По вопросу постановки садового земельного участка меньше минимального размера

Согласно письму Минэкономразвития России от 20.02.2013 г. № Д23и-406, земельные участки с площадями меньше предельных минимальных размеров, предоставленные до введения в действие Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре), должны быть поставлены на кадастровый учет.

Встречаются случаи, когда определенному лицу предоставляют земельный участок для ведения садоводства площадью меньше предельного допустимого минимального размера, а именно 400 кв.м., после введения в действие Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» или Закона о кадастре. Однако, ранее, до введения в действие Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» или Закона о кадастре, данный земельный участок был предоставлен другому лицу. В данном случае, если информация о предоставлении земельного участка до введения в действие Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» или Закона о кадастре содержится в заключении правления садоводческого товарищества, то при наличии данного заключения в составе межевого плана органом кадастрового учета постановка на государственный кадастровый учет такого земельного участка будет осуществлена.

В противном случае, кадастровый учет земельных участков площадью меньше предельного минимального размера земельных участков, предоставляемых для ведения садоводства, возможен только на основании соответствующего судебного решения.

По вопросу проведения кадастровых работ по установлению или уточнению границ земельного участка при выявлении пересечений границ данного земельного участка и границ муниципального образования

Рекомендуем действовать следующим образом.

1. Необходимо выяснить, имеется ли в сведениях о земельном участке, границы которого уточняются или устанавливаются, кадастровой ошибки. Если кадастровая ошибка имеется, необходимо подготовить межевой план на ее исправление, а правообладателю обратиться в орган кадастрового учета с заявлением об исправлении кадастровой ошибки.

2. Если кадастровая ошибка в сведениях о местоположении границ земельного участке отсутствует, необходимо проверить сведения о границе муниципального образования на наличие в них кадастровой ошибки.

При этом необходимо отметить, что сведения о границах муниципальных образований можно посмотреть на официальном сайте филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Татарстан (далее – Филиал) www.kadastr.tatarstan.ru, а также в составе сведений ГКН в виде кадастрового плана соответствующей территории.

Кроме того, внесение в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) сведений о границах муниципальных образований в Республике Татарстан осуществляется в соответствии с законами Республики Татарстан «Об установлении границ территорий и статусе муниципального образования», в которых в том числе содержится картографическое описание этих границ.

В связи с этим, определить наличие кадастровой ошибки в сведениях о границах муниципального образования возможно путем проведения анализа сведений публичной кадастровой карты, сведений ГКН и соответствующих законов Республики Татарстан.

3. В случае, если кадастровая ошибка отсутствует как в сведениях о границах земельного участка, так и в сведениях о границах муниципального образования, то для устранения пересечения необходимо подготовить межевой план на раздел (выдел) данного земельного участка по границе соответствующего муниципального образования.

По вопросу составления межевых планов при выявлении кадастровой ошибки в сведениях о границах муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон

В соответствии с п. 66 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 г. № 412 (далее - Требования), в случае если в ходе кадастровых работ выявлены ошибки (пересечения, несовпадения, разрывы) в местоположении ранее установленных границ муниципальных образований, населенных пунктов или территориальных зон в разделе «Заключение кадастрового инженера» приводятся предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок, в том числе результаты необходимых измерений (например, о необходимости направления органом кадастрового учета в орган местного самоуправления информации о наличии ошибок в сведениях о границах муниципальных образований, населенных пунктов или территориальных зон, фрагмент описания местоположения границы объекта землеустройства с правильными значениями координат характерных точек и т.п.).

Исходя из разъяснений Минэкономразвития России, данных в письме от 12.03.2014 г. № ОГ-Д23-1534, при пересечении одной из границ образуемого земельного участка границы муниципального образования, населенного пункта или территориальной зоны, орган кадастрового учета принимает решение об осуществлении государственного кадастрового учета такого земельного участка в случае, если в разделе «Заключение кадастрового инженера» межевого плана содержится обоснование наличия кадастровой ошибки в определении местоположения соответствующей границы муниципального образования, населенного пункта или территориальной зоны.

В качестве обоснования должны быть приведены результаты проведенного анализа, в результате которого сделан вывод о возможном наличии кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о местоположении границы муниципального образования, населенного пункта или территориальной зоны, с приложением документов, содержащих признание такой ошибки органом, утвердившим соответствующие границы.

Таким образом, при пересечении одной из границ образуемого земельного участка границы муниципального образования, населенного пункта или территориальной зоны, в случае наличия кадастровой ошибки в сведениях об этой границе, в разделе «Заключение кадастрового инженера» должно быть приведено обоснование наличия такой ошибки, а в Приложение к Межевому плану должны включаться документы, содержащие признание такой ошибки органом, утвердившим соответствующие границы.

По вопросу подготовки Технического плана на основании декларации

Исходя из разъяснений, данных в письмах Минэкономразвития РФ от 12.09.2014 г. №Д23и-3189 и ФГБУ «ФКП Росреестра» от 19.09.2014г. №10-3130-КЛ, если в отношении объектов недвижимости (объекты недвижимости, относящиеся к сфере автомобильных дорог, коммунальной сфере и сфере социального обслуживания муниципалитетов, объекты старого жилого фонда и т.п.), на которые по каким-либо причинам отсутствует разрешительная и техническая документация или данная документация безвозвратно утеряна, технический план может быть подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости, составленной и заверенной в установленном порядке.

При этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана в ситуации, если документ безвозвратно утерян обязательно должно быть приведено обоснование подготовки технического плана на основании декларации и подтверждение факта утраты документов (вне зависимости от причин, например, реквизиты ответов уполномоченных осуществлять хранение разрешительной документации организации, органов государственной власти, органов местного самоуправления, уполномоченных на выдачу разрешения на строительство и (или) ввод в эксплуатацию объекта о том, что предусмотренные частью 8 статьи 41 Закона о кадастре документы в их распоряжении отсутствуют, реквизиты заключения соответствующего органа о том, что сооружение является вспомогательным и получение разрешительной документации для его строительства не требуется (не требовалось) и т.п.); в ситуации если, документация отсутствует, должна быть приведена информация о мерах предпринятых кадастровым инженером для получения указанной документации. В приложении технического плана должны присутствовать копии документов, подтверждающих данную информацию (справки, письма и т.п. уполномоченных органов и организаций (в том числе осуществляющих хранение соответствующей информации) в распоряжении которых может находится указанная в ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре документация).

Основные ошибки при оформлении межевых и технических планов

Ошибки, допускаемые кадастровыми инженерами при подготовке межевых планов:

1. В разделе Чертеж земельного участка не выделены красным цветом вновь образованные части границ земельных участков, в разделе Схема расположения земельного участка не отображены все смежные земельные участки, не отображены границы территориальных зон, зон с особыми условиями использования территории, кадастровых кварталов;

2. В строке «Вид кадастровых работ» («Reason») имеется ошибка в адресе земельного участка.

3. Раздел «Сведения о выполненных измерениях и расчетах» реквизит «Точность определения площади земельного участка» - указаны площади контуров многоконтурного земельного участка (далее – МЗУ) вместо площади МЗУ (сумма контуров МЗУ равняется площади МЗУ).

4. В разделе Заключение кадастрового инженера не указаны реквизиты документов, устанавливающих предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков или в соответствующих графах xml-файла (Min_Area, Max_Area) отсутствуют значения минимальных (максимальных) размеров земельных участков, при этом эти значения вместе с реквизитами документа об их утверждении указаны в разделе «Заключение кадастрового инженера».

5. Несоответствие характеристик земельного участка (адрес, вид разрешенного использования) в ХМL-файле с документом, на основании которого внесены эти сведения.

6. В Межевом плане на смежный земельный участок прикладывается неверный каталог координат в результате чего ПК АИС ГКН выводит ошибку - самопересечение полигона, повторяющиеся точки, в БД отсутствует точка.

7. В составе межевого плана отсутствует документ, подтверждающий обеспечение доступа. Доступ указан через обособленный земельный участок.

8. В разделе Заключение кадастрового инженера отсутствует обоснование уточнения местоположения границ и площади земельного участка при исправлении кадастровой ошибки.

9. Конфигурация образуемого земельного участка не соответствует конфигурации, имеющейся в схеме расположения земельного участка, на основании которой подготовлен межевой план.

10. В случае преобразования земельных участков, характеристики образуемых земельных участков, указанных в Межевом плане, не соответствуют характеристикам исходных земельных участков.

11. На земельном участке имеется ОКС, а в межевом плане он не указан. Либо указывается инвентарный номер ОКС, а ссылка на уведомление об отсутствии сведений в Заключении кадастрового инженера отсутствует.

Ошибки, допускаемые кадастровыми инженерами при подготовке технических планов:

- в техническом плане здания указывают количество этажей, однако в документе на основании которого составлен технический план (Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), сведения о количестве этажей отсутствуют (в этом случае рекомендуем указывать количество этажей из проектной документации и соответствующие листы проектной документации вкладывать в приложение к техническому плану);

- при подаче заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости через портал государственных услуг, кадастровые инженеры отправляют повторно один и тот же пакет документов (дублируют) и после вынесения решения о приостановлении кадастровые инженеры предоставляют заявление о приеме дополнительных документов с приложением технического плана на другой объект учета (при этом следует иметь в виду, что в заявлении адрес объекта не будет совпадать с адресом в ТПл и будет вынесено решение о приостановлении ГКУ);

- указывают не все земельные участки, на которых расположен объект учета и земельные участки со статусом «Архивный»;

- несоответствие даты завершения кадастровых работ технического плана дате документов, включенных в состав технического плана, т.е. дата выдачи документов позднее даты составления технического плана;

- в графической части технических планов неверно указывают или не указывают наименования разделов, некорректно обозначают контур объекта учета и условные обозначения;

- в техническом плане не указывают среднюю квадратическую погрешность определения координат характерных точек контура;

- предоставляют технический план, подготовленный на основании документов, которые согласно требованиям к подготовке технического плана, не являются документом основания для составления технического плана (например: объектом учета является гараж, квартира);

- в разделе «Исходные данные» технического плана неверно указывают реквизиты кадастровых выписок о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории;

- неверно преобразовывают объект недвижимости (осуществляют раздел здания на несколько помещений; предоставляют несколько заявлений при осуществлении преобразования объекта (раздел); осуществляют перераспределение объекта; осуществляют преобразование квартиры (раздел) на несколько комнат)

Заполнение сведений об ОКС в Межевом плане

В соответствии с п. 37 Требований к оформлению межевого плана, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 г. № 412, при наличии на исходном, образуемом, уточняемом или измененном земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства в реквизите "4" раздела "Исходные данные", строке "6" реквизита "4" раздела "Сведения об образуемых земельных участках и их частях", строке "3" реквизита "1" раздела "Сведения об измененных земельных участках и их частях", строке "5" реквизита "4" раздела "Сведения об уточняемых земельных участках и их частях" указываются кадастровые номера таких зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства. При отсутствии в ГКН сведений о таких объектах недвижимости в данных реквизитах приводятся ранее присвоенные государственные учетные номера (инвентарные или условные), содержащиеся в том числе в документах, имеющихся в распоряжении заказчика кадастровых работ, реквизиты документов, содержащих информацию о ранее присвоенных государственных учетных номерах, указываются в разделе "Исходные данные", в разделе "Заключение кадастрового инженера" приводятся реквизиты уведомлений об отсутствии в ГКН сведений о зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства.

Внесение в межевой план сведений об ОКС, расположенных на земельном участке