Изменение договора социального найма.

Законодатель устанавливает право нанимателю и (или) членам его семьи изменить договор социального найма.
В связи с бессрочностью договора социального найма по одному соглашению в разное время могут проживать различные граждане, т. е. состав постоянно проживающих лиц может изменяться. При изменении состава семьи нанимателя договор сохраняет свое действие, меняются число лиц, пользующихся жилищем, и соответственно размер оплаты жилья и коммунальных услуг. Вместе с тем ЖК РФ устанавливает правило, по которому дееспособный член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего (ст. 82 ЖК РФ).
Закон допускает изменение договора социального найма в связи с изменением объекта соглашения и соответственно количества проживающих по такому договору. Это возможно по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).
В данном случае граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, при объединении в одну семью вправе требовать заключения с кем- либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения. 
 Расторжение договора социального найма. Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК РФ). В свою очередь жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма.
Предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон устанавливает два основания его осуществления: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления такового. Любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и выселение производятся в судебном порядке.
С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане выселяются в случаях, указанных в законе.

36.

Переустройство, перепланировка жилого помещения. Перевод жилого помещения в нежилое.

Под перепланировкой жилого помещения необходимо понимать такое изменение его конфигурации, которое необходимо влечет внесение изменений в технический паспорт жилого помещения.
Для проведения перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения перепланируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого
и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
 Отказ в согласовании перепланировки жилого помещения допускается в случае: 
1) непредставления документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения должно быть обоснованным.
 Решение об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Перепланировка жилого помещения документально завершается актом приемочной комиссии. 
Орган, осуществляющий согласование, обязан направить акт приемочной комиссии в организацию по учету объектов недвижимости.

Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот, допускается с учетом соблюдения требований ЖК, а также законодательства о градостроительной деятельности, в частности положения о строительном надзоре, осуществляемом при реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства. Это означает невозможность снести несущую стену без соблюдения необходимых строительных методов по сохранению прочности капитальной конструкции, или ввести лоджию в состав жилой площади без соблюдения требований по утеплению и изоляции, и т.д. Поэтому любая перепланировка предполагает предварительное изготовление проекта переустройства, который согласовывается с органами надзора (пожарного, санитарно–эпидемиологического и т.д.).

Наиболее частым случаем является все же перевод жилого помещения в статус нежилого.

Законом установлены случаи, когда перевести помещение в нежилой фонд нельзя.

В частности, Жилищный Кодекс РФ не допускает перевода жилого помещения в нежилое, если:

•

доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

•

переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

•

право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;

•

в многоквартирном доме жилое помещение не располагается непосредственно над нежилыми помещениями. То есть, перевод жилого помещения в статус нежилого допускается в том случае, если на этаже под ним уже располагаются нежилые помещения – или само оно расположено на первом этаже.

37.