Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Кадастровая стоимоть

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта)

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта функцинального аналога.

Страховая стоимость

Страховая стоимость рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость)

Стоимость для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости, либо оценка производится формально по нормативной методике без привлечения экспертов-оценщиков.

1.3 ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Изменение стоимости любой коммерческой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

социальные:

- базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

- тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, плотность заселения, др.;

- тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

экономические:

- общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

- факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

- факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

физические:

- климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

- экология;

- сейсмические факторы.

политические (административные):

- политическая стабильность, безопасность;

- налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

- наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы:

местоположение:

- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

- наличие и состояние коммуникаций;

- наличие объектов социально-культурного назначения;

- размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

- условия продаж:

- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

- условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

физические характеристики:

- физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

- качество строительства и эксплуатации;

- наличие коммунальных услуг;

- функциональная пригодность;

- привлекательность, комфорт,

архитектурно-строительные:

- стиль, планировка, конструкции и т. д.;

- объемно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные:

- эксплуатационные расходы;

- стоимость строительства;

- доходы, генерируемые объектом недвижимости.

2. ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. НАБЕРЕЖНЫЕ ЧЕЛНЫ

У владельцев коммерческой недвижимости сложные времена. Практически еженедельно на их рынке появляются новые предложения о сдаче в аренду офисных и торговых площадей. Челнинцы, вложившие деньги в коммерческую недвижимость еще в девяностых, с ностальгией вспоминают те времена: имея выведенную из жилфонда 3-4 комнатную квартиру на 1-м этаже, можно было безбедно прожить. Такие помещения, невзирая на высокие цены, активно снимали под офисы, парикмахерские, открывали в них магазины. В двухтысячных арендаторы стали более требовательными: стали смотреть на подъездные пути, близость к основным проспектам, остановкам, парковочным местам, проходимости людского потока. С насыщением города торговыми и офисными центрами к владельцам бизнеса пришло понимание, что гораздо выгодней платить за аренду в таких центрах, чем сидеть на окраине в панельном доме, в помещении, которое уже не соответствует современным требованиям ни эстетически, ни по степени комфорта для посетителей.

«В городе есть несколько мест, где владельцам офисных помещений удается держать планку цен в 700-800 рублей за квадрат, - говорит Рисхат Сабирзянов (директор АН «Кама»), - Это помещения в 14/05, торгово-офисные линии по проспекту Мира в 11 и 7 комплексах, здание 2/16 (в народе «Тюбетейка»). Исключения — помещения там же, на 1-м этаже, с отдельным входом. Их стоимость может доходить до 1-1,2 тысячи за квадратный метр».

Самые дешевые офисные помещения (от 350 рублей за метр) в районе улицы Рубаненко. Так исторически сложилось, что еще с советских времен там была концентрация деловой жизни города. А с появлением рыночной экономики количество жильцов в общежитиях стало убывать пропорционально площадям, отданным под офисы. Но особого восторга они даже у компаний, которые в них сидят, не вызывают: качество ремонта оставляет желать лучшего, да и коридорную планировку бывших общежитий нельзя назвать удачной для деловых целей. Плюс — проблемы с парковкой автомобилей. Преимуществом была и остается низкая стоимость аренды.

В среднем стоимость офисного метра в Новом городе варьируется от 400-600 рублей за метр, в старой части города - примерно на сотню рублей дешевле.

Та же картина и с ценами на аренду торговых помещений. В крупных торговых комплексах она доходит до 1500 рублей за метр. Чем дальше от них, тем цены ниже, падая до 400 рублей за квадратный метр. Многие рады бы сдавать и по таким ценам, но желающих снять на всех не хватает. Сейчас стала распространенной картина, когда в небольшом торговом центре внутри комплекса около трети павильонов пустует.

В Челнах лидерами по спросу у арендаторов сейчас остаются "Омега", "Торговый квартал" и "Палитра". Остальным будет непросто найти крупных арендаторов на долгий срок. Приходящие казанцы и федералы, хоть иногда и ошибаются, но стараются оценивать количество проходящих людей, а не престижность места или многолетние традиции.

Спрос на офисную недвижимость - в состоянии насыщения. Есть выбор и по цене, и по качеству. Кризиса не ощутят хозяева торговых и офисных площадей с инфраструктурой, стоящие на первой линии, с хорошими рекламно-обзорными плоскостями и постоянным трафиком. Они будут интересны всегда. Это лишь вопрос и ценовой политики, рассрочек, бесплатных месяцев, то есть - гибкости владельцев помещений".

ПСН (помещение свободного назначения), несмотря на название, обычно больше подходят для одного-двух конкретных типов предпринимательской деятельности. Состояние и коммерческий потенциал разных объектов сильно отличаются; поэтому «средняя цена» здесь является большей условностью, чем в отношении многих других типов недвижимости. Это же справедливо и для средней доходности и сроков окупаемости проекта.

Сочетание цен продажи и найма квадратного метра определяет рентабельность инвестиций.

Ниже приведен скриншот диаграммы изменения стоимости квадратного метра коммерческой недвижимости в г.Набережные Челны за период с 21 октября 2015 г. по 09 мая 2016 г.

Спрос на офисную недвижимость - в состоянии насыщения. Есть выбор и по цене, и по качеству. Сейчас компании, развивающиеся в кризис, имеют возможность выбирать лучшие помещения по лучшим ценам. Они переезжают на первую линию, на неплохие арендные ставки, которые сегодня примерно на 20% ниже, чем год назад.

Вывод: В целом общая ситуация кризисного периода в стране отражается на спрос аренды и покупки объектов коммерческой недвижимости. Наблюдается стабильное снижение показателей данного спроса, что требует необходимых прогнозируемых показателей при расчете рыночной стоимости объекта оценки (загрузка арендных помещений, торг при реальной сделки купли-продажи и т.д.).

3.АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки согласно заданию находится на ул.Гидростроителей Комсомольского района г.Набережные Челны.

Набережные Челны — город республиканского подчинения, главный город миллионной полицентрической Набережночелнинской агломерации и центр Нижнекамского территориально-производственного комплекса (ТПК), в России 34-й по численности населения и третий из крупнейших, не являющихся центрами субъектов федерации (см.), второй по численности населения город Татарстана. По предварительным итогам проведенной переписи населения численность жителей района составляет 135 466 человек, которые представлены более чем 19-тью национальностями, среди которых мужчин – 61 938 (45,7%), женщин – 73 528 (54,6%).

Площадь города — 171 км².

Границы районов муниципального образования города Набережные Челны определены согласно решению Городского Совета Муниципального образования города Набережные Челны «О делении территории города Набережные Челны на территориальные единицы и установлении границ районов города».

В Комсомольский район входят посёлки ГЭС, ЗЯБ, Сидоровка, Суровка, Орловка, Элеваторная гора, микрорайон «Замелекесье», 32 и 62 комплексы, БСИ, Энергорайон.

Граница между Комсомольским и Центральным районами проходят по автодороге № 4 до транспортной развязки «Орловское кольцо», далее по автодороге № 1 до улицы Королёва, далее по улице Королёва до проспекта Чулман, далее на юго-запад по продолжению проспекта Чулман до продолжения улицы Нариманова, далее по продолжению улицы Нариманова в сторону реки Кама.

Является самым большим районом города по территории и средним по численности населения. Площадь территории района составляет 6794 га. Протяженность автодорог района — 199,62 км, тротуаров — 51 тыс. м², площадь зеленых насаждений — 190 га. Развитая инфраструктура включает в себя 25 образовательных и 29 дошкольных образовательных учреждений, 4 городских поликлиники, больницу скорой медицинской помощи (БСМП), госпиталь для ветеранов ВОВ, стадион «Строитель», сорткомплекс «Яр Чаллы», спорткомплекс «Витязь», бассейн «Дельфин», бассейн «Дулкын», физкультурно-оздоровительный комплекс «Единая Россия».

На территории Комсомольского района расположено множество промышленных предприятий, самыми крупными из которых являются: ОАО «Камгэсэнергострой», ЗАОр «Народное предприятие Набережночелнинский картонно-бумажный комбинат», ООО «Сатурн», ЗАО «Расстал», ООО ПО «Начало», Филиал ОАО «ВАМИН Татарстан» «Набережночелнинский молочный комбинат».

На территории Комсомольского района осуществляют деятельность: 63 предприятия общественного питания; 49 предприятий бытового обслуживания; 21отделение банка; 12 рынков и микрорынков; 292 предприятия торговли.

Городской общественный транспорт в Комсомольском районе представлен автобусами, маршрутными такси и трамваями.

Трамваи: №1; 2; 6; 8; 12.

Автобусы и маршрутные такси: №1А; 1Б; 2; 6; 7; 8; 10; 10А; 16; 22; 25; 43; 109; 203; 205; 206; 209; 211; 212; 213; 304; 305; 424.

Также в Комсомольском районе - в посёлке ЗЯБ, расположено единственное в городе трамвайное депо. Помимо этого, в посёлке Сидоровка расположены автовокзал и железнодорожный вокзал, а в посёлке ГЭС - речной порт.

Мощная инфраструктура Комсомольского района, наличие транспортных узлов позволяют обеспечить условия для развития бизнеса крупных потенциальных покупателей коммерческой недвижимости или привлечь в качестве арендаторов игроков рынка сферы услуг: коллекторские агентства, финансовые микроорганзиации, фирмы по юридическим консультациям и образовательные центры, аптеки и медицинские центры. Так как большинство этих компаний являются средними и малым игроками рынка услуг – им не по средствам строительство или покупка недвижимости.

В итоге всем им для расширения нужна коммерческая недвижимость – торговые площади, офисы, склады и распределительные логистические центры, причём, как правило, в аренду.

4.КОЛИЧЕСТВЕННОЕ И КАЧЕСТВЕННОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА

Объектом оценки является 3-этажное здание свободного назначения площадью 2140 м2 расположенного по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Набережные Челны, ул. Гидростроителей, в настоящее время объект оценки используется по назначению в качестве объекта нежилой недвижимости (коммерческая недвижимость).

Информации о возможном переводе объекта нежилой недвижимости в объект жилой недвижимости оценщиками не выявлено.