Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

ЗАЛОГ

Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г., ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 16.071998 г.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»

Проект ГК предусматривает новые виды договора залога: договор управления залогом, залог обязательственных прав, залог прав по договору банковского счета, залог корпоративных прав.

Залог – способ обеспечения исполнения обязательства, позволяющий залогодержателю получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого должника (залогодателя) — лица, которому принадлежит это иму­щество (п. 1 ст. 334 ГК).

ГК (ст. 337) установлено право залогодержателя удовлетворить свои требования в полном объеме. Данное правило имеет целью восстановить положение, существовавшее до правонарушения, и, соответственно, объем требований залогодержателя определяется к моменту фактического удовлетворения.

Более детально регулирование требований, обеспеченных залогом, нашло отражение в Законе об ипотеке. Законом предусмотрено, что стороны в договоре об ипотеке имеют две возможности решения вопроса. Во-первых, они могут устанавливать фиксированную сумму требований залогодержателя (п. 3 ст. 3). В случае если в договоре указанная общая твердая сумма требований залогодержателя, обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающем эту сумму, не считаются обеспеченным ипотекой. Во-вторых, в договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. При этом, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает кроме погашения основной суммы долга и процентов по нему также уплату четырех категорий сумм, причитающихся залогодержателю (подп. 3 п. 1 ст. 3): а) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства; б) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо ФЗ; в) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; г) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Независимо от вида требований, обеспеченных ипотекой, ст. 4 определено обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя, которые могут возникнуть при необходимости обеспечения сохранности имущества, в случаях возникновения расходов на его содержание, либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам.

Виды залога различают по следующим основаниям:

• по месту нахождения заложенного имущества (ст. 338 ГК): твердый залог, когда предмет залога остается у залогодателя, но с наложением знаков, свидетельствующих о залоге. Другой вариант заключается в том, что вещь, передаваемая в залог, остается у залогодателя под замком и печатью залогодержателя.

Разновидностью твердого залога является залог товара в обороте (ст. 357 ГК) и заклад — с передачей заложенного имущества, разновидностью заклада является залог в ломбарде (ст. 358 ГК);
• по предмету залога (залог имущества и залог прав);
• по степени связанности заложенного имущества с землей — залог движимого имущества и залог недвижимого имущества (ипотека).

Выделяется также последующий залог (п. 1 ст. 342 ГК), т.е. здесь имеет место принцип множественности залога имущества, уже находящегося в залоге. Требования последующих залогодержателей удовлетворяются из стоимости этого имущества в соответствии с очередностью. Однако установлено, что первоначальным договором залога может быть запрещен последующий залог имущества.

Предмет залога остается у залогодателя, если иное не предусмотрено соглашением сторон. В силу закона, при ипотеке и залоге товаров в обороте предмет залога не может быть передан залогодержателю (п. 1 ст. 338 ГК).

Основание обращения взыскания на заложенное имуще­ство. В качестве такового выступает неисполнение либо ненадлежащее исполнение должни­ком главного обязательства (п. 1 ст. 348 ГК).

Порядок обращения взыскания. Требование залогодержа­теля (кредитора) удовлетворяется из стоимости продажи зало­женного недвижимого имущества либо по решению суда, либо на основании нотариально удостоверенного соглашения (ст. 349 ГК), а движимого — без обращения в суд. Это значит, что иму­щество, полученное в залог, не может быть обращено залого­держателем непосредственно в свою пользу в случае неиспол­нения залогодателем главного обязательства, а должно быть продано с публичных торгов.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества называется ипотекой и должен регулироваться законом об ипотеке. Общие правила о зало­ге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке, если кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Субъектами в залоговом обязательстве являются залогодатель и залогодержатель. В качестве залогодержателя во всех случаях высту­пает кредитор по основному обязательству. Это может быть и специ­ализированная организация — ломбард, имеющая лицензию на осу­ществление предпринимательской деятельности по принятию от граждан в залог движимого имущества, предназначенного для лич­ного потребления, в обеспечение краткосрочных кредитов.

В качестве залогодателя может выступать как сам должник, так и третье лицо. При залоге вещей залогодателем вправе быть собствен­ник вещи либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. При залоге имущественных прав залогодателем является лицо, кото­рому принадлежит закладываемое право. К примеру, при залоге права аренды земельного участка залогодатель — арендатор этого участка.

Залогодателем может быть как юридическое, так и физическое лицо при достижении им 18 лет. Несовершеннолетние могут закладывать свое имущество с согласия законных представителей.

Основания возникновения залога. Залог обычно возникает в силу договора. При этом возможно заключение отдельного соглашения о залоге либо включение усло­вия о залоге в текст основного договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Так, в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) при продаже товара в кредит с момента передачи покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения по­купателем его обязанности по оплате товара.

Предметом залога являются вещи (как движимые, так и недвижи­мые), за исключением изъятых из оборота и тех, на которые не допускается обращение взыскания, и имущественные права, за ис­ключением неразрывно связанных с личностью кредитора и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (например, требований об алиментах). Согласно п. 6 ст. 340 ГК РФ договором о залоге, а в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем (к примеру, залог урожая будущего года, залог права на взыскание арендной платы в будущем году и т.п.).

Залог недвижимого имущества рассматривается как ипотека. Предметом договора ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и другое недвижимое имущество.

В Законе об ипотеке перечисляются категории объектов, которые не могут быть предметами договоров об ипотеке. Сюда включены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств, имущество, изъятое из оборота, имущество, на которое в соответствии с ФЗ не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном ФЗ порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. К этому списку примыкает также часть недвижимого имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения.

Предметом договора об ипотеке при предоставлении кредита на сооружение жилого дома договором может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, как объектами незавершенного строительства.

Здания, в том числе и жилые помещения, иные сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Форма залога. ГК устанавливает для договора о залоге обязательную письменную форму и квалифицированную форму для договора об ипотеке (п. 2 ст. 339). Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариальная форма для договора ипотеки недостаточна; для него также предусмотрена обязательная государственная регистрация. Соответственно, несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность.

Залог считается зарегистрированным с момента внесения сведений об этом в соответствующий реестр и присвоении соответствующего номера. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор залога является реальным, если он предусматривает передачу имущества залогодержателю.

Если договор о залоге не предусматривает передачи вещи залогодержателю, он является консенсуальным (от лат. «consensus» - соглашение), т.е. возникает в момент достижения соглашения.

Существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обяза­тельства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложен­ное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Если сторонами не достигнуто соглашение, хотя бы по одному из указанных условий, либо соот­ветствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Для залога недвижимости устанавливаются специальные требования. Так, ст. 9 Закона об ипотеке установлено, что в договоре должно быть указано, помимо предмета ипотеки, его оценки, существа обязательства, размера и срока исполнения обязательства, также указание местонахождения недвижимости и идентификационное описание. Помимо всего, должно быть зафиксировано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего право залогодателя. Если предметом ипотеки является право аренды, должны быть указаны арендованное имущество и срок аренды.

Содержание залогового обязательства составляют права и обя­занности сторон. Так, залогодержатель вправе ограничивать залого­дателя в распоряжении заложенным имуществом. В случае передачи залогодержателю предмета залога он приобретает в определенных случаях права владения, пользования и распоряжения им: право истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владе­ния, в том числе из владения залогодателя, право требовать устране­ния всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, и др. (ст. 346, 347 ГК РФ). При неисполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право преимущественно перед другими кре­диторами получить удовлетворение из стоимости заложенного иму­щества.

Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Так, организация, заложившая нежилые помеще­ния, вправе продолжать их использовать по целевому назначению (например, под склад). За залогодателем сохраняется, хотя и огра­ниченное волей залогодержателя, право распоряжения. Он вправе, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, с согласия залогодержателя отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им. Это ограниче­ние не касается, однако, права залогодателя свободно завещать заложенное имущество (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Залогодержатель и залогодатель вправе проверять наличие и состояние заложенного имущества, находящегося у другой стороны.

Залогодатель или залогодержатель, в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмот­рено законом или договором: страховать за счет залогодателя заложен­ное имущество, принимать меры, необходимые для обеспечения со­хранности имущества, немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного иму­щества.

Взыскание на заложенное имущество может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за кото­рые он отвечает. Суд может отказать во взыскании, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства край­не незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (ст. 348 ГК РФ). Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

3. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Закон устанавливает случаи судебного и внесудебного обращения взыскания на предмет залога. По правилу п. 1 ст. 349 ГК требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. В то же время из п. 2 этой статьи следует, что удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается, если иное не предусмотрено законом.

Иное предусмотрено императивными нормами п. 6 ст. 349 ГК, в котором содержится неисчерпывающий перечень случаев, когда не допускается внесудебное обращение взыскания на предмет залога. Этот перечень продолжен в иных законах (см., например, п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке).

Ограничения в отношении удовлетворения требований кредитора за счет предмета залога, если он представлен недвижимым имуществом, могут устанавливаться Законом об ипотеке.

Основанием внесудебного порядка обращения взыскания на предмет залога является соглашение залогодателя с залогодержателем.

Порядок удовлетворения требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке.

Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть включено в договор о залоге. Если оно не включено в договор о залоге, оно может быть заключено в любое время как самостоятельный договор, предметом которого будет установление внесудебного порядка обращения взыскания на предмет залога, в том числе и после нарушения обязательства, обеспеченного залогом. Данное соглашение должно отвечать общим требованиям о сделках, обязательствах и договорах, а также специальным требованиям законодательства. Так, при заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя согласно п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке стороны должны указать в нем:

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, начальную продажную цену или порядок ее определения;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;

4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

В соответствии со ст. 24.1 Закона о залоге залогодержатель обязан направить залогодателю уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога, содержащее указание:

1) о названии заложенного по договору о залоге движимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования залогодержателя;

2) сумме, подлежащей уплате залогодержателю на основании обеспеченного залогом обязательства;

3) способе реализации заложенного движимого имущества, предусмотренном соглашением сторон в соответствии со ст. 28.1 настоящего Закона;

4) цене (начальной продажной цене) заложенного движимого имущества, определяемой в соответствии со ст. 28.1 настоящего Закона.

В п. 3 этой же статьи устанавливаются минимальные сроки, ранее которых реализация заложенного движимого имущества не допускается.

В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке положения п. 5 ст. 349 ГК допускают обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, если иное не предусмотрено законом. Такое взыскание осуществляется на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве. Законом об исполнительном производстве в этом случае установлен бесспорный порядок взыскания. В ст. 90 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате устанавливается перечень документов, на основании которых производится взыскание в этом случае. Это:

1) нотариально удостоверенное согласие на внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество, если такое согласие требуется в соответствии с законодательством РФ;

2) договор, обязательства по которому обеспечены залогом, договор о залоге и соглашение об обращении во внесудебном порядке взыскания на заложенное имущество, если такое соглашение заключено в виде отдельного договора;

3) расчет задолженности должника, заверенный руководителем и главным бухгалтером залогодержателя или залогодержателем - физическим лицом;

4) отчет об оценке заложенного имущества или заявление залогодержателя об установлении в качестве начальной продажной цены (цены реализации) оценки предмета залога, определенной в договоре о залоге;

5) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая, что ипотека не прекращена, если взыскание обращается на заложенное недвижимое имущество, а для судна, подлежащего государственной регистрации, выписка из реестра судов РФ или судовой книги, в которых зарегистрировано судно;

6) закладная, если права залогодержателя по обеспеченному данной ипотекой обязательству и по договору об ипотеке или по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству удостоверены закладной.

Если залогодателем является физическое лицо, то соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество.

Согласно Закону об ипотеке нотариально удостоверенное согласие залогодателя требуется независимо от того, физическое это лицо или юридическое (п. 1 ст. 55).

Реализация заложенного имущества. Согласно п. 1 и 2 ст. 350 ГК порядок реализации предмета залога предусмотрен Законами об ипотеке и о залоге. При этом в обеих законах предусмотрена возможность иного регулирования данного порядка в иных источниках правового регулирования на уровне закона.

В Законе об ипотеке этим вопросам посвящена обширная гл. X «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание». Согласно ст. 56 этого Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с этим Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом.

Ст. 28.1 Закона о залоге в качестве основного способа реализации движимого имущества предусматривает продажу с публичных торгов, но допускаются и иные способы, в частности продажа по договору комиссии (ст. 28.2). Комитентом в таком договоре выступает залогодержатель.

В п. 5 ст. 350 ГК сформулировано право должника и залогодателя, которые являются третьими лицами по отношению к участникам основного и залогового обязательств, в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию. Условием использования данного права является исполнение таким третьим лицом обеспеченного залогом обязательства либо его части, в случае, если имеет место просрочка в ее исполнении. Таким третьим лицом может быть любое лицо, подвергающееся опасности утратить свое право на предмет залога, в частности собственник предмета залога, не являющийся должником в основном обязательстве. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

В п. 6 ст. 350 ГК идет речь о судьбе предмета залога, если его не удается реализовать ввиду того, что публичные торги (аукцион), на которых должна быть произведена его реализация, признаются несостоявшимися. Так, в п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке указывается, что организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися, когда, во-первых, на публичные торги явилось менее двух покупателей, во-вторых, на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества, в-третьих, лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Если публичные торги признаются несостоявшимися, залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество в собственность, опираясь на правила договора купли-продажи. Требования, обеспеченные залогом, при этом идут в зачет покупной цены.

При неиспользовании залогодержателем этого права назначаются повторные торги. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Поскольку закон не указывает, что в этом случае обязательства между сторонами прекращаются, у кредитора возникает право удовлетворить требования, не покрытые стоимостью предмета залога, опираясь на правило п. 3 ст. 350 ГК.

Специальным основанием прекращения договора о залоге является неиспользование залогодержателем права оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися.

В случаях, предусмотренных законом, возможно досрочное исполнение обязательства, обеспеченного залогом, и обращение взыскания на заложенное имущество:

1) если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге;

2) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345);

3) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК;

4) обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:

1) нарушения залогодателем правил о последующем залоге (ст. 342);

2) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных подпунктами 1 и 2 п. 1 и п. 2 ст. 343 ГК;

3) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (п. 2 ст. 346 ГК).

Залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 343 ГК;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК;

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.