Основные направления совершенствования жилищного ипотечного кредитования в российских коммерческих банках

В настоящее время ипотечное жилищное кредитование является наиболее приемлемым вариантом приобретения жилой недвижимости для разных слоёв населения в рыночных условиях. Становление системы ипотечного жилищного кредитования в России помогло в решении отдельных социальных проблем общества. Однако эта система продолжает развиваться. Задача в этом развитии должна состоять именно в сохранении преимуществ и устранении недостатков.

Современная система ипотечного жилищного кредитования характеризуется избытком предложения над спросом на недвижимость в отличие от прежней ситуации, когда спрос превышал предложение[44].

В России остается значительным объем ветхого и аварийного жилья. В условиях значительного падения реальных доходов населения, возросшей инфляции государство оказывает помощь гражданам. Однако в условиях продолжающейся значительной несбалансированности государственных и местных бюджетов расходы по этим направлениям не увеличиваются, а в отдельных регионах снижаются.

Падение реальных доходов населения привело к тому, что цены на недвижимость стали расти медленнее, и даже снижаются. Строительство нового жилья требует от строительных компаний, функционирующих на кредитных средствах, предпринимать меры по стимулированию спроса. Однако значительное падение спроса наряду с повышением процентных ставок по кредитам строительным компаниям сократит их количество.

В этой ситуации государство может оказать строительным организациям помощь. Получая от государства заказы на строительство жилья для льготных категорий граждан, подрядчики снижают свои коммерческие риски. Инвестиции на строительство государственного жилья могут осуществляться за счёт государственных жилищных фондов и субсидий. Одновременно сокращение рисков будет стимулировать приток дополнительных финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства и увеличение объёмов ввода жилья.

Спрос на ипотечные жилищные кредиты для населения ограничен высокими процентными ставками по банковским продуктам. Обострение ситуации пришлось на 2014-2015 гг. в связи с ухудшением макроэкономической ситуацией. Для наглядности, средняя ставка выдачи по ипотечным жилищным кредитам в феврале 2015 г. составила 14,7% годовых, что является максимальным значением с сентября 2009 г. Однако в течение года процентная ставка постепенно снижалась до 12,92% в декабре 2015 года. В начале 2016 года снижение процентной ставки продолжилось, и в марте 2016 года она составила 12,86%. Поэтому можно предположить, что процентные ставки начнут в дальнейшем снижаться, что, несомненно, вызовет положительную реакцию в экономике. Однако важнее тот уровень, до которого опустятся ставки, и за счет чего это будет достигнуто: снижение рисков и (или) государственное субсидирование. На современном этапе пока превалирует государственная поддержка.

Реализация программ субсидирования процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам на приобретение строящегося жилья или жилья в новостройке, несомненно, помогает населению в приобретении жилья.

В рамках программы, утверждённой Постановлением Правительства РФ от 13.03.2015 г. №220 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретённым) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)», ставка по кредиту составит не более 12% годовых. А при предоставлении дополнительных скидок за счёт застройщика – от 9-10% годовых.

Для поддержания государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) реализует программу «Жильё для российской семьи», благодаря которой социально-значимые категории граждан под контролем государства получают возможность решить квартирный вопрос. Доступность жилья по данной программе обеспечивается ценой, ведь его стоимость, как минимум, на 20% ниже рыночной.

Важность и значимость данной программы пока требует её продления и после 2018 г., а также расширение перечня категорий граждан – участников, а именно включение в этот список молодых специалистов, переезжающих в сельскую местность и отдалённые районы страны.

В тоже время существуют и другие направления поддержки населения в приобретении жилья. Например, использованием средств в качестве первоначального обеспечительного взноса, с которого банки не начисляли бы проценты. А значит, сумма основного долга по кредиту была бы меньше.

В органах государственной власти также заинтересованы в поиске альтернативных способов поддержки ипотечного жилищного кредитования. Сейчас обсуждается идея выпуска ипотечных ценных бумаг с гарантией АИЖК на программной основе. Для банков, работающих на рынке ипотечного кредитования, запуск этой идеи позволит значительно увеличить объемы привлечения дешевого фондирования и, соответственно, нарастить объемы выдачи новых ипотечных кредитов по более низким ставкам. [45]

Улучшению ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования могло бы способствовать снижение высокой стоимости обслуживания кредитов и ограничению в «навязывании» банками заёмщикам невыгодных условий договора страхования. Согласно Федеральному закону от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обязательным является только страхование залога от повреждения и полного уничтожения. Однако банки, помимо этого, требуют страховать право собственности на приобретаемую недвижимость, жизнь заёмщика и потерю им трудоспособности, что дает им дополнительный комиссионный доход от «навязывания» страховых услуг. Также заёмщик несёт дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг оценочной компании и нотариуса, оплатой банку рассмотрения заявки на кредит и так далее.

Однако пока коммерческие банки не готовы отказываться от дополнительных услуг, страхования ипотеки и ипотечных рисков. Несмотря на то, что банками собраны огромные данные по клиентам, их имуществу, платежам, им не хватает развития информационного взаимодействия с органами власти, у которых содержатся документы по приобретаемому имуществу и правах на него. Доступ к таким документам с разрешения заемщика снизит риски мошенничества, операционные риски и бумажный документооборот, что позволит принимать решения более быстрые и качественные решения.

Дальнейшее совершенствование организации ипотечного жилищного кредитования в банках будет направлено на улучшение оценки кредитоспособности потенциальных заёмщиков. В условиях отсутствия единой стандартизированной системы оценки кредитоспособности банки все чаще используют собранные данные о собственных и потенциальных клиентах.

В любой из используемых банками методиках оценки кредитоспособности (скоринге или андеррайтинге) применение массивов данных (big data) дает значительное улучшение результатов. Например, «Chase Bank (крупнейший банк США, где один из ключевых продуктов – ипотечные кредиты) использовал анализ данных, чтобы не только предсказать банкротство получивших ипотеку клиентов, но и определить тех, кто в ближайшее время досрочно погасит ипотеку (и из-за которых банк недополучит прибыль по выплатам по процентам). Таким пользователям банк предлагал либо лучшие условия, либо продавал этого заемщика другим банкам, увеличивая таким образом свой доход».[46]

Впрочем, совершенствование методик оценки кредитоспособности заемщиков в коммерческих банках продолжает сопровождаться и за счет адаптации принятых моделей к новым макроэкономическим условиям.

Другим направлением в развитии организации ипотечного жилищного кредитования может стать переход к электронному взаимодействию клиентов и банков. Пока коммерческие банки предлагают калькуляторы оценки стоимости кредита, но в будущем клиенты, возможно, смогут предоставлять документы в банки в электронной форме и по ним будут приниматься предварительные решения о выдаче кредита. Этому способствуют и развитие банковских приложений, личных кабинетов клиентов банка. Однако для этого потребуется и совершенствование защиты получаемых электронных данных.

Именно совершенствование технологий сейчас является центральным элементом мировой организации банковского бизнеса. Помимо усовершенствования использования информации банковский сектор в мире изучает возможное распространение технологии блокчейн в финансовой сфере. Однако пока эта технология несет в себе больше вопросов, но ею уже заинтересовались центральные и крупные частные банки.

Таким образом, современная система ипотечного жилищного кредитования находится под большим влиянием от изменившейся макроэкономической ситуации. Сокращение ипотечного жилищного кредитования, рост просрочек, проблемы валютных ипотечных заемщиков пока не решены окончательно, но уже стабилизировались. Государственная поддержка помогает осуществлению ипотечного жилищного кредитования. В тоже время уже сейчас органы власти, банковское сообщество ищет альтернативные способы поддержки ипотечного жилищного кредитования.

Главным направлением в улучшении ситуации в ипотечном жилищном кредитовании сейчас является снижение процентных ставок по кредитам. Действующие ставки все еще высоки и не могут служить решением жилищного вопроса в стране. Однако постепенно ставки снижаются. В условиях уже сложившегося избытка банковской ликвидности и снижения процентных ставок возможно восстановление ипотечного кредитования на прежние уровни. А дальнейшее его развитие и совершенствование будет обусловлено уже развитием информационной, методологической, нормативной базы.

Заключение

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование представляет собой инструмент по решению жилищных проблем населения, финансирования нового строительства. Задача обеспечение доступным жильем граждан решается каждым государством в рамках действующей в стране модели ипотечного жилищного кредитования. В РФ в систему ипотечного жилищного кредитования входят коммерческие банки и Агентство ипотечного жилищного кредитования. Однако ипотечный жилищный кредит, как и другие виды кредита, заключают в себе различные риски. Со стороны кредитора такими рисками являются кредитный риск, риск ликвидности, риск процентных ставок, имущественный риск. В тоже время банк учитывает риски заемщика, вероятности потери или снижения дохода, риск имущественный риск. Для снижения этих рисков коммерческие банки внедряют систему контроля и мониторинга своей деятельностью, поддержания её на уровне, обеспечивающем выполнение обязательных нормативов и получения прибыли. В рамках этих мер разрабатываются условия ипотечного жилищного кредитования, к которым относят первоначальный взнос, оценку приобретаемого в ипотеку имущества, страхование. В систему страхования от рисков ипотечного кредитования может входить страхование жизни и здоровья заемщика, залогового имущества, его ответственности, а также страхование титула. Если заемщик выполняет установленные банком условия кредитования, то он может рассчитывать не только на одобрение кредита, но и снижение по нему процентной ставки.

Таким образом, современная правовая база ипотечного жилищного кредитования включает в себя различные нормативные правовые акты. Основным законом, регулирующим эту сферу, является Гражданский Кодекс РФ. В дополнение к нему изданы федеральные законы, регулирующих ипотечное кредитование, осуществление выпуска ипотечных ценных бумаг и др. В тоже время существуют и другие нормативные правовые акты, которые косвенно влияют на деятельность коммерческого банка.

На уровне коммерческого банка также разрабатываются документы в области ипотечного жилищного кредитования, в том числе и применяемые методики оценки кредитоспособности заемщиков. Существуют 2 основных метода оценки ипотечной кредитоспособности клиентов: скоринг и андеррайтинг (метод экспертных оценок). Каждый из этих методов имеет свои преимущества и недостатки в процессе применения. Скоринговый метод более автоматизирован, но в тоже время не может быть единственным и универсальным методом в определении кредитоспособности. Метод экспертных оценок позволяет наиболее полно изучить потенциального заёмщика и учесть полученные выводы при принятии решения. Однако влечет довольно высокие временные, трудовые затраты для коммерческого банка, наделяя принятое решение долей субъективности.

Таким образом, современная система ипотечного жилищного кредитования находится под большим влиянием от изменившейся макроэкономической ситуации. Сокращение ипотечного жилищного кредитования, рост просрочек, проблемы валютных ипотечных заемщиков пока не решены окончательно, но уже стабилизировались. Государственная поддержка помогает осуществлению ипотечного жилищного кредитования. В тоже время уже сейчас органы власти, банковское сообщество ищет альтернативные способы поддержки ипотечного жилищного кредитования.

Главным направлением в улучшении ситуации в ипотечном жилищном кредитовании сейчас является снижение процентных ставок по кредитам. Действующие ставки все еще высоки и не могут служить решением жилищного вопроса в стране. Однако постепенно ставки снижаются. В условиях уже сложившегося избытка банковской ликвидности и снижения процентных ставок возможно восстановление ипотечного кредитования на прежние уровни. А дальнейшее его развитие и совершенствование будет обусловлено уже развитием информационной, методологической, нормативной базы.

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ – Часть 1 (ред. от 31.01.2016 г.) // Справочная правовая система «Консультант Плюс».

2. Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 29.12.2015 г.) // Справочная правовая система «Консультант Плюс».

3. Федеральный закон от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 05.10.2015 г.) // Справочная правовая система «Консультант Плюс».

4. Федеральный закон от 11.11.2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (ред. от 30.12.2015 г.) // Справочная правовая система «Консультант Плюс».

5. Постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 г. «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 гг.» (ред. от 25.08.2015 г.) // Справочная правовая система «Консультант Плюс».

6. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. (Одобрена Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. №28) // Справочная правовая система «Консультант Плюс».

7. Деньги. Кредит. Банки: учебник / под ред. Г.Н. Белоглазовой. – М.: Юрайт. 2013. - 392 с.

8. Основы ипотечного кредитования: учебник / под ред. Н.Б.Косарёвой. - М.:Инфра-М. 2010. – 576 с.

9. Трошин А.Н. Финансы и Кредит: учебник / Трошин А.Н., Мазурина Т.Ю., Фомкина В.И. - М.:ИНФРА-М. 2010. – 408 с.

10. Страхование: экономика, организация, управление: учебник / под ред. Г.В. Черновой. - М.: Экономика. 2010.- 493 с.

11. Всё об ипотеке: учебное пособие / Афонина А.В. - М.: Омега-Л. 2010. - 176 с.

12. Банковское дело: учебное пособие / под ред. О.И. Лаврушина. - М.: КНОРУС. 2013. - 800 с.

13. Ипотечное кредитование: учебное пособие / Разумова И.А. – СПб.: Питер. 2010. – 208 с.

14. Деньги. Кредит. Банки: учебный курс / Продченко И.А. - M.: МИЭМП. 2010. - 260 с.

15. Бочарова И.В., Ендовицкий Д.А. Анализ и оценка кредитоспособности заёмщика: учебно-практическое пособие. - М.:КНОРУС. 2010. - 272 с.

16. Филина Ф.Н. Все виды кредитования: практическое пособие / Филина Ф.Н., Толмачёв И.А., Сутягин А.В. - M.:ГроссМедиа. 2010. - 210 с.

17. Варламова Т.П.: Ипотечное кредитование в России: история и современное состояние // Поволжский торгово-экономический журнал. -2014. - №5(39). - С.42-50.

18. Варламова Т.П., Трубина А.П.: Роль АИЖК в организации ипотечного кредитования в России // Известия Саратовского университета. Новая серия. Серия: Экономика. Управление. Право. – 2013. - №4-2. - С. 640-644.

19. Ганьшина С.И.: Методы оценки потенциальных заёмщиков в ипотечном жилищном кредитовании // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. - 2012. - №6(42). - С.36-52.

20. Гарипова З.Л. Социальные последствия ипотечного жилищного кредита // Финансы и кредит. – 2014. - №31

21. Кургузкин А.Д.: Ипотечное кредитование в США и России как способ приобретения жилья // Территория новых возможностей. Вестник Владивостокского государственного университета экономики и сервиса. -2013. - № 1(19). - С. 163-167.

22. Лепёхин И.А.: Правовая природа кредитования, обеспеченного ипотекой // Вестник Российского государственного гуманитарного университета. - 2012. - № 3.- С. 150-155.

23. Литвинова С.А.: Ипотечное кредитование как способ приобретения жилья в современных условиях // Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. – 2012. - № 1(2). - С. 66-71.

24. Лопес В.Л.Ж.: Модели ипотечного кредитования в зарубежных странах // Наука и экономика. - 2011. - №2(6). – С. 52-57.

25. Новоселова Е.Г., Аристова Е.В.: Кредитоспособность как основа оценки качества кредитных отношений // Известия Томского политехнического университета. - 2014. - Т.324. - №6. - С.150-157.

26. Солодилова М.Н.: Ипотечное жилищное кредитование: экономическая сущность, особенности организации и финансирования // Вестник Самарского муниципального института управления. - 2014. - №1(28). -С.112-120.

27. Щукина С.В., Ивасенко А.Г: Анализ нормативной правовой базы земельно-ипотечного кредитования // Современные наукоёмкие технологии. - 2014. - № 7-2. - С.168.

28. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию: [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.ahml.ru/ru/borrower/ipProg/. (Дата обращения: 27.02.2015).

29. Центральный Банк Российской Федерации: [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.cbr.ru/. (Дата обращения: 21.04.2015).

30. Русипотека. Кредитование и секьюритизация: [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://rusipoteka.ru/profi/analytics/.(Дата обращения: 21.04.2015).

ПРИЛОЖЕНИЯ

Для более наглядного представления изучим метод кредитного скоринга на примере Банка «А».

1 этап. Оценка общих сведений о потенциальном заёмщике.

Таблица 1