Реализация заложенного имущества

Реализация заложенного имущества по договору об ипотеке имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, производится по общему правилу путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже ипотечного имущества, равно как и организация процесса, их проведения специальными органами, на которые возлагается исполнение судебных решений, определяется процессуальным законодательством РФ, если Законом «Об ипотеке» не установлены иные правила.

Под процессуальным законодательством имеется в виду Закон «Об исполнительном производстве»[77] и соответствующие положения ГПК РСФСР.

Глава 4 Закона «Об исполнительном производстве» («Обращения взыскания на имущество должника») рассматривает круг вопросов о порядке проведения публичных торгов. Однако, как было отмечено в литературе, вопросы проведения публичных торгов не были урегулированы достаточно полно.[78] Так, в частности, нормы о проведении публичных торгов помещены в разделе, посвященном обращению взыскания только на имущество должника-организации и ничего не говорится о реализации заложенного имущества физических лиц.

Что касается Гражданского процессуального кодекса, то в нем речь идет о реализации заложенных жилых строений, находящихся в собственности гражданина. В этом случае порядок продажи с публичных торгов регулируется ст. 399–405 ГПК. Первым этапом реализации является арест строения, который оформляется актом судебного исполнителя. Форма акта определена в ст. 372 ГПК. Кроме обязанности составить акт, судебный пристав-исполнитель должен проверить принадлежность строения должнику, действительную стоимость строения, его обременения. Об аресте судебный пристав-исполнитель сообщает в нотариальную контору по месту нахождения строения и залогодержателю. У должника есть возможность самостоятельно добровольно реализовать строение до начала публичных торгов. Торги должны быть назначены не ранее пяти дней и не позднее месяца со дня наложения ареста на строение. Добровольная реализация имущества должна осуществляться под контролем судебного исполнителя и по цене, не ниже указанной в акте об аресте. Если такая реализация не произошла, судебный исполнитель оповещает в местной печати о предстоящих торгах не позднее тридцати дней до даты торгов. Лица, желающие принять участие в торгах, вносят судебному исполнителю сумму в размере 10% оценки строения. Впоследствии купившему строение эта сумма зачитывается в счет покупной цены, а остальным участникам возвращается немедленно после окончания торгов. Строение считается проданным тому лицу, которое предложило на торгах высшую цену. Покупатель обязан в течение пяти дней после окончания торгов внести полностью сумму, за которую им куплено строение, с зачетом суммы, внесенной перед началом торгов. При невнесении покупателем строения всей причитающейся с него суммы, а установленный срок сумма, внесенная перед началом торгов, ему не возвращается и поступает в доход государства. После уплаты покупателем имущества всей следуемой с него суммы судебный исполнитель передает покупателю копию акта о состоявшихся торгах (протокол о результатах торгов, подписанный покупателем и судебным исполнителем), Данный акт имеет силу правоустанавливающего документа. Торги могут быть объявлены несостоявшимися. Основаниями для данного объявления являются:

– на торги явилось менее двух покупателей;

– никто из явившихся не сделал надбавки против первоначальной оценки строения;

– покупатель в течение пяти дней не внес полностью сумму, за которую им куплено строение (ст. 403 ГПК).

Таким образом, ГПК регулирует реализацию с торгов только такой разновидности недвижимого имущества, принадлежащего гражданам, как жилые строения. Что касается остальных видов недвижимости, то, очевидно, придется прибегнуть к расширительному толкованию норм ГПК.

Право собственности на заложенное имущество может возникнуть только при условии, что торги объявлены несостоявшимися. При этом возможны два варианта. На основании п. 4 ст. 350 ГК РФ, если залогодержатель пожелает оставить за собой имущество после объявления несостоявшимися первых торгов, он вправе выкупить заложенное имущество с зачетом в счет покупной цены своих требований по основному договору. Несмотря на указанное в законе право залогодержателя выкупить заложенное имущество, необходимо заметить, что реализация этого права обусловлена согласием залогодателя. Речь идет о договоре купли-продажи. Покупная цена является существенным условием такого договора. Анализ ч. 1 п. 4 ст. 350 ГК РФ, проведенный Л. Грось, позволяет сделать вывод, что «при недостижении согласия сторон, в том числе и в части условия о покупной цене, право, установленное законом, реализовано быть не может. Лишь при объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой».[79] Реализация указанного в законе права «оставить за собой» возможна только в форме договора купли-продажи с должником, с той, однако, разницей, что заключение указанного договора представляет обязанность для должника, а такое условие, как покупная цена, имеет установленный законом нижний предел – не более, чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Одновременно следует учитывать, что ст. 350 ГК РФ устанавливает месячный срок со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, в течение которого залогодержатель может воспользоваться правом «оставить за собой предмет залога». Если залогодержатель не воспользуется данным правом, договор об ипотеке прекращается. Кроме того, состоявшиеся торги могут быть признаны недействительными.

Определенное внимание уделяется порядку реализации заложенного имущества и в Законе «Об ипотеке». Так, порядок проведения публичных торгов регулируется ст. 57 Закона. Однако, помимо указанной нормы, в нем содержится ряд бланкетных норм, отсылающих к ст. ст. 447–449 ГК РФ (ст. 56 и п. 6 ст. 57 Закона), в которых содержится основная нормативно-законодательная база о проведении публичных торгов, аукционов и конкурсов.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Если иное не предусмотрено законом, форма торгов определяется собственником продаваемой вещи (обладателем права реализуемой вещи). Различие между двумя формами торгов состоит в том, что на аукционе выигравшим признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия. В конкурсе или аукционе должны участвовать два или более лиц, в противном случае они признаются несостоявшимися. Аукционы или конкурсы могут быть открытыми или закрытыми. В открытых аукционах или конкурсах может участвовать любое лицо, а в закрытых – только лица, специально приглашенные для этой цели.

Закон «Об ипотеке» в ст. 59 устанавливает специальные нормы о продаже заложенного имущества на аукционе. Организатором такого аукциона выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его имени или от своего имени. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым. На закрытом аукционе такая продажа допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества (п. 2 ст. 57 Закона «Об ипотеке»).

На организаторов публичных торгов законодательством возлагаются определенные обязанности по их подготовке и проведению. Организатор публичных торгов должен известить о предстоящих торгах не позднее, чем за месяц до их проведения, в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Извещение должно содержать сведения о дате, времени и месте проведения публичных торгов, характере продаваемого имущества и его начальной продажной цене (п. 3 ст. 57 Закона «Об ипотеке»).

Определенные обязательства возлагаются не только на организаторов, но и на участников торгов. Они обязаны внести задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. При этом размер задатка не должен превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества. Данная обязанность возлагается на участников торгов с целью не допустить к торгам недобросовестных участников гражданского оборота и обеспечить выполнение обязательств, возникших в результате проведения торгов. Если публичные торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли.

На публичных торгах могут присутствовать лица, которые в них не участвуют. Их присутствие может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. Кроме того, на публичных торгах могут присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество.

В день проведения публичных торгов лицо, выигравшее торги и организатор публичных торгов подписывают протокол о результатах их проведения, который имеет силу договора. При уклонении от подписания такого протокола лицо, выигравшее торги, утрачивает внесенный им задаток. Уклонившийся от подписания протокола организатор торгов обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в них, в части, превышающей сумму задатка.

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшем публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Данный договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных таким уклонением.

Действительность договора, заключаемого на основе проведения торгов, зависит от действительности проведенных торгов. Если торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, будут признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГК РФ). Под грубым нарушением правил конкурса или аукциона понимается необоснованное исключение из числа участников конкурса или аукциона лиц, признаваемых покупателями в соответствии со ст. 9 Закона о приватизации, а также всякие нарушения порядка проведения конкурса или аукциона, которые могли привести к неправильному определению победителя. К грубым нарушениям относится также незаконный отказ от участия в конкурсе (аукционе) (п. 17 постановления Пленума ВАС РФ №32 от 2 декабря 1993 г.).[80]

Ппубличные торги могут быть признаны судом общей юрисдикции недействительными, если они проходили с нарушением установленных правил, если строение было продано лицу, не имевшему права участвовать в торгах, а также в случае допущения судебным исполнителем, взыскателем или покупателем злоупотреблений, К нарушениям установленных правил, судебная практика относит проведение торгов ранее предусмотренных сроков, отсутствие надлежащего оповещения о торгах и др.[81]

В соответствии с п. 1 ст. 58 Закона «Об ипотеке» публичные торги могут быть объявлены их организатором несостоявшимися в следующих случаях:

– когда на публичные торги явилось менее двух покупателей:

– когда на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

– когда лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Объявление публичных торгов несостоявшимися должно быть произведено не позднее, чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

В течение десяти дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

Не позднее, чем через месяц после первых публичных торгов законодательством предусматривается возможность проведения повторных публичных торгов в случае, если не состоялось соглашение о приобретении имущества залогодержателем. Начальная продажная цена заложенного имущества на таких торгах снижается на 15%. Если повторные публичные торги не состоялись, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене, не более, чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

В случае, когда залогодержатель оставил за собой имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе земельный участок, имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, он обязан в течение года произвести отчуждение такого имущества в соответствии со ст. 238 ГК РФ. В том случае, если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается (ст. 58 Закона «Об ипотеке»).

ГК РФ предусматривает иные правила относительно снижения цены предмета залога при признании повторных публичных торгов несостоявшимися: залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах (абз. 2 п. 4 ст. 350 ГК РФ).

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, имеют право прекратить обращение взыскания на заложенное имущество путем удовлетворения всех обеспеченных требований залогодержателя в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Данное право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения прав на это имущество в установленном порядке залогодержателем. При этом лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания и реализацией.

Из суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, удерживаются суммы, необходимые для покрытия расходов, связанных с обращением взыскания на это имущество и его реализацией. Оставшаяся сумма распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание было обращено во внесудебном порядке, – нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания (ч. 1 ст. 61 Закона «Об ипотеке»).

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требований залогодержателя, он имеет право, если иное не установлено законом или договором, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанном на залоге. Если же сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю (п.п. 5, бет, 350 ГК РФ).

Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является государственное или муниципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залогодателю, зачисляются в соответствующий бюджет.

Особый порядок установлен для обращения взыскания и реализации заложенных земельных участков. Так, в соответствии с п. 1 ст. 68 Закона «Об ипотеке» на земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяется требование о разрешенном использовании, т.е. не допускается изменение целевого назначения земель.

Заключение

Принятие нового гражданского законодательства России является событием эпохального характера, и связано это с тем, что возродились давно забытые институты, в частности ипотека – залог недвижимости. Залог, служащий средством обеспечения исполнения обязательств, находит свое применение в различных сферах имущественных отношений, причем сфера его применения очень широка – от финансирования ипотечного строительства жилья до обеспечения сделок в предпринимательских отношениях. Основным нормативным актом, детально регламентирующимипотечные правоотношения, служит Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Следует заметить, что его существование дало больше оснований для различных дискуссий, чем его отсутствие, поскольку данный закон далеко не безупречен. Действие закона показало сложность и противоречивость законодательства, недостаточно эффективную судебную защиту прав кредитора (залогодержателя) при необходимости удовлетворения обязательств по кредиту за счет заложенной недвижимости, хотя в свое время средствами.

1. 1.В Законе «Об ипотеке» регистрации ипотеки отведена глава IV «Государственная регистрация ипотеки». Однако, по мнению автора, нормы данной главы, как и ее название, должны быть отредактированы в соответствии с действующим Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поскольку данный закон принят раньше Федерального закона «Об ипотеке», соответственно положения более позднего нормативного акта излагаются с учетом особенностей регулируемого объекта, но на основании положений более раннего, равного ему по силе нормативного акта. На основании этого глава IV Федерального закона «Об ипотеке» должна быть названа следующим образом: «Особенности государственной регистрации ипотеки».

2. Статью 19 Федерального закона «Об ипотеке» следует изложить в следующей редакции: «Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом особенностей, установленных настоящим законом».

3. Необходимость предоставлять залогодержателю право на ознакомление с отчетными документами, отражающими финансовое состояние предприятия, заложенного по договору об ипотеке, не только в порядке ипотечного контроля, но и при отсутствии нарушений со стороны залогодателя. В связи с этим следует дополнить п. 1 ст. 72 Закона «Об ипотеке» следующей формулировкой: «Залогодержатель имеет право на ознакомление с бухгалтерскими и иными отчетными документами, отражающими финансовое состояние предприятия, являющееся предметом в, залога».

4. Основанием для обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке предприятие является не только неисполнение обязательства, но и его ненадлежащее исполнение. Вследствие этого необходимо внести изменение в п. 1 ст. 73 Закона «Об ипотеке» и сохранить его в следующей редакции: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда».

5. Предложена новая редакция п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», отменяющая обязательный залог жилого дома или квартиры, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика. П. 1 ст. 77 следует дополнить предложением: «В случае возможности предоставления в качестве средства обеспечения обязательства иного недвижимого имущества заемщика либо третьего лица, залогом обременяется в первую очередь это имушество.»

6. Необходимо внесения изменений в ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и изложения п. 1 указанной статьи в следующей редакции: «Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества, являются основанием для выселения залогодателя и совместно проживающих с ним членов его семьи при условии предоставления таким лицам жилой площади из фонда жилья для временного поселения граждан в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством. В случае достижения согласия между лицом, приобретшим бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим залогодателем, может быть заключен договор найма указанного жилого помещения в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом РФ».

7. По действующему законодательству, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 ГК). Залогодателю следует предоставить возможность решить самостоятельно вопрос о продаже заложенного имущества, либо другого имущества, реализация которого может погасить сумму задолженности перед залогодержателем. Ст. 350 ГК РФ следует дополнить п. 5–1 следующего содержания: «Залогодатель может для покрытия требования залогодержателя получить недостающую сумму из прочего имущества, сохранив при этом заложенное имущество».

8. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Закон об ипотеке в ч. 2 ст. 50 не указывает, что означает незначительная просрочка, что создает возможности для злоупотреблений. Необходимо в ч. 2 ст. 50 Закона об ипотеке указать на точный срок просрочки например 15 дней, что позволит избежать неоднозначное толкование закона.