Земельные отношения и формирование земельного рынка

Земля является основным элементом национального богатства и главным средством производства в сельском хозяйстве. Рациональное использование земельных ресурсов имеет большое значение для развития национальной экономики, так как без земли невозможен процесс воспроизводства в отрасли и как следствие, обеспечение продовольственной безопасности страны. Оценивая значимость земли важно учитывать, что Земля с ее почвенным покровом имеет неповторимое значение как первая предпосылка и естественная основа жизнедеятельности общества. В сельском хозяйстве она является основным средством производства и обладает рядом особенностей:

- является продуктом природы, а не результатом человеческого труда, хотя долголетняя антропогенная и техногенная деятельность оказывает на ее состояние и качество значительное влияние;

- искусственно не воспроизводима и ограничена. Предложение земли на рыке является неэластичным. Поэтому цена земли полностью определяется спросом на нее;

- не может быть заменена никакими другими средствами производства, поэтому не следует допускать ее безвозвратной утраты;

- неоднородна по качеству своих участков. Вследствие этого возникают различия в их доходности. Под воздействием человека эти различия могут, как сглаживаться, так и углубляться, оказывая влияние на уровень эффективности использования других факторов производства;

- при правильном ее использовании способна улучшаться, следовательно, растет ее ценность как фактора производства в сельском хозяйстве;

- является одновременно предметом и средством труда. Работник воздействует на почву в процессе ее обработки и в этом случае земля выступает как предмет труда. Обрабатывая землю возделывая сельскохозяйственные культуры человек использует ее полезные свойства (химический, физический, механический состав). Это характеризует землю как средство труда;

- обладает территориальной протяженностью и постоянным расположением участков, которые невозможно перемещать. Это вызывает необходимость применения в сельском хозяйстве машин, требует затрат энергии и транспортных расходов. Конфигурация земельных участков в значительной мере определяет возможность применения и эффективность использования машин и орудий;

- в условиях рынка земля может быть товаром, который, характеризуется рядом особенностей, отличающих его от всех других товаров.

Производительная способность земли определяется ее плодородием. Под плодородием понимают свойства почвы, оказывающие влияние на урожай. Различают следующие виды плодородия:

- естественное;

- искусственное;

- экономическое.

Естественное плодородие обусловлено физическими, механическими, химическими, биологическими и другими свойствами почвенного слоя, зависящими от природных особенностей и факторов почвообразования. При этом запасы питательных веществ носят потенциальный характер.

Искусственное плодородие формируется деятельностью человека за счет дополнительного вложения средств в удобрения, мелиорацию и т.п., а также путем мобилизации использования факторов естественного плодородия.

Экономическое плодородие (его называют действительным) – это одновременное проявление естественного и искусственного плодородия, которые не существуют отдельно друг от друга, и разделить их практически невозможно.

Все земли Российской Федерации составляют единый государственный земельный фонд, в состав которого в соответствии со ст. 7 Земельного кодекса входят следующие категории земель:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли городов, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов;

- земли промышленности, транспорта, связи, информатики, обороны и иного специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда: водоемы, ледники, болота, гидротехнические сооружения, полосы отвода;

- земли запаса.

Сельскохозяйственные земли используются для непосредственного ведения сельскохозяйственного производства, личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, а также для проведения научных исследований и производственного обучения.

Земельные участки могут находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, пользовании и аренде.

Принято различать такие понятия, как «общая земельная площадь» и «площадь сельскохозяйственных угодий». В состав общей земельной площади входит вся территория, закрепленная за сельскохозяйственными предприятиями.

Сельскохозяйственные угодья представляют собой земли, которые систематически используются для производства продукции сельского хозяйства. В их состав входят пашня, залежь, сенокосы, многолетние насаждения и пастбища. Соотношение отдельных видов земельных угодий в общей земельной площади принято называть структурой земельной площади, а процентное отношение отдельных видов земельных угодий в общем размере сельскохозяйственных угодий представляет собой структуру сельскохозяйственных угодий.

Цена производства продукции сельского хозяйства не может определяться, как в промышленном производстве, средними условиями производства. Она определяется условиями производства на малоплодородных, то есть худших участках земли. Если бы цена производства основывалась на средних участках, то малоплодородные (худшие) участки никто в хозяйствах бы не стал обрабатывать.

Разность земельных участков по плодородию обуславливает возможность производить избыточную прибавочную стоимость при равных затратах труда. Разновидность избыточной прибавочной стоимости составляет суть дифференциальной стоимости ренты. Отсюда и цена земли основана на земельной ренте, которая в свою очередь влияет на земельный налог и арендную плату.

Дифференциальная земельная рента I имеет две разновидности: а) в связи с естественным плодородием земли и б) местоположением по отношению к рынку сбыта продукции.

Дифференциальная земельная рента I по плодородию — это разница между общественной ценой производства продукции сельского хозяйства и индивидуальной ценой производства на средних и высокоплодородных участках земли. Дифференциальная земельная рента I по местоположению определяется стоимостными характеристиками, связанными с различными транспортными затратами при обработке земли и перевозке выращенного урожая. Дифференциальную земельную ренту I получает собственник земли, но основная часть ее изымается в форме земельного налога и используется в интересах всего общества.

Дифференциальная земельная рента II является следствием дополнительных капиталовложений на обрабатываемых участках, что дает возможность получать больше продукции и дополнительную прибыль. Если собственник земли сам вкладывает дополнительные средства на обрабатываемом им самим участке земли, то рента II присваивается им. Если земля сдается в аренду, то ренту II получает арендатор. Если интенсификация экономически эффективна, то дифференциальную ренту II можно получить и на худших по плодородию участках.

Монополия частной собственности на землю приводит к возникновению абсолютной земельной ренты. Ее получает владелец земельного участка. Если бы владелец худшего участка не получал ренту, то он бы никому эту землю в аренду не сдавал. Эта рента возникает в связи с монополией собственника на распоряжение землей.

Монопольная земельная рента связана с установлением монопольной цены, превышающей реальную стоимость готовой продукции. Дело в том, что некоторые участки земли по своему содержанию минеральных веществ уникальны, и в другом месте невозможно произвести продукцию с особым качеством. Монопольная земельная рента имеет место при разработке уникальных полезных ископаемых, строительстве различных объектов в крупных городах.

Земельные отношения возникают в процессе деятельности хозяйствующих субъектов, связанной с владением, распоряжением, охраной и использованием земельных ресурсов. Земля является природным фактором, который обеспечивает материальные условия жизни и деятельности людей. В государственной правовой области земельных отношений земля рассматривается главным образом как недвижимое имущество.

Отношения по использованию и охране земель в России регулирует специальное законодательство (земельное, лесное, водное, о недрах, об охране окружающей среды и специальные федеральные законы). Земельные отношения взаимосвязаны с другими общественными отношениями и все они взаимно влияют друг на друга.

Объектом земельных отношений являются земельные ресурсы, которые в аграрном секторе России представленыземлями сельскохозяйственного назначения.

Земля, человек и внешняя среда находится в постоянном взаимодействии друг с другом и в условиях развивающихся рыночных отношений образуют современную модель земельных отношений в которой имеются три вида связей: организационные, социально-экономические и производственные.

Организационные связи обеспечивают управление земельными ресурсами страны и достижение экономических и социальных целей землепользования.

Отношения собственности на землю отражает социально-экономические связи, которые в аграрном секторе имеют специфику, связанную с использованием земли как фактора производства. Производственные связи возникают в процессе формирования отношений между хозяйствующими субъектами по поводу производства и распределения сельскохозяйственного продукта, его обмена и потребления.

Земельные отношения в России регулируются различными законодательно-правовыми нормами, важнейшим из которых является Земельный кодекс. Основные принципы, заложенные в Земельный кодекс заключаются в учете значения земли как основы жизни и деятельности человека, основываются на приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, и приоритете охраны жизни и здоровья человека.

Земельный кодекс Российской Федерации состоит из 18 самостоятельных глав, обеспечивающих право собственности на землю, прекращение и ограничение прав на землю, охрану земель, возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд и прочее.

В Земельном кодексе также устанавливается порядок государственной регистрации права собственности на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю. Кроме того, законом предусматривается, что распоряжение земельными участками, относящимися к собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, осуществляется только после государственной регистрации права собственности на них. Что касается земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, то ими можно распоряжаться без государственной регистрации права собственности.

Согласно ст. 70 Земельного кодекса все сведения о земле отражаются в государственном земельном кадастре. Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки.

Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.

Порядок ведения государственного земельного кадастра устанавливается федеральным законом о государственном земельном кадастре.

В статье 6 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закреплено, что собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Определение размера причиненного окружающей среде вреда, в том числе земле как природному объекту, осуществляется на основании нормативов в области охраны окружающей среды в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".

По данным мониторинга земель, за последние 15-30 лет содержание гумуса в почвах России уменьшилось на 0,4-0,6%. Динамика изменения содержания гумуса в пахотном слое почвы в различных регионах России показывает, что практически везде почвы теряют свое плодородие, продолжает ухудшаться баланс питательных веществ.

В настоящее время государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий учитывает только текущее состояние земель с целью обоснования размера земельного налога.

С 1 января 2006 года был изменен порядок налогообложения земель – в Налоговом кодексе появилась новая глава 31 «Земельный налог». В соответствии с новой главой налоговой базой является кадастровая стоимость земельного участка, а ставка налога устанавливается представительными органами местного самоуправления в процентах от кадастровой стоимости.

По мнению экспертов, существующая методика расчета кадастровой стоимости земли нуждается в существенных доработках. Так, игнорирование подразделений земельных ресурсов на виды угодий как объекта производственного ресурса, использование совокупного почвенного бала без учета климатических условий ведения сельскохозяйственного производства приводит к искажению кадастровой стоимости земли.

По мнению ученых, цену земельного ресурса (Цзр) необходимо рассчитывать как сумму затрат на вовлечение и воспроизводство участка и величину дифференциальной ренты. Для определения интегрального показателя цены земельного участка на основе затратно-рентной концепции рекомендуется применить следующую формулу:

Цзу = (Цзр = Сзр + Озр)´Пзу, (7)

С точки зрения покупателя уровень цены на землю, которую он готов заплатить, зависит от ожидаемого дохода от ее использования. Поэтому цена земельного участка может быть рассчитана по формуле, предусматривающей капитализацию ренты (прибыли):

(8)

Частное от (100/i) называют фактором капитализации. Он показывает количество лет, на которые нужно умножить ежегодную земельную ренту, чтобы получить капитализированную стоимость (цену). Например, при процентной ставке равной 15%, фактор капитализации составит 6,7 лет (100/15). Покупатель ожидает, что через это количество лет он получит назад инвестированный в покупку земли капитал.

Проблема улучшения использования земли сводится к решению следующих первоочередных задач, каждой из которых соответствует своя система мероприятий:

1. Введение аэроландшафтного земледелия позволит на современном уровне решать как технологические, так и почвоохранные проблемы, экономно расходовать и в необходимых пределах восстанавливать естественное почвенное плодородие, создать стабильный противоэрозийный комплекс, исключить конфликтные ситуации экологического плана.

2. Необходимо оптимизировать соотношение земельных угодий, их адаптивность к местным условиям и сельскохозяйственному производству. Предусмотреть меры, направленные на приведение в оптимальное соотношение пашни, пастбищ и сенокосов, а также отраслей производства с учетом нормативов.

3. Важно приостановить массовое сокращение площадей, которые по разным причинам выпадают из хозяйственного оборота. Вовлечение в оборот ранее не используемых участков.

4. Необходимо систематическое проведение работ по повышению плодородия земель. Оно достигается на основе мероприятий, которые, с одной стороны, увеличивают содержание в почве питательных веществ, с другой – улучшают агрофизические свойства и биологическую активность почвы. Благодаря этому содержащиеся в почве питательные вещества становятся более доступными для усвоения растениями. Такому качественному улучшению почвы способствуют внесение удобрений, орошение, осушение, освоение правильных севооборотов и многие другие меры, способствующие более полному использованию экономического плодородия почвы. Для обеспечения повышения плодородия почвы, нужны высокопродуктивные сорта растений. Большое значение имеют качество выполнения сельскохозяйственных работ и оптимальные сроки их проведения, меры по борьбе с сорняками, болезнями и вредителями растений. Все эти и другие меры не увеличивают содержания питательных веществ в почве, не улучшают ее физические и химические свойства, но позволяют лучше использовать содержащиеся в почве питательные вещества, тепло, влагу.

5. Важным является человеческий фактор (профессиональные качества работников, организация труда и система его мотивации), а так же эффективность различных форм собственности на землю.

Следует отметить, что процесс реформирования любой области законодательства всегда протекает болезненно, тем более, такой политизированной отрасли права, как земельное. Мнения по вопросу методики оценки земель сельскохозяйственного назначения зачастую диаметрально противоположны. Поэтому научная дискуссия по проблемам реформирования земельных отношений в России продолжается.