Федеральные законы как источники земельного права

Земельный кодекс РФ 2001 г. - головной отраслевой закон, обладающий приоритетом в регулировании земельных отношений. Он включает в себя 18 глав, 103 статьи. Его принятие стало важным событием в жизни Российской Федерации. Прежний Земельный кодекс РСФСР 1991 г. предусматривал куплю-продажу земельных участков, только если одним из субъектов данных правоотношений выступало государство. Он давно не отвечал потребностям современных общественных отношений, более половины его статей были отменены еще в 1993 г. при приведении законодательства в соответствие с Конституцией РФ. Значительная часть отношений, связанных с землей, регулировалась подзаконными актами.

В настоящее время содержавшие нормы земельного права законодательные акты Союза ССР в соответствии сост. 5 Федерального закона от 25 октября 2001 37-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» со дня введения в действие нового Земельного кодекса не применяются.

Земельный кодекс РФ установил следующие приоритеты в регулировании земельно-правовых отношений:

1. приоритет охраны земли перед использованием земли в качестве недвижимости;

2. приоритет охраны жизни и здоровья человека при решении вопроса о затратах, возникающих в связи с использованием земель;

3. приоритет ценных и особо охраняемых земель перед другими категориями земель.

Земельный кодекс РФ также создал правовые гарантии провозглашенных в Конституции РФ земельных прав граждан и установил платность землепользования.

Среди относящихся к земельному праву федеральных законов России можно также отметить такие, как:

1. Гражданский кодекс РФ;

2. Водный кодекс РФ от 16 ноября 1995 г. 167-ФЗ;

3. Лесной кодекс РФ от 29 января 1997 г. 22-ФЗ;

4. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. 78-ФЗ «О землеустройстве»;

5. Федеральный закон от 2 января 2000 г. 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»;

6. Федеральный закон от 10 января 2002 г. «Об охране окружающей природной среды»;

7. Закон РФ от 11 октября 1991 г. 1738-1 «О плате за землю»;

8. Федеральный закон от 24 июля 2.002 г. 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

9. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»;

10. Федеральный закон от 17 июля 2001 г. 101 -ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»;

11. Федеральный закон от 7 июля 2003 г. 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»;

12. Федеральный закон от 11 июня 2003 г. 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»;

13. Федеральный закон от 14 марта 1995 г. 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»;

14. Федеральный закон от 7 мая 2001 г. 49-ФЗ «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ»;

15. Федеральный закон от 10 января 1996 г. 4-ФЗ «О мелиорации земель» и др.

Вопрос 20

Упрощенный порядок при оформлении участков земли по «Дачной амнистии»

Оформление в собственность дачного участка, который ранее был выделен в бессрочное пользование, происходит в настоящее время по упрощенной схеме. Регистрация прав в этом случае проходит в регистрационной службе. Для оформления таких участков в собственность необходимыми документами являются:

· правоустанавливающие документы на такие участки,

· кадастровый паспорт.

Важно учесть, что если площадь дачного участка за время его использования изменилась в сторону увеличения, в рамках действия дачной амнистии предоставляется возможность узаконить новый размер участка и провести регистрацию права собственности полностью на весь участок по фактической площади на сегодняшний день. Однако важно учесть, что такой порядок оформления участка возможен, если он был предоставлен до конца октября 2001 года. Если предоставление участка относится к более позднему времени, то потребуется провести в отношении самовольно добавленной части покупку участка, оформление которой должно строго соответствовать действующему законодательству.

Правильное оформление земельных участков в случае возникновения имущественных споров позволяет квалифицированным юристам быстро разбираться в сущности проблем и находить решения, которые соответствуют действующему законодательству, а также и максимально учитывают законные требования конфликтующих сторон.

Вопрос 21

Общие положения о приватизации земель

Приватизация является особым основанием возникновения права собственности на землю, объединяющим в себе как публично-правовые, так и частноправовые начала.
В соответствии со ст. 217 ГК РФ земельный участок, как и иное имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передан в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ <1> устанавливает следующие правила приватизации земель.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2001. N 50. Ст. 918.
1) Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.
Более общий принцип сформулирован в ЗК РФ: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Определение площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, зависит от предельных минимальных размеров для соответствующего вида разрешенного использования земельного участка, устанавливаемых законами субъектов РФ, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка. Кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.
Таким образом, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
2) Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:
- находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;
- занимаемых вышеуказанными объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.
3) Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.
Важное значение имеет то, что договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.
Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.
4) При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.
Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.
5) Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.
При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.
6) Отчуждению (приватизации) не подлежат земельные участки в составе земель:
- лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;
- зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
- общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты);
- зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
- в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития;
- не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Земельное законодательство содержит ряд специальных норм, регулирующих особые случаи приватизации земельных участков:
а) выкуп земельных участков под объектами недвижимости;
б) упрощенный порядок приватизации земельных участков, предоставленных гражданам в период до введения в действие Земельного кодекса РФ ("дачная амнистия");
в) приватизация путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения на право собственности.

Вопрос 22

Государственный земельный кадастр – элемент государственного управления использования и охраны земель. Ведение земельного кадастра тесно связано с осуществлением мониторинга земель и землеустройства.

Государственный земельный кадастр – систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в РФ, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, о субъектах прав на земельные участки. Государственный земельный кадастр ведется по единой для РФ системе.

Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.

Порядок, цели и принципы ведения государственного земельного кадастра устанавливаются в ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Целью создания и ведения государственного земельного кадастра является информационное обеспечение:

· государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

· государственного контроля за использованием и охраной земель;

· мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

· государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

· землеустройства;

· экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

· установления обоснованной платы за землю;

· иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

Принципы ведения государственного земельного кадастра:

1. единство системы и технологии ведения земельного кадастра на всей территории РФ;

2. непрерывность внесения в земельный кадастр изменяющихся характеристик земельных участков;

3. сопоставимость и совместимость сведений земельного кадастра со сведениями, содержащимися в других кадастрах, реестрах, информационных ресурсах;

4. учет земельных участков независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Государственный кадастровый учет земель – действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках. Земельный кадастр ведется органами исполнительной власти и осуществляется в процессе инвентаризации и мониторинга земель, госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инспекционного контроля, землеустройства.

Документы о кадастровом учете земель подразделяются на основные, вспомогательные и производные. Основные документы: Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы). Вспомогательные документы: книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети. Производные документы: доклады о состоянии и использовании земельных ресурсов, отчеты, обзоры, иные справочные документы.

При проведении кадастрового учета проверяются представленные документы, составляются описания земельных участков, присваиваются кадастровые номера участкам, изготавливаются кадастровые карты (планы) и формируются кадастровые дела.

Функции ведения земельного кадастра реализует Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости.

Вопрос 23