История ипотечного кредита

Институт ипотеки появился достаточно давно. Еще в Древней Греции в IV в. до н. э. архонт Солон предложил ставить на земельном участке должника столб с надписью о том, что данная собственность служит обеспечением претензий в размере указанной на нем сумме. На таком столбе отмечались все поступающие долги собственника земли. Такой столб и называли ипотекой. Греческое слово ипотека (hypotheca) означало подставку, подпорку. Данное нововведение характеризовало переход от личной ответственности (невозможность выплатить долг грозила рабством) к имущественной. Развитие института ипотеки в римском праве привело к тому, что для возможности получения информации о состоянии обеспеченности земельной собственности в Римской империи стали использовать так называемые ипотечные книги. В римском праве также было расширено юридическое поле ипотеки путем установления его на все имущество должника. Так, имущество оставалось во владении должника, а кредитор мог истребовать заложенную вещь для ее последующей продажи и компенсации долга заемщика. Ипотека распространяется по странам Европы, начиная с периода XV – XVI вв. Она становится достаточно надежным способом обеспечения обязательств, однако только когда ведутся специальные ипотечные книги, что снижает риск того, что данным недвижимым имуществом обеспечивается еще какое-либо требование. В России институт ипотеки также появился достаточно давно. Однако развиваться он начал лишь в XVIII веке. В дореволюционный период различали отдельно залог движимого и недвижимого имущества, которые оформлялись различными документами. Были две основные формы: недвижимое имущество – закладная крепость; движимое – акт о передаче движимости. К концу 80-х годов XVIII в. в России сложилась система ипотечного кредитования, в состав которой входили взаимные и акционерные, частные и государственные кредитные учреждения. Банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Причем при определении имущества для залога больший акцент делался на возможности имущества приносить постоянный доход в течение срока займа. Под доходом понимались условия сдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю. В связи с этим кредитным учреждениям не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, неоконченных построек. Наибольшего расцвета ипотечная система России достигла в 1914 году. Из всей частной земли в залоге находилось 60% или 60 млн. десятин. Объем ипотечных ссуд приближался к 4,5 млрд. рублей. Таким образом, ипотека является одной из разновидностей формы обеспечения исполнения обязательств, а именно – залога. Понятие ипотеки в законодательстве является достаточно разносторонним. В разных странах под ней могут пониматься такие правовые категории как:
• Непосредственно залог недвижимого имущества для получения соответствующего вида кредита или ипотечной ссуды;
• Закладная, долговое свидетельство или иной документ, подтверждающий права залогодержателя по обеспечиваемому ипотекой обязательству;
• Ипотечный кредит, который выдается заемщику кредитным учреждением под залог недвижимого имущества.
В российской теории гражданского права также существуют различия в толковании данного термина. Так, ипотеку можно определить как залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). При этом заложенное имущество не передается залогодержателю. Некоторые авторы придерживаются похожего мнения, полагая, однако, что самым важным является то, что имущество остается у должника, причем не важно, движимое или недвижимое.
Можно сказать, что первый вариант объяснения термина ипотеки как договора залога недвижимости, является более распространенным и в большей степени соответствует мнению законодателя.
Тем не менее, существуют различия между правовой природой ипотеки в России и за рубежом. Так, как уже говорилось, в нашей стране ипотека рассматривается как институт обязательственного права. В то же время, в зарубежных правовых системах (например, во Франции) ипотека признается разновидностью вещных прав. Такая разница влияет и на правовое регулирование данного института. Например, в большинстве зарубежных стран при банкротстве должника по обязательству, обеспеченному залогом (ипотекой), предмет залога в конкурсную массу не включается, и удовлетворение требований кредитора происходит вне конкурсного производства. С другой стороны, законодательство РФ о конкурсном производстве предусматривает включение заложенного имущества в конкурсную массу имущества должника, хотя оно и учитывается отдельно. Однако в отдельных случаях составляющее ипотечное покрытие имущества должника, осуществлявшего эмиссию облигаций с ипотечным покрытием в соответствии со специальным законодательством, исключается из конкурсной массы должника (ч. 2 ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и ч. 1 ст. 16.1 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»). Рассмотрим теперь, что понимается под ипотекой в российском законодательстве. В Гражданском кодексе Российской Федерации указывается, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется специальным федеральным законом. Общие правила о залоге применяются лишь в случаях, если ГК РФ и упомянутым специальным законом не установлено иное (п. 2. ст. 334 ГК РФ). В соответствии со ст. 1 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (далее – ФЗ «Об ипотеке») по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за некоторыми исключениями. Важным является то, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя, в его владении и распоряжении. При этом залогодателем помимо самого должника по обязательству может быть также лицо, не участвующее в этом обязательстве.
Ипотека может быть установлена для обеспечения исполнения обязательств, основанных практически на любом договоре (купли-продажи, поставки, подряда и др.) или следующих из причинения вреда. Можно также отметить, что договор залога может быть как самостоятельным, то есть заключается отдельный договор об ипотеке как способе обеспечения исполнения обязательств, или условия о залоге (ипотеке) могут быть включены в текст договора, по которому возникает обеспеченное договором залога обязательство.
Важно отметить, что существует два вида ипотеки: в силу закона и в силу договора. В соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» ипотека в силу закона возникает на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Ипотека в силу закона возникает в следующих ситуациях:
1. передача недвижимого имущества по договору ренты. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество. Причем договор ренты, также как и договор ипотеки, подлежит государственной регистрации. Аналогично ипотека возникает и из договора пожизненного содержания с иждивением. В данном случае ипотека прекращается в связи со смертью получателя ренты.2. приобретение земельного участка с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Данный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок (ст. 64.1 ФЗ «Об ипотеке»).
3. приобретение жилых домов и квартир за счет кредита банка или иной кредитной организации. Соответствующая недвижимость считается находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»).
4. строительство или приобретение зданий или сооружений с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. В таком случае земельный участок или право на аренду земельного участка, на котором находятся данные сооружения (здания), считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание (сооружение) либо с момента получения соответствующим органом уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (ст. 64.2 ФЗ «Об ипотеке»).
5. покупка недвижимого имущества в кредит, в том числе с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 489 ГК РФ).
Сегодня все большее распространение получает система ипотечного кредитования. В федеральном законодательстве отсутствует определение ипотечного кредитования. Под ипотечным кредитом можно понимать кредит, обеспеченный определенным недвижимым имуществом. Таким образом, ипотечное кредитование представляет собой предоставление кредита под залог недвижимого имущества. В более широком смысле, ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений по поводу организации, предоставления и обслуживания ипотечных кредитов. Таким образом, можно сказать, что понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, однако не являются тождественными. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических и правовых отношений включает в себя ипотеку как составную часть (существенный элемент). Основными принципами ипотечного кредитования являются возвратность, срочность, платность, обеспеченность, целевое назначение, дифференцированность (индивидуальный подход к потенциальным заемщикам).