Нормативна ціна землі і способи її визначення

Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів [11].

Грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється на основі нормативів витрат, пов’язаних з облаштуванням територій та їх освоєнням, а також функціональним призначенням і місцем розташування.

Ціну одного квадратного метра земельної ділянки визначають за формулою:

, (4.1)

де В – норматив витрат на освоєння і облаштування земельної ділянки, в гривнях; Н_П – норма прибутку (6 %); Н_К – норма капіталізації (3 %); К_Ф – коефіцієнт функціонального призначення земельної ділянки; К_М – коефіцієнт місцеположення земельної ділянки.

Витрати на освоєння та облаштування території земельної ділянки залежать від наявності соціальної та інженерно-технічної інфраструктури в даному районі, а також перспектив його розвитку. Залежно від конкретних умов норматив В може включати в себе капіталовкладення на вишукування, проектування та будівництво інженерно-технічних комунікацій, у тому числі транспортних, каналізаційних, зв’язкових, газових, енергетичних, теплових та водогінних мереж, а також кошти, пов’язані з розвитком соціальної інфраструктури в даному районі, і витрати, обумовлені зміною функціонального використання території.

Витрати на освоєння та облаштування території (В) включають відновну вартість як первісну вартість, що змінюється після переоцінки, інженерної підготовки головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання, слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту за станом на початок року проведення оцінки.

Індексація витрат здійснюється за індексами вартості основних фондів у відповідності до чинного законодавства України. Витрати на освоєння та облаштування території визначаються за кожним конкретним населеним пунктом за даними статистичної звітності відповідних органів державної статистики.

Коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок змішаного використання визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання.

Коефіцієнти К_Ф функціонального використання земельної ділянки можуть мати різне значення залежно від майбутнього призначення цієї ділянки.

Коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки (Км), обумовлюється трьома групами рентоутворювальних факторів регіонального, зонального та локального характеру і обчислюється за формулою:

, (4.2)

де - регіональний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення; - зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони); - локальний коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Вихідними даними для обчислення є генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, плани їх земельно-господарського устрою, матеріали економічної оцінки їх територій.

Значення коефіцієнтів встановлюються за результатами пофакторних оцінок кожної групи з врахуванням питомої ваги рентоутворювальних факторів у формуванні загального рентного доходу в межах населеного пункту та його економіко-планувальних зон.

Середня вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в залежності від регіональних факторів місця розташування (Цнм) визначається за формулою:

(4.3)

Значення коефіцієнта Км₁ є добутком коефіцієнтів, які враховують:

· чисельність населення, географічне положення, адміністративний статус населеного пункту та його господарські функції;

входження в приміську зону міст з чисельністю населення 100 тис. чол. і більше;

· наявність у населеного пункту статусу курорту;

· входження до зон радіаційного забруднення.

У межах населеного пункту базова вартість одного квадратного метра земель диференціюється за економіко-планувальними зонами, які встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

· неоднорідності функціонально-планувальних якостей території;

· доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку;

· рівня інженерного забезпечення та благоустрою території;

· рівня розвитку сфери обслуговування населення;

· екологічної якості території;

· привабливості середовища: різноманітність місць докладання праці, наявність історико-культурних та природних пам'яток тощо.

Середня вартість одного квадратного метра земель не диференціюється для:

· смуги відводу магістральної залізниці, за винятком економіко-планувальних зон, які включають вокзали та привокзальні площі;

· смуги відводу магістральних нафто-, газо- та продуктопроводів, які проходять через територію населеного пункту і виходять за його межі;

· смуги відводу ліній електропостачання високої напруги і виходять за його межі.

Вартість одного квадратного метра земель населених пунктів за економіко-планувальними зонами розраховується за формулою:

, (4.4)

де - середня для економіко-планувальної зони вартість одного квадратного метра земель (у гривнях).

Значення коефіцієнта визначається як добуток пофакторних оцінок з урахуванням вагової характеристики кожного з факторів.

Числові значення пофакторних оцінок приймаються в межах граничних значень коефіцієнтів для груп населених пунктів з різною чисельністю населення (таблиця 4.6) з урахуванням нормативно-технічної документації та експертної оцінки.

Питома вага зональних рентоутворювальних факторів визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей.

Сума вагових характеристик, що встановлена для факторів, повинна дорівнювати 1,0.

Вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання (Цн) визначається з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей місця її розташування в межах економіко-планувальної зони за формулою:

. (4.5)

Значення коефіцієнта визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей. При встановленні значення локального коефіцієнта для окремої земельної ділянки можливо встановлювати його значення на основі визначення частки площі, яку займає цей фактор на земельній ділянці. Установлення частки площі здійснюється переважно шляхом використання ГІС- технологій та електронних цифрових карт масштабу, не меншому, ніж 1:10000, - для міст з чисельністю населення понад 100 тис. чол. та 1:5000 – для інших населених пунктів.