Процесс оценки. Подходы к проведению земельно-оценочных работ

Оценка недвижимости - это упорядоченный процесс, который предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе и применим к решению широкого круга оценочных задач. Процесс оцен­ки может быть разделен на шесть этапов.

Этап 1. Определение задачи.

О6ычно цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Полезность, заме­щение и ожидание являются теми основополагающими принципами, которые помогают аналитику понять содержание поставленной задачи.

Этап 2. Составление плана оценки.

Обычно оценщик разрабатывает план, чтобы определить, какие дан­ные будут необходимы для решения поставленной задачи. План состав­ляется во избежании ненужного дублирования, непродуктивных затрат и потери времени. Оценщик попытается сконцентрировать свое внима­ние на тех факторах, которые имеют значение для решения данной за­дачи.

Этап 3. Сбор и проверка информации.

Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого каче­ства, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключе­ние. Оценщику следует попытаться собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Он должен предпринять вес разумные шаги для того, чтобы подтвердить точность и надежность данных, использо­ванных в отчете или в анализе.

Исходная информация для оценки подразделяется на 3 вида: общие данные; специальные (специфические); сравнительные.

Общие данные – это показатели, описывающие экономические, социальные и политические (административные) факторы, тенденции развития (маркетинг, анализ рынка) на уровне региона, города или микрорайона (ближайшего окружения).

Сравнительные данные: характеристика сделок купли-продажи (условия, цены и др.); затраты по объекту на содержание, налоги; характеристика доходности (если есть коммерческая деятельность); какие ставки процента характеризуют эту недвижимость или какая годовая рента.

Этап 4. Расчет стоимости оцениваемого участка земли.

Собранные данные должны быть проанализированы в контексте подходов, применяемых к оценке (рассматриваются ниже).

Этап 5. Согласование.

Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения оконча­тельной оценки стоимости выносятся определенные логические сужде­ния. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверя­ет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность.

Этап 6. Отчет о результате оценки стоимости.

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и за­ключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от пер­воначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составленным по полной стандартной форме, или пред­ставляет собой подробный письменный доклад.

Форма отчета: устный; краткое письмо; стандартный на бланке; полный письменный отчет со всеми приложениями.