендатор ООО «Партнер» имеет право:

- использовать участок для своих нужд и передавать право аренды в субаренду с письменного согласия арендодателя;

- пользоваться преимущественном правом покупки при продаже земельного участка;

- по окончании срока действия договора при надлежащем исполнении своих обязанностей пользоваться преимущественным правом заключения нового договора на данный участок.

Арендатор ООО «Партнер» обязан:

- не нарушать прав других землепользователей;

- не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой и близлежащей территорий;

- своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемых договором и последующими изменениями к нему,

- в 3-хдневный срок с момента внесения арендной платы представить арендодателю заверенные копии платежных поручений.

Арендатор «Партнер» не вправе заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое- либо обременение предоставленных ему по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу, без письменного разрешения арендодателя.

В случае ликвидации, реорганизации юридического лица или прекращении деятельности арендатора, арендатор или его правопреемник в 10-тидневный срок должен направить арендодателю письменное уведомление об этом, с заявкой на оформление новых документов, удостоверяющих право на участок или письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, и передать участок арендодателю по акту приема- передачи.

В случае нарушения арендатором обязательств по внесению арендной платы он уплачивает пени за каждый день просрочки, включая день оплаты, определяемый в процентах от неуплаченной суммы, при этом пени рассчитываются исходя из 0,3% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки на условиях и порядке.

Договор аренды земельного участка между ООО «Партнер» и Муниципальное казенное учреждение «Комитет имущественных отношений и муниципальных закупок» прекращает свое действие в следующих случаях:

- по окончании срока договора;

- по соглашению сторон в любой другой срок;

- в случае прекращения деятельности арендатора, если по закону или по - по требованию арендодателя при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Неотъемлемыми частями договора являются приложения: 1) распоряжение Администрации МР «Нюрбинский район» 1331 от 17.09.2014г.; 2) расчет арендной платы.

Согласно Постановлению главы МР «Нюрбинский район» от 16 апреля 2014 г. №49 ставка арендной платы за 2014 г. за использование земельных участков, предназначенных для строительства домов многоэтажной жилой застройки в г. Нюрбе составляет 5 % от кадастровой стоимости земельного участка; в Аканинском наслеге -0,30 %[9].

Ставка арендной платы за 2014 г. за использование земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства в г. Нюрбе равняется 5 % от кадастровой стоимости; в Аканинском наслеге – 0,5 % от кадастровой стоимости.

Ставка арендной платы за 2014 г. за использование земельных участков, предоставленных в целях индивидуального жилищного строительства в г. Нюрбе равняется 0,6 % от кадастровой стоимости; в Аканинском наслеге – 1 % от кадастровой стоимости.

Таблица 9.

Коэффициенты применяемые к размеру арендной платы, при наступлении определенных обстоятельств при использовании земельных участков.

Как видно из таблицы 9 при использовании земельных участков предоставленных для строительства, где договором аренды предусмотрен срок для освоения земельного участка, на период освоения участка применяется коэффициент 0,5; при использовании земельных участков предоставленных для строительства, после истечения срока предоставленного для освоения земельного участка, в случае если объект капитального строительства не введен в эксплуатацию – 2; в случае не использование земельного участка или использование с нарушениями разрешенного использования – 3.

Постановлением от 16 апреля 2014г. МР «Нюрбинский район», освобождены от уплаты арендной платы в части, приходящейся в бюджет муниципального района, следующие категории арендаторов[10]:

- муниципальные унитарные предприятия, учредителем которых является Администрация МР «Нюрбинский район» РС(Я), в размере 50%;

- сельскохозяйственные предприятия, зарегистрированные в Нюрбинском районе, в размере 50%;

- участники Великой Отечественной Войны и приравненные к ним лица в размере 100%;

При использовании земельных участков применяются к размеру арендной платы коэффициенты, приведенные в таблице 9.

Таким образом, на территории МР «Нюрбинский район» земельные участки, из земель населенных пунктов государственная собственность на которые не разграничена, предоставляются юридическим лицам в аренду на различные цели, в частности для осуществления строительных работ и для размещения зданий и сооружений. Сроки аренды земельных участков с юридическими лицами до 5 лет. Ставка арендной платы ежегодно устанавливается постановлением главы МР «Нюрбинский район».

заключение

По результатам проведенного исследования сформулированы следующие выводы:

Во-первых, аренда является одним из способов решения хозяйственных задач и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития.

Во- вторых, условия и порядок заключения договора аренды земельного участка юридическом лицом состоит в совершении юридическим лицом определенных действий, таких как подача заявления о предоставлении земельного участка в аренду, проведение кадастровых работ и участие в проведение торгов на право заключение договоров аренды земельного участка или участиях на торгах (аукцион).

В- третьих, на 1 января 2015 года общая площадь Нюрбинского района составляет 5243624 га (52,4 тыс. кв. м.) или 1,7% территории Республики Саха (Якутия). В составе земель по Нюрбинскому району 93,3 % приходится на земли лесного фонда, а земли сельскохозяйственного назначения занимают 0,86 %, т.е. 45382 га.

На территории Нюрбинского района земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам, в том числе ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, а также сельскохозяйственным предприятиям, организациям для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

По состоянию на 1 января 2015 года сельскохозяйственные угодья занимают 84451 га или 1,6 % земельного фонда района (данный показатель по республике составляет 0,5 %).

В структуре сельскохозяйственных угодий на долю пашни приходится всего 3.2 % (2669 га), сенокосов – 51,8 % (43711 га) и пастбищ – 41,3 % (34911 га). В составе сельхозугодий сенокосы и пастбища вместе составляют 93,1 % (показатель по республике - 92,2%), что сви­детельствует о достаточно высоком уровне для развития сельского хозяйства района в животноводческом направлении.

В - четвертых, земельные участки, находящиеся в собственности МР «Нюрбинский район» предоставляются юридическим лицам в аренду. Договор аренды земельного участка заключается между организацией с одной стороны и Муниципальное казенное учреждение «Комитет имущественных отношений и муниципальных закупок»

В- пятых, обязательным условием договора аренды земельного участка кроме его предмета является условие о размере и порядке внесения арендной платы. Ставка арендной платы по Нюрбинскому району определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Размер арендной платы земельных участков, предоставленных для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, составляет 95,00%; земельных участков для строительства объектов сельскохозяйственного производства - 50,00%; сенокосных угодьев - 10,00%; сенокосных угодьев на удалении более 20 км от центра поселения по радиусу – 8,00%; пахотных угодьев, орошаемых – 6,00%; пахотных угодьев - 5,00%; пастбищных угодьев – 4,00% от их кадастровой стоимости.

В- шестых, на территории МР «Нюрбинский район» от уплаты арендной платы освобождены:

- муниципальные унитарные предприятия, учредителем которых является Администрация МР «Нюрбинский район» РС(Я), в размере 50%;

- сельскохозяйственные предприятия, зарегистрированные в Нюрбинском районе, в размере 50%;

- участники Великой Отечественной Войны и приравненные к ним лица в размере 100%;

Таким образом, земельные участки, находящиеся в собственности МР «Нюрбинский район» РС (Я) и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на его территории, предоставляются юридическим лицам в большинстве случаев в аренду на срок до 5 лет с правом выкупа.

список литературы и использованных источников

1. нормативные правовые акты

1.1 Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008г. №6- ФКЗ, от 30.12.2008 г. №7- ФКЗ, от 05.02.2014г. №2- ФКЗ, от 21.07.2014г. №11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 04.08.2014г., №31, ст.4398

1.2 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. «136- ФЗ (ред. от 08.03.2015г.) // Российская газета, №211- 212, 30.10.2001г.

1.3 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. №51- ФЗ (ред. от 23.05.2015г.) // Российская газета, №238- 239, 08.12.1994г.

1.4 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996г. №14- ФЗ (ред. от 06.04.2015г., с изм. от 07.04.2015) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996г., №5, ст.410

1.5 Федеральный закон от 25.10.2001г. №137- ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ред. от 08.03.2015г.) // Российская газета, №211- 212, 30.10.2001г.

1.6 Земельный кодекс Республики Саха (Якутия) от 15.12.2010г. 888- З№673- IV (в ред. от 26.03.2015г.) // Якутские ведомости (приложение к газете Якутия) от 15 января 2012г. №2

1.7 Федеральный закон от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101- ФЗ //Собрание законодательства РФ, 2002, №30, ст.3018

1.8 Федеральный закон от 24.07.2007г. №221- ФЗ (ред. от 28.02.2015г.) «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015г.) //Собрание законодательства РФ, 2006, №30, ст.3415

1.9Федеральный закон от 18.06.2001г. №78- ФЗ «О землеустройстве» //Российская газета, №118-119, 23.06.2001.

2. Литература

2.1 Земельное право: учебник / В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов и др. М: Частное право, 2010, 344 с.

2.2 Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, части первой (под общ. ред. В.А. Белова) – 2-е изд., перераб. и доп. – М: Издательство «Юрайт», «Юрайт- Издат», 2011

2.3Богданова А.В., Гутарина О.В., Козырин А.Н., Комягин Д.Л., Савенко Г.В., Ялбулганов А.А., Янкевич С.В. Постатейный научный- практический комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / под. ред. А.А. Ялбулганова // СПС Консультант Плюс 2015

3. Интернет-ресурсы

3.1 www.gosuslugi71.ru/OnlineService

3.2www.sаkha.gov.ru/nyurbinsky

3.3www.nyurba.biz.com/2510426/kio_nyurbinskogo_rayona

[1] Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, №31, Ст.4398

[2] Российская газета, №211 – 212, 30.10.2001

[3] Якутские ведомости от 15 января 2011г. №2

[4] Нюрбинский улус сайт Центр СЭПМ

[5]www.sakha.gov.ru

[6] Федеральный закон от 24 июля 2002г. №101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. №30. Ст.3018

[7] Федеральный закон от 18 июля 2005г. №87- ФЗ «О землеустройстве»

[8] Федеральный закон от 24 июля 2007г. №221- ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

[9] www.sakha.gov.ru/files/2014_01

[10] www.sakha.gov.ru/files/2014_01