Полезное:
Как сделать разговор полезным и приятным
Как сделать объемную звезду своими руками
Как сделать то, что делать не хочется?
Как сделать погремушку
Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами
Как сделать идею коммерческой
Как сделать хорошую растяжку ног?
Как сделать наш разум здоровым?
Как сделать, чтобы люди обманывали меньше
Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили?
Как сделать лучше себе и другим людям
Как сделать свидание интересным?
Категории:
АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника
|
Методы расчета ставок дисконтирования и ставок капитализации
В общем виде ставка капитализации равна:
R = i + k, где: R – ставка капитализации; i – ставка дисконтирования; k – норма возврата инвестиций (капитала).
Ставка дисконтирования:
1) На собственный капитал – метод кумулятивного построения:
i = БС + ННЛ + Sri, где: i – ставка дисконтирования; БС – безрисковая ставка; Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за вложенные инвестиции с учетом фактора времени и принимается: - в рублевом исчислении – средняя рублевая ставка по годовым (долгосрочным) депозитам банков высшей категории надежности; - в рублевом исчислении – норма доходности по государственным казначейским обязательствам; - в долларовом исчислении – норма доходности по федеральным облигациям внешнего займа (максимально позднего транша); - в долларовом исчислении – ставка LIBOR. ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости; , Тэ – срок рыночной экспозиции объекта недвижимости с месяцах; Sri – суммарный риск инвестирования в объект недвижимости. Пример: Безрисковая ставка – в рублевом исчислении, как средняя рублевая ставка по годовым (долгосрочным) депозитам банков высшей категории надежности:
Надбавка за неликвидность объекта недвижимости составляет 2,40% [9,61% х 3 / 12] при нормальной рыночной экспозиции объекта недвижимости 3 месяца. Суммарный риск инвестиций в объект недвижимости рассчитывается по методике Международного банка реконструкции и развития (МБРР), как средневзвешенный балл по десяти группам риска по экспертной оценке: Расчет суммарного риска инвестиций в объект недвижимости:
Таким образом, суммарный риск инвестиций в объект недвижимости составляет 5,0%. Общая ставка дисконтирования равна 17,01% [9,61 + 2,40 + 5,00].
2) На собственный капитал – метод САРМ (capital asset price model) – для целей оценки недвижимости носит теоретический характер, на практике неприменим:
i = rf + b x (ro – rf),
где: i – ставка дисконтирования; rf – безрисковая ставка (БС); b – коэффициент, отражающий эластичность доходности данного актива (объекта недвижимости) по среднерыночной доходности конкретного сегмента рынка; ro – среднерыночная доходность на конкретном сегменте рынка.
3) На заемный капитал – метод связанных инвестиций (средневзвешенной стоимости капитала):
i = iсс х (1-m) + iзс х m х (1 – tп),
где: i – ставка дисконтирования; iсс – норма доходности собственных средств; iзс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту); m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности); tп – ставка налога на прибыль.
Норма возврата инвестиций (капитала)
Норма возврата инвестиций (капитала) учитывается только для активов с коротким сроком жизни (до 30-40 лет). Для активов с длительным сроком жизни – более 50 лет (земля – срок жизни бесконечен) – норма возврата инвестиций равна нулю (отсутствует).
1) Метод Ринга – прямолинейный метод возврата инвестиций:
, где: N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).
Используется, если по прогнозу потока денежных средств доходы от недвижимости будут уменьшаться.
2) Метод Инвуда – аннуитетный метод возврата инвестиций – формирование фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (ставке дисконтирования):
где: i – ставка дисконтирования; N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).
Используется, когда доходы имеют постоянную величину или постоянно растут, и пределов их получения нет.
3) Метод Хоскольда – аннуитетный метод возврата инвестиций – формирование фонда возмещения по безрисковой ставке:
где: rf – безрисковая ставка (БС); N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).
Используется, когда доходы имеют постоянную величину или постоянно растут, и пределов их получения нет, но их получение связано с повышенным риском, либо вероятность получения дохода по ставке дисконтирования слишком мала.
|