Вопрос 10

Вопрос

Усиление фундаментов и ремонт фундаментов — наиболее трудоемкий процесс в ремонте любого здания и сооружения. Выбор способа усиления фундаментов в первую очередь зависит от причин, вызвавших его.

Разрушение фундамента по всему периметру

При таком виде разрушения вдоль ленточных или по периметру столбчатых фундаментов отрывают траншею. Поверхность фундаментов и стен тщательно очищают от грязи и старой штукатурки, а затем в конструкцию фундаментов забивают металлическую сетку, которую, отнеся на некоторое расстояние, крепят к анкерам, выпущенным из фундаментов и цокольной части стены. Устанавливают опалубку и бетонируют. После отвердения бетона траншеи засыпают с тщательным послойным трамбованием.

Замена разрушившегося участка фундамента

В этом случае устраивают новые дополнительные участки с боков фундамента, сложенные в виде кладки из камня, добирая кладку до необходимой ширины и обеспечивая связь между старой и новой кладкой. Подошву фундаментов при этом не углубляют.

Укрепление участков фундаментов

Для укрепления фундаментов, выполненных из бутовой кладки, бутобетона, монолитного бетона, грунтобетона и других материалов, устраивают железобетонную уширенную обойму, которую тщательно связывают с существующей кладкой сквозной анкеровкой с таким расчетом, чтобы вновь выполненные участки «работали» совместно со старой частью фундамента и передавали нагрузки на основание.

Увеличение несущей способности участков фундамента

При необходимости вдоль слабых, требующих разгрузки фундаментов с обеих сторон выкладывают новые, на которые нагрузка от вышерасположенного здания передается через железобетонные или металлические балки, проходящие через цокольную часть. Вновь выложенные фундаменты анкеруют сквозными анкерами в существующие фундаменты для совместной «работы» старых и новых фундаментов.

Усиление фундаментов

Рис. 1. Усиление и замена фундаментов:

а - устройство анкеров и шпонок в фундаменте;

б - установка арматурной сетки и крепление ее к выпущенным анкерам;

в - установка опалубки вокруг фундамента, подлежащего усилению;

г - бетонирование дополнительных участков фундамента;

д - снятие опалубки и устройство гидроизоляции фундамента;

е - засыпка котлована и трамбование грунта;

ж - порядок ремонта деревянных столбчатых фундаментов;

I - фундамент, требующий ремонта;

II - отрытие котлована;

III - установка нового деревянного стула и обратная засыпка с последующим трамбованием;

1 - деревянные стулья; 2 - участки, подверженные загниванию; 3 - отрытый котлован; 4 - домкрат; 5 - старый деревянный стул; 6 - обвязка; 7 - новый деревянный стул; 8 - грунт, тщательно утрамбованный щебнем.

Рис. 2. Усиление фундаментов путем усиления подошвы:

а - уширение бутовой кладки;

б - уширение из железобетона;

в - крепление банкета к фундаменту поперечными балками;

1 - существующая кладка; 2 - уширение фундамента; 3 - опорная полка; 4 - анкер; 5 - поперечная металлическая или железобетонная балка.

Ремонт и усиление столбчатых фундаментов

Рис. 5. Порядок ремонта и усиления столбчатых фундаментов:

а - столбчатый фундамент, требующий усиления;

б - рытье котлована вокруг фундамента, подлежащего усилению.

Вопрос

На стадии предварительного визуального обследования устанавливаются по внешним признакам категории технического состояния конструкций в зависимости от имеющихся дефектов и повреждений.

В состав работ по предварительному обследованию входят:

общий осмотр здания;

сбор общих сведений о здании (время строительства, сроки эксплуатации);

общая характеристика объемно-планировочного и конструктивного решений и систем инженерного оборудования;

гидрогеологические условия участка и общие характеристики грунтов оснований;

ознакомление с архивными материалами изысканий;

изучение материалов ранее проводившихся на данном объекте обследований производственной среды и состояния строительных конструкций.

фотографирование видимых дефектов

написание отчета

Предварительное или общее визуальное обследование может включать в себя:

рекогносцировочный осмотр объекта;

ознакомление с проектной, исполнительной и эксплуатационной документацией;

визуальное обследование конструкций;

выполнение обмерных (исполнительных) чертежей;

выполнение прикидочных поверочных расчетов некоторых конструкций;

ориентировочную оценку состояния конструкций и объекта в целом;

разработку плана дальнейших работ по обследованию;

составление Заключения по результатам предварительного или общего обследования.

Предварительное или общее обследование начинается с осмотра конструкций здания или сооружения, ознакомления с технической документацией и другими материалами, помогающими составить представление об изучаемом объекте.

Изучение проектно-технической документации производится в целях определения: периода строительства, времени проведения ремонтов, изменения условий эксплуатации, конструктивного решения здания или сооружения, расчетных нагрузок и воздействий, размещения оборудования, инженерно-геологических условий строительства и эксплуатации.

Помимо проектной документации должны быть изучены акты на скрытые работы, акты передачи в эксплуатацию, паспорта-сертификаты на материалы и сборные элементы, журнал производства работ, паспорт на объект, документы о проведенных ремонтах, реконструкциях и др. В период предварительного обследования должны быть установлены отступлении от проектных данных по объемно-планировочным, конструктивным решениям, по виду и характеру нагрузок. К сожалению, во многих случаях при обследованиях получить весь перечень необходимых документов не удается. Ценные сведения можно выявить из бесед с рабочими и инженерно-техническим персоналом, обеспечивающими эксплуатацию и технологический процесс обследуемого объекта.

При отсутствии проектно-технической документации или ее некомплектности производят обмеры конструкций и по ним выполняют обмерные чертежи здания или сооружения. В процессе обмерных работ определяют размеры сечений и положение конструкций в пространстве (привязку к координатным осям и отметкам), условия опирания, конструкцию и качество сопряжений и стыков элементов, деформации конструкций, нарушение сплошности (отверстия, сколы, раковины и др.), участки расслоения, увлажнения материалов конструкций и другие дефекты.

По результатам предварительного или общего обследования дают ориентировочную оценку технического состояния строительных конструкций и намечают программу дальнейшего детального обследования. При незначительных дефектах конструкций здания или сооружения на основе результатов общего обследования может быть сделана окончательная оценка технического состояния строительных конструкций.

В жилищно-коммунальном хозяйстве обследованием называют инженерные изыскания в городской застройке. Различают два вида таких изысканий: общее и детальное.

Целью общего обследования является получение информации об истори-ко-архитектурной ценности застройки, планировке и благоустройстве территории, градостроительных, технических и других свойствах зданий. Все эти данные необходимы для разработки стратегии восстановления и обновления зданий, но прежде всего —благоустройства территории.

От полноты информации зависит степень обоснованности решений. Недостаточность или неточность исходных данных может привести к невосполнимым утратам в городской среде, поэтому обследование проводят с особой тщательностью. Для этого разработана программа, структурная схема которой показана на рис. 4.3. Она отражает идею комплексного подхода к реконструкции.

Комплексность выражается двумя факторами. Во-первых, рассмотрение территории застройки как части городской структуры, во-вторых, изучение совокупности сведений, характеризующих отдельные здания как элемента этой застройки.

Исходная информация о территории разделена на пять групп. Особо важна историко-архитектурная и градостроительная, поскольку они являются отправной точкой в проектировании реконструкции. Данные о зданиях выделены в четыре группы. Опять же ведущие из них — это сведения об архитектурно-исторической ценности.

Выходные документы общего обследования включают в себя расчетно-по-яснительную записку — сборник информации и обоснованных заключений, необходимых для принятия градостроительно-реконструктивных решений и составления бизнес-планов.

Обследование включает в себя отбор архивных материалов, натурные изыскания и камеральную обработку. Отправными документами являются ситуационный план существующей застройки, технические паспорта зданий с инвентаризационными поэтажными планами, исторические документы об эволюции планировки территории и зданий.

Технические паспорта отражают состояние зданий и все происшедшие в них изменения. По действующим правилам эксплуатации на базе осмотров технического состояния дома в эти паспорта вносят изменения.

Вопрос

Ориентировочные расстояния между жилыми, жилыми и общественными зданиями в зависимости от этажности затеняющего здания. На территориях детских игровых площадок, спортивных площадок жилых дворов, групповых площадок дошкольных учреждений, спортивной зоны и зоны отдыха образовательных школ продолжительность инсоляции должна составлять не менее 3 ч на 50% площади участка независимо от географической широты.

Аэрационный режим жилой застройки, устанавливаемый применительно к так называемому «слою обитания человека» на высоте 2 м от земли, считается комфортным, если скорость ветра не превышает 5 м/сек. С нарастанием скорости ветра возрастает дискомфорт, а застой воздуха способствует созданию антисанитарного состояния.

Регулирование аэрационного режима осуществляется путем создания на жилых территориях различными приемами застройки зон «ветрового затенения», длина которых определяется соотношением длины и высоты здания и его расположением относительно направления господствующих ветров. Эффективную ветрозащиту в районах сильных ветров может обеспечить размещение протяженных зданий перпендикулярно господствующему направлению ветра.

Аэрационный режим в старой застройке в большинстве случаев отличается недостаточностью проветривания дворовых пространств.

Для устранения этого недостатка при реконструкции открывают замкнутые пространства путем сноса малоценной застройки, а в капитальных домах пробивают сквозные проемы в первых этажах. В случае необходимости защиты от продувания, что бывает значительно реже, на пути постоянного ветрового потока возводят преграду в виде нового здания или полосы ветрозащитного озеленения. Борьба с загрязнением атмосферного воздуха и шумом в реконструируемых районах ведется теми же методами, что и при новом строительстве.

При благоустройстве и озеленении кварталов старой застройки приходится сталкиваться с большими трудностями (малая территория дворов, уже существующее расположение зданий, отсутствие участков, пригодных для озеленения, и др.). Хотя благоустройство осуществляют с учетом требований, предъявляемых к благоустройству новой застройки (зонирование терри­тории, расположение площадок отдыха и игр для детей, хозяйственных площадок, организация вывоза бытового мусора и т. д.), тем не менее приемы благоустройства в старой застройке имеют свои особенности, вытекающие из различных конкретных ситуаций. Здесь озеленение осуществляют в виде отдельных островков, закрытые для проезда бывшие переулки превращают в зеленые аллеи, участки школ, если не позволяет площадь, расчленяют на составные части, выделяя спортивное ядро на отдельной площади.

В случаях когда при реконструкции изменяется система внутриквартальных проездов для организации отвода с территории микрорайона поверхностных вод, осуществляют вертикальную планировку. Иногда приходится устраивать систему подземных водостоков, что экономически, как правило, нецелесообразно. Поэтому при проектировании рекомендуется сохранять проезды, имеющие уклоны к внешним границам микрорайона, или использовать водосточную систему старых улиц.

Вопрос

Классификация жилых зданий

1.По своему назначению

т. е. по контингенту заселения, для которого они предназначены, и времени проживания жилые здания подразделяют на четыре основные вида

жилые квартирные дома для посемейного заселения и постоянного проживания;

общежития для временного (длительного) проживания рабочих на период работы и учащейся молодежи на время учебы;

гостиницы для кратковременного проживания периодически сменяющихся контингентов приезжающих из других населенных мест;

интернаты для постоянного проживания инвалидов а престарелых

В массовом жилищном строительстве основной вид жилых зданий (более 90%) - квартирные дома, предназначенные для посемейного заселения.

2.По этажности

жилые дома подразделяют на:

малоэтажные (1 - 2 этажа);

средней этажности (3 - 5 этажей);

многоэтажные (6 и более этажей);

повышенной этажности (11 - 16 этажей);

высотные (более 16 этажей)

3. По числу квартир:

на одноквартирные (индивидуальные)

двухквартирные

многоквартирные.

4.По своей объемно-планировочной структуре

Жилые многоквартирные дома по своей объемно-планировочной структуре могут быть подразделены на:

секционные;

коридорные;

галерейные;

коридорно- и галерейно-секционные;

блокированные.

5. По материалам несущих конструкций

По материалам несущих конструкций (стен, покрытий, колонн) жилые здания подразделяют на:

каменные;

деревянные;

смешанного типа.

6. Жилые многоквартирные дома по своей объемно-планировочной структуре могут быть подразделены на:

секционные

коридорные

галерейные

коридорно- и галерейно-секционные

блокированные

Наиболее массовые - секционные дома, составляющие 80 % всего объема жилищного строительства (в России). В секционных домах группы квартир размещены поэтажно в связи с узлом вертикальных коммуникаций (лестницы, лифты) и имеют входы с лестничных площадок или из лифтовых холлов.

Жилые дома могут быть многосекционными и односекционными ("точечные" или "башенные"), последние менее экономичны, но создают возможности более маневренного размещения в системе городской застройки и разнообразных архитектурно-композиционных решений.

Коридорные и галерейные жилые дома характерны развитием горизонтальных коммуникаций. В коридорных жилых домах квартиры расположены с двух сторон коридора, связывающего их с вертикальными коммуникациями, т. е. с лестницами и лифтами.

В коридорных жилых домах квартиры не могут иметь сквозного проветривания, поэтому в III и IV климатических районах применяют галерейные дома с расположением квартир вдоль галерей (рис. d). В районах с сильными ветрами и пылевыми бурями применяют особые типы ветрозащитных и пылезащитных коридорных жилых зданий.

Размещение большого числа квартир вдоль коридоров или галерей создает условия для эффективного использования лифтов, в связи с чем целесообразно применение домов такого типа в 9 - 12 - 16 этажей.

В коридорно-секционных и галерейно-секционных домах каждая квартира размещена на двух этажах и имеет внутриквартирную лестницу, а коридоры расположены через этаж. В коридорных этажах каждой квартиры размещают общую комнату, кухню, уборную, переднюю; в верхних - спальни и туалетную с ванной. Такая пространственная структура создает возможности эффективного использования горизонтальных и вертикальных коммуникаций, сквозного проветривания квартир и ориентации их на две стороны горизонта, благодаря чему эти дома обладают большой градостроительной маневренностью.

Вместе с тем расположение квартир в двух этажах не всегда отвечает бытовым нуждам, требованиям населения и демографическому составу семей. В таких домах можно размещать только 3 - 5-комнатные квартиры. В связи с этим дома такого типа возводят в экспериментальном порядке.

Многоквартирные блокировочные дома, как правило, двухэтажные, также состоят из квартир, расположенных в двух этажах, но со входами не из коридоров, а с улицы (см. рис. i, k). Каждая квартира может иметь небольшой участок земли шириной, равной ширине квартиры (т. е. 6 - 8 м), и площадью 150 - 200 м2. В блокированных двухэтажных домах можно размещать квартиры 3 - 4 - 5-комнатные. Блокированные дома могут включать в себя 2 - 10 и более блок-квартир, примыкающих друг к другу, располагаемых линейно или уступами. Более экономичны многоблочные дома, которые несколько (на 3 - 4 %) дороже многоквартирных секционных, но значительно дешевле (на 30 - 35 %) индивидуальных. Этот тип домов применяют в поселках, коттеджных посёлках и частично в малых городах.

Одноквартирные (индивидуальные) дома и двухквартирные (спаренные) могут быть с квартирами на 1 этаже или в двух уровнях (см. рис. m, n), причем второй этаж может быть устроен в виде мансарды, т. е. с использованием чердачного пространства. Квартиры в индивидуальных и спаренных домах проектируют с учетом особенностей быта и ведения подсобного личного хозяйства на приусадебных участках. Этот вид домов применяют в коттеджных посёлках, сельских населенных местах, частично в небольших рабочих поселках, на трассах железных и автомобильных дорог, нефте- и газопроводов и т. п.

Общежития предназначены для временного проживания одиноких рабочих и служащих на время их работы и учащихся вузов, техникумов и профтехучилищ на период учебы. Для молодых семей, состоящих из супружеских пар, супругов с ребенком или взрослого с ребенком, проектируют особые виды общежитий, в которых каждой семье предоставляют отдельную малометражную квартиру. Кроме жилых комнат в общежитиях размещают комплекс помещений для разностороннего обслуживания и самообслуживания населения. Применяют также общежития гостиничного типа с повышенной степенью культурно-бытового обслуживания, приближенного к системе обслуживания населения гостиниц.

Гостиницы служат для кратковременного пребывания приезжающих на срок, как правило, от 1-30 суток. В зависимости от контингента, для которого гостиницы предназначают, их подразделяют в соответствии с СНиП П-79-78 на гостиницы: общего типа - для приезжающих в служебные командировки и по личным делам; туристские - для отечественных и зарубежных туристов; курортные - для отдыхающих, а также для автотуристов при мотелях (для кратковременного пребывания) и кемпингах (для отдыха). Помимо этого применяют некоторые специальные виды гостиниц общего типа: для транспортных пассажиров при аэро-, авто-, водных, железнодорожных вокзалах, для спортсменов, ведомственные при промышленных предприятиях, учреждениях.

В зависимости от состава помещений, их площадей, оборудования и степени комфортности гостиницы в СССР подразделяли на пять разрядов. Гостиницы общего типа туристские могут быть высшего, I, II, III и IV разрядов, а курортные - не менее III разряда; В настоящее время по европейскому образцу гостиницы делятся по классу по пятибальной "звёздной" шкале. 5 звёздочек - наивысшая категория комфорта обслуживания.

Дома-интернаты устраивают двух типов -общего (санаторно-паисионатные) для людей могущих самостоятельно передвигаться и частично себя обслуживать, и больничные - для тех, кто нуждается в постоянном постельном режиме. В первом типе комнаты на 1 - 2 чел (с санитарным узлом) объединяют в группы на 10 чел. Каждую группу обеспечивают кухней, комнатой отдыха и бытовой комнатой. В состав интерната входит комплекс помещений питания, культурно-бытового и медицинского обслуживания. Вместимость таких интернатов 100, 200 и 300 мест. Больничные интернаты имеют комнаты типа палата на 1 - 2 или 4 места с санитарными узлами и объединены в группы типа больничных секций. В этих интернатах более развиты комплексы лечебных помещений, централизованная система питания, несколько меньше состав помещений культурно-бытового обслуживания Вместимость таких интернатов 50-100 человек для малых населенных мест и 300, 400, 500 человек для городов

В каменных зданиях стены могут быть из крупных сборных бетонных элементов (панелей, блоков) или из мелкоразмерных изделий (кирпича, керамических, бетонных блоков), из естественных камней, а также монолитные из легких бетонов. Перекрытия осуществляют из железобетонных сборных панелей или железобетонные монолитные.

Жилые многоэтажные здания высотой до 9 этажей должны иметь каменные стены, железобетонные перекрытия и обладать огнестойкостью II степени, а при высоте в 10 и более этажей - I степени. По капитальности каменные здания относят к I классу. Долговечность этого вида зданий 100 лет.

В деревянных жилых домах стены и перекрытия могут быть из деревянных панелей, в местностях, изобилующих лесом, стены могут быть из брусьев и бревен, а перекрытия - из щитов по деревянным балкам.

Деревянные здания относят к IV, V степени огнестойкости, к IV классу капитальности. Они могут иметь не более 1 - 2 этажей. Долговечность этого вида зданий 25 лет.

В зданиях с конструкциями смешанного типа стены каменные, а перекрытия могут быть деревянные. В связи с несоответствием долговечности и эскплуатационных качеств стен и перекрытий этот тип конструкции имеет незначительное применение.

В зависимости от градостроительных, природных, строительно-технических (условий мест строительства, а также от особенностей вида трудовой деятельности и быта населения применяют жилые здания с различной этажностью, планировочной и объемно-пространственной структурой, характером связи с окружающей средой.

Правильный выбор этажности жилью домов и их объемно-планировочной структуры имеет важное значение как в экономическом, так градостроительном и архитектурном отношении, так и для решения социальных з. обеспечения необходимых благоприятных условий жизни и жизнедеятельности населения.

Малоэтажные, одно- и двухэтажные, одно и двухквартирные дома, располагаемые, как правило, с индивидуальными приусадебными участками и вспомогательными хозяйственными постройками, применяют в сёлах, поселках, коттеджных посёлках а также в посёлках городского типа как в индивидуальном, так кооперативном и частично государственном строительстве. Этот вид жилищ в наибольшей мере соответствует условиям развития личных подсобных индивидуальных фермерских хозяйств, колхозников, рабочих и частных хозяйств и отвечает жизненному укладу и бытовым навыкам сельского населения.

Усадебное расположение этого вида домов требует увеличения территории населенных мест, что удорожает устройство инженерых сетей. В индивидуальных домах допусти упрощенное инженерное оборудование (местное отопление, выгребные уборные и т. п.) Однако, учитывая рост возможностей, должно быть предусмотрено перспективе присоединение домов к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения и др.

В сельских поселках за счет государственных и кооперативных средств возводят и многоквартирные двухэтажные, а в центральных поселках - частично трех и четырехэтажные здания. В многоквартирных домах, как правило, обеспечены в элементы инженерного благоустройства: центральное отопление, водоснабжение, канализация, газоснабжение и др.

Основной вид жилых зданий массового строительства в городах и поселках городского типа - многоквартирные дома средней этажностью и многоэтажные - в основном в 5 и 9 этажей.

При выборе этажности многоквартирных жилых домов наряду с градостроительно-архитектурными первостепенное значение имеют экономические факторы (устройство лифтов, мусоропроводов и др., существенно удорожающих возведение и в особенности эксплуатацию жилых зданий). В домах

до 5 этажей (в климатических северных районах и южном до 4 этажей) не требуется устройства лифтов, целесообразно используются конструкции фундаментов, стен, покрытий. Застройку 5 (4)-этажными домами широко применяют в малых, средних и частично в больших городах (с населением 50 - 250 тыс. чел.) и в поселках (на 10 и более тыс. чел.), что позволяет достаточно целесообразно использовать территорию, инженерные сети, благоустройство и транспорт населенных мест такой величины.

Как показали специальные исследования, в крупных и крупнейших городах (с населением 500-1000 тыс. и более) применение жилых 9-16-этажных зданий сокращает территорию застройки, увеличивает плотность расселения, уменьшает пробеги транспорта, сокращает протяженности путей к местам приложения труда и инженерных сетей, а также создает условия для эффективного использования конструкций и технического оборудования зданий.

Дальнейшее повышение этажности жилых домов (до 20 - 26 - 30 этажей) помимо увеличения числа лифтов вызывает необходимость усиления несущих конструкций, усложнение и удорожание инженерного оборудования (отопления, водоснабжения и др.), противопожарных мероприятий и увеличение эксплуатационных затрат. Применение домов такой этажности допустимо в столицах городов и крупных мегаполисах при соответствующих градостроительных, архитектурных и технико-экономических обоснованиях. Повышение этажности применяют для зданий крупнейших гостиниц (например, Олимпийские гостиницы в Москве), а также для уникальных жилых комплексов (Северное-Чертаново в Москве и др.).

В крупных городских комплексах жилых домов повышенной этажности можно расселять 1 - 2 и более тыс. чел., в связи с чем возникают новые социальные задачи по совершенствованию форм культурно-бытового обслуживания населения, приближения учреждений обслуживания непосредственно к жилью, развития общественных сторон жизни населения. Такие дома называют "с приближенным развитым обслуживанием".

Согласно ст. 4. Жилищного кодекса РСФСР жилищный фонд включает в себя находящиеся на территории России жилые дома, а также жилые помещения в других строениях. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

Жилищный фонд включает:

1) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд);

2) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд);

3) жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов);

4) жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд).

Вопрос

Обследование технического состояния зданий дополняет оценку их истори-ко-архитектурной значимости как элемента городской среды. Такое обследование состоит из изучения технических паспортов и натурной проверки строений. Его целью является получение информации, прежде всего о таких свойствах, как функции объекта и объемно-планировочные решения. Не менее важны сведения о материале основных несущих конструкциях, физическом и моральном износе. Нужны данные об обеспечении зданий инженерными системами, их составе и техническом состоянии.

Информацию о функции зданий получают одновременно с натурными обследованиями, предваряющими составление ситуационного плана территории. При этом используют данные ДЕЗов и ГРЭПов об арендаторах и собственниках. Их списки составляют по форме табл. 4.12.

Помещения нежилого назначения ранжируют на встроенные и расположенные в отдельных зданиях. По виду собственности делят на государственные, муниципальные, принадлежащие юридическим и физическим лицам. По третьему признаку — значимости — нежилой фонд стратифицируют на учреждения федерального и субъектов федерации, городского и районного значения.

Объемно-планировочные решения зданий обследуют по следующим показателям: этажность, строительный объем (в м3), количество жилой, полезной и подсобной площади (в м3), группа капитальности и др.

Основа оценки —это сведения, заложенные в поэтажные планы и технические паспорта. Архивные данные сверяют с ситуацией на местности и выявляют несоответствия.

Результаты обследования представляют в табличной форме. Например, жилье оценивают по параметрам, приведенным в табл. 4.12. Сведения о зданиях располагают поквартально, что позволяет подсчитать итоги по каждой территориальной единице. Эту таблицу рассматривают как дополнение к ситуационному плану и картограмме этажности застройки.

Материал несущих конструкций изучают по техническим паспортам, сверяя данные с натурой, поскольку возможны расхождения. Например, в паспорте старого многократно перестраивающегося здания записано: стены каменные. В натуре же оказывается, что часть верхнего этажа выполнена в дереве.

При общем обследовании важно установить, из чего выполнены стены и перекрытия, поскольку их состояние предопределяет стратегию реконструкции. Поэтому во всех сомнительных случаях не следует пренебрегать вскрытиями, если иначе нельзя быть уверенным в конструктивном решении здания.

В результате обследования несущих конструкций на ситуационном плане условными обозначениями показывают материал стен, а на картограмме морального износа — материал перекрытий.

Физический износ Иф в технических паспортах выражают в рублях и процентах. Для общего обследования необходимы значения этого показателя в процентах.

Спустя несколько лет после переоценки основных фондов, т. е. на момент обследования, физический износ Иф определяют по методике, приведенной в § 2.5. В тех случаях, когда этот показатель неизвестен, для приближенных оценок используют сопоставление фактической продолжительности эксплуатации Тэ с нормативным сроком службы здания 7*3 и применяют ту же методику.

Результаты расчетов интерпретируют графически в виде картограммы, показанной на рис. 4.10,я. При этом принимают следующую стратификацию жилищного фонда по физическому износу: от 0 до 20 % — хорошее состояние объекта, от 21 до 40 % —удовлетворительное, от 41 до 60 % —неудовлетворительное и более 60 % — ветхое.

Моральный износ только одного — второго рода — определяют во время общего обследования. Износ этого рода частично характеризует жилье, предназначенное для материально обеспеченного населения. Это связано с тем, что эксклюзивные квартиры индивидуальны, имеют большую не ограниченную нормами площадь и приспосабливаются к запросам конкретного потребителя. Поэтому моральным износом здесь можно оценить только состояние инженерных систем.

Рис. 4.10. Схемы, характеризующие современное состояние застройки:

а — картограмма физического износа (1 — износ до 20 %, состояние конструкций хорошее; 2—то же, 21—40 %, удовлетворительное; 3—то же, 41 —60 %, неудовлетворительное; 4—то же, более 60 %, состояние здания ветхое; 5 — нежилые строения; 6 — здания на ремонте); б — картограмма морального износа (7 —здания с износом до 15 %; 2—то же, 16—25 %; 3 — то же, 26—35 %; 4 — то же, 36—45 %; 5—то же, более 45 %; 6 — в здании отсутствует лифт; 7 — то же, мусоропровод; 8 — то же, горячее водоснабжение; 9 — то же, ванные комнаты; 10—то же, в части квартир; Л — в здании отсутствуют несгораемые перекрытия).

Цифрами, проставленными у планов зданий, указан % износа строения

Другое дело в муниципальном жилищном фонде, где площадь квартир нормируется. Здесь можно довольно точно рассчитать износ второго рода (Имг), применив методы, изложенные в § 2.5. Частные показатели износа АИф2 для расчета суммарного АИи2 находят в табл. 4.13 в зависимости от признаков, характеризующих жилье. Определяют дефекты здания, соответствующие описаниям, принимают процент износа, а затем заполняют табл. 4.14.

Данные расчета используют для построения картограммы морального износа. Пример такой картограммы приведен на рис. 4.10, б.

Вопрос

репрофилировании, создании современных объемно-планировочных решений, исключающих коммунальное заселение, рациональном использовании первых этажей под различные административные, коммерческие и производственные нужды.

Что касается жилого фонда первых и последующих массовых серий, то в основе реконструкции должны быть заложены принципы и технические решения, обеспечивающие снижение физического и морального износа зданий, повышение комфортности проживания и снижения эксплуатационных затрат.

Опыт обновления жилых домов первых массовых серий по результатам проектных разработок и их практической реализации можно разделить на несколько уровней в зависимости от степени сложности:

- без изменения проектного решения жилого здания с выполнением реконструктивных работ по восстановлению надежности несущих конструкций и повышению эксплуатационных качеств;

- без изменения типового проектного решения, но с частичной перепланировкой и восстановлением эксплуатационных качеств здания;

- с изменением структуры квартир без увеличения строительного объема здания путем объединения квартир в пределах секции и их перепланировки;

- с изменением структуры квартир, увеличения объема здания за счет пристройки и надстройки этажей;

- с изменением структуры квартир, увеличением объема здания за счет расширения корпуса и надстройки несколькими этажами.

Модернизация жилых зданий без изменения строительного объема не требует значительных материальных затрат и составляет 25...40% восстановительной стоимости жилого дома. При изменений структуры квартир -35...50%. Реконструкция жилых зданий с увеличением строительного объема наиболее затратна, но имеет возможность удовлетворения практически любых демографических требований при достаточно высоком уровне комфортности жилья.

Расчеты показывают, что при реконструкции с надстройкой эффективность решений существенно повышается. Так, при устройстве мансардных этажей стоимость работ не превышает 60...65% от нового строительства, а возведение дополнительных этажей снижает себестоимость единицы площадей на 25...30%.

При выполнении работ по модернизации и реконструкции жилых зданий особое внимание должно уделяться повышению эксплуатационных характеристик и, в первую очередь, снижению энергопотребления за счет повышения теплотехнических параметров ограждающих конструкций. Эти требования распространяются на здания старого жилого фонда, жилых домов первых и последующих массовых серий. 2. Методы реконструкции жилых зданий

Проблема реконструкции жилых зданий включает два аспекта: принцип интегральности, предполагающий комплексное рассмотрение внешних и внутренних факторов, воздействующих на здание в процессе его эксплуатации и, системный подход, означающий принятие решений по выбору наиболее рациональных принципов, методов и технологий реконструкции зданий.

На выбор решения о реконструкции прежде всего влияет место реконструируемого объекта в развитии района. В процессе осуществления реконструкции сложившихся районов города происходит постоянная переоценка взглядов на предмет реконструкции того или иного здания. Экономические аспекты связаны с необходимостью повышения эффективности использования территории, потребительская ценность которой постоянно возрастает. Социально-функциональные требования диктуют необходимость повышения потребительского качества квартир путем устранения элементов морального износа. В таблице 1 обобщены факторы, влияющие на принятие решения, по реконструкции отдельно взятого объекта. Они включают комплекс показателей, совокупность которых приводит к указанной цели. Оценка комфортности расположения зданий учитывает такие позиции, как степень удаленности от основных видов транспорта, расстояние до центра города, наличие в прилегающей зоне экологически вредных производств, степень благоустроенности района, озеленение и т.п. Совокупность перечисленных факторов является определяющим при выборе уровня реконструктивных работой существенно влияют на рыночную стоимость единицы площади зданий. Уровень комфортности в ряде случаев диктует целесообразность изменения функционального назначения здания. Варианты архитектурно-планировочного переустройства включают несколько позиций от сноса зданий до его сохранения без изменения объема.

Сохранение здания без изменения объема и композиции характерно для объектов имеющих большую архитектурную значимость в районе застройки. Поэтому изменение архитектуры фасадов может нарушить его историческую ценность и композицию застройки. При этом допускается перепланировка помещений, а также перепрофилирование здания, в целом с изменением его функциональных качеств.

Уровень реконструктивных работ определяется степенью изменение первоначального физического состояния элементов здания на основе оценки технического состояния и 'надежности. Реконструкция предусматривает решение широкого класса инженерных задач от укрепления основания и усиления фундаментов до комплекса работ, включающих повышение этажности и рационального использования подземного пространства. Для зданий старой постройки, имеющих высокий износ конструктивных элементов, как правило требуется широкий спектр реконструктивных решений. Степень его расширения диктуется конечной целью проектов переустройства. При реконструкции квартала застройки малоэтажными типовыми зданиями первых массовых серии уровень реконструирования объекта определятся его положением в районе застройки, техническим состоянием, экономической целесообразностью и необходимостью. При этом наиболее важными критериями служат степень морального, физического износа и уровень снижения эксплуатационной надежности.

Реконструкция путем расширения корпусов приемлемы для зданий старой и более поздней построек, способствует увеличению плотности застройки сохранением жилых функций и частичным или полным перепрофилированием. Изменение архитектурного облика зданий в результате пристройки и надстройки этажей должны сочетаться о общей композицией квартальной застройки или перспективами его переустройства. Особое значение при этом уделяется исключению факторов морального износа, повышению эксплуатационных характеристик зданий. Реконструкция жилых зданий является стратегическим направлением решения жилищной проблемы. Она позволяет не только продлить жизнь жилищ, но и существенно улучшить их качества, преобразить внешний вид городов и поселков. Одновременно при реконструкции и капитальном ремонте появляется возможность ощутимо увеличить общую площадь жилых домов, создать в низ новые типы жилищ и помещении иного значения. Прирост общей площади достигается за счет надстройки дополнительных этажей, увеличения размеров и количества летних помещений (балконов и лоджий) и пристройки новых объемов к реконструируемым зданиям.

Надстройка домов является наиболее эффективным приемом расширенного воспроизводства жилищного фонда, поскольку она не требует увеличения земельного участка и позволяет реализовать все запасы несущей способности вертикальных конструкций здания.

Именно поэтому надстройка была одним из основных приемов наращивания жилищного фонда крупных городов в 20-30-е годы и в послевоенный период.

В современных условиях, когда земля выступает в качестве товара и стоимость ее постоянно растет, затраты по землеотводу, развитию инженерной и социальной инфраструктуры становятся весомой частью экономических показателей. Особенно остро это ощущается в крупных городах, где на первый план выдвигается проблема более интенсивного использования городских территорий. Она может быть решена только двумя путями - уплотнением застройки и повышением этажности. Можно прогнозировать, что по мере формирования рынка городских земель и жилищ эффективность надстройки зданий в России будет расти. Жилые помещения, размещенные в объеме чердака, получили название мансард по имени французского архитектора Франсуа Мансард, впервые еще в XVII веке использовавшего высокие чердаки готических замков в качестве жилых комнат для прислуги и гостей низших сословий.

Массовое использование такого приема началось в Европе с середины прошлого столетия. Мансардное строительство в России не получило широкого распространения. Интерес к нему проявился в последние годы, когда в нашей стране стал складываться рынок недвижимости, но при этом снизились объемы инвестиций в жилищное строительство. Мансардовое строительство получает все большее признание в нашей стране, поскольку оно позволяет:

• получить дополнительные площади без затрат на усиление существующих конструкций, запасов несущей способности которых, как правило, достаточно для восприятия нагрузки от надстройки;

• повысить потребительскую ценность (престижность) квартир верхних этажей за счет использования мансарды в качестве второго уровня квартиры,

• улучшить архитектурно-художественный облик зданий и застройки в целом за счет формирования объемного и цветового решения "пятого фасада" крыши;

• осуществить надстройку здания без прекращения его эксплуатации, что особенно актуально для большинства городов России, не располагающих переселенческим фондом;

• получить дополнительные площади в сложившихся, оснащенных инженерной и социальной инфраструктурами районах без затрат по землеотводу;

• повысить тепловую эффективность зданий, поскольку их надстройка, как правило, сопровождается утеплением ограждающих конструкций, а покрытие мансард вьшолняется в соответствии с современными теплотехническими нормативами. 80-х годов широкомасштабные работы по реконструкции и модернизации жилых домов в Западной Европе показывают, что при хорошей организации работ, использовании легких конструкций и специального технологического оборудования надстройка может осуществляться без выселения или с частичным выселением проживающих. Это позволяет расширить объемы ремонтно-реконструктивных работ, повысить их экономическую эффективность, а также привлечь крупные инвестиции для обновления жилищного фонда. Устройство мансард получило широкое распространение во Франции, Германии, Дании, Венгрии и ряде других стран Европы при обновлении массовых жилых зданий, построенных по типовым проектам в 50-60-е годы. При многообразии конструктивных решений и технологических приемов возведения большинство мансард за рубежом имеют общие характерные особенности - они, как правило, возводятся из легких конструкций и в достаточно короткие сроки.

Особое внимание обращается на обеспечение безопасности проживающих, защиту жилых помещений от атмосферных осадков и минимизацию причиняемых неудобств, связанных с производственными шумами, загрязнением жилой среды, необходимостью проведения части работ в квартирах. Большинство мансард за рубежом возводится из деревянных или дерево-металлических конструкций с использованием эффективных минераловатных утеплителей, которые одновременно выполняют функции огнезащиты-

Объем зданий изменяют, надстраивая их или возводя рядом пристройки и встройки.

Надстройка —это повышение этажности дома или его частей. Использование третьего измерения застройки является эффективным мероприятием, поскольку позволяет увеличить полезную площадь зданий без уплотнения площади застройки, а это интенсифицирует использование городских земель. Такое мероприятие возможно даже на густо застроенной территории, что важно при реконструкции центральных районов городов, где земля ценится не только с точки зрения престижности, но и стоимости аренды.

Решение о повышении высоты здания, как правило, принимают с учетом градостроительных ограничений, наложенных концепцией развития территории. Прежде всего, ограничение на этажность и плотность населения.

Надстройки приобретают особое значение как средство создания единых ансамблей. Этажность зданий может быть выровнена надстройкой некоторых из них, частичной и полной. Или наоборот, подчеркнут один из объемов, например угловой дом на пересечении улиц. Если при этом заполнены разрывы между зданиями, то застройка приобретает законченный вид.

Надстройка упрощается, когда перекрытия в смежных корпусах расположены в одном уровне. Однако возможны объединенные решения и в зданиях с полами в разных уровнях. В этих случаях вертикальное смещение оконных проемов приходится маскировать горизонтальными членениями фасадов, декоративными пятнами или другими архитектурными приемами.

Существует три типа использования третьего измерения здания — его высоты: 1) устройство мансард, т. е. расположение жилья в подкрышном пространстве, на месте перестроенного чердака; 2) собственно надстройка; 3) размещение на функционально эксплуатируемой крыше рекреационного пространства, позволяющего создавать места для досуга на свежем воздухе. Оно как бы расширяет придомовые участки, что важно в условиях плотно застроенных территорий.

Рис. 8.1. Рекреационные площадки на плоской эксплуатируемой крыше здания дореволюционной постройки, верхний этаж которого вместе с подкрышным пространством превращен в решение с двухъярусными квартирами:

а — первый ярус; б — второй ярус

Планировка террасы — открытого места на крыше при квартирах верхнего этажа разнообразна. Обычно разбивают газоны, площадки для отдыха и игр, ставят перголы или беседки.

Примером такого решения может служить рис. 8.1. Здесь квартиры снабжены надкрышной террасой площадью всего 20 м2. Однако в практике градостроительства существуют образцы эксплуатируемых крыш с ландшафтным озеленением значительных размеров. Создают не только летние, но зимние сады и оранжереи. В градостроительстве постепенно утверждается принцип многоуровневой организации ландшафта в плотной застройке центров городов. Используются созданные человеком «надземные территории».

Применительно к этому в ландшафтной архитектуре сформировался термин «искусственное озеленение». Зеленые насаждения, которые не могут развиваться естественным путем, поддерживают инженерными и биологическими средствами, путем создания искусственных оснований, благоприятных режимов: инсоляционного, аэрационного и температурно-влажностного.

При террасном строительстве появляются дополнительные нагрузки, поэтому требуют усиления несущие конструкции. При этом предусматривают перспективное увеличение зеленой массы и корневой системы, что происходит по мере роста насаждений.

Рис. 8.2. Варианты устройства мансард:

а—над зданием с техническим верхним этажом; б— с устройством двухэтажных квартир, превращением существующего верхнего этажа в зону дневного пребывания и размещением спальной зоны в подкрышном пространстве; о — с размещением двухэтажных квартир под высокой крышей; г—решение, совмещающее мансарду с надстройкой одного

этажа Рис. 8.3. Размещение оконных проемов в крышах зданий с мансардами:

а —в плоскости ската крыши; б — вертикально с выдвижением оконной коробки из плоскости крыши; в —то же, с наращиванием наружной стены здания; г — то Же, с задвижкой оконных блоков в глубь помещения и устройством балконов

Мансарды устраивают, применяя четыре метода. Наиболее просто их разместить в зданиях, верхний этаж которых является техническим. Тогда его высоту используют как часть высоты жилья (рис. 8.2, а). По второму методу последний этаж дома превращают в нижний этаж двухъярусной квартиры, что позволяет разместить под новой крышей спальную зону этой квартиры (рис. 8.2, б).

Реконструкцией по третьему методу предусмотрено одно- или двухъярусные квартиры целиком располагать под крышей с ломаными скатами (рис. 8.2, в), но при наличии наклонных наружных стен. По четвертому методу мансарду совмещают с надстройкой одного этажа (рис. 8.2, г).

Во всех вариантах на рис. 8.2 показаны схемы решений с двухэтажными (двухъярусными) квартирами. При проектировании квартир в одном уровне принцип размещения подкрышного жилья сохраняется. Выбор того или иного решения зависит не только от социального заказа пользователей, но также и от возможности установки лифта, поскольку по действующим нормам отметки пола входов в квартиры верхнего этажа и в тамбур лестничной клетки не должны отличаться более чем на 13,5 м. Пристройки к зданиям и встройки осуществляют, используя три метода. Чаще новый объем пристраивают в торец или сбоку, как показано на рис. 8.10, а. Встройки применяют, когда необходимо закрыть разрывы между зданиями (рис. 8.10, б). Иногда за счет пристройки увеличивают ширину корпуса (рис. 8.10, в). Оба примера характерны тем, что наряду с пристройками, существующие здания, не будучи историко-архитек-турными памятниками, надстраиваются. Разнохарактерные по стилю, они меняют свой облик, некоторые сохранившиеся объемы просматриваются. Существуют примеры, где вмешательство нового не так радикально. Так, приведенное на рис. 7.16 решение объединяет вставкой существующие два здания. Включение в застройку новых объемов является дополнением, увеличивающим полезную площадь квартир и тем самым — их комфортность.

Пристройки конструктивно решают как дома нового строительства. Однако в наиболее ответственных местах — узлах примыкания к существующим стенам — предусматривают специальные мероприятия. Это связано с потенциальной возможностью появления деформаций в местах стыков. Такое явление объясняется тем, что в основаниях старых зданий, простоявших много лет, грунт уплотнился. В результате осадки стабилизировались. Основание же под новыми фундаментами будет обжиматься по мере его подгрузки во время строительства. Процесс завершится только через несколько лет эксплуатации, поэтому примыкания новой и старой кладки делают скользящими, предусматривают осадочные швы.

Для связи в стенах устанавливают стальные анкеры (рис. 8.13). Их предназначение — обеспечение беспрепятственного вертикального смещения пристройки по отношению к старому зданию. Вместе с тем они должны воспринимать горизонтальные нагрузки, препятствовать расширению шва.

Новые фундаменты выполняют, обеспечивая незыблемость оснований под старыми стенами. В тех случаях, когда отметки заложения совпадают, грунт предохраняют от вспучивания шпунтовым рядом. Если же новые фундаменты необходимо заглубить ниже подошвы существующего, то их относят, обеспечивая угол откоса не менее 30° (рис. 8.14).

В месте примыкания стены пристройки опирают на консоли (рис. 8.14, а и б). Если намечают смежно со старой стеной выложить новую, то под нее подводят опорный контур, зажимаемый в фундаменте (рис. 8.14, в).

Иногда пристройку закладывают, отодвигая новые фундаменты на величину пролета перекрытия. Балки или плиты одним концом опирают на стену старого здания. Такое решение обосновывают расчетом осадок, ограничивая связанные с этими осадками перекосы перекрытий. Рис. 8.14. Примыкание фундаментов пристроек к существующим:

а —с заложением подошвы на уровне существующего фундамента; б—то же, с заглублением; в—то же, но фундамент отодвинут от старого, стены примыкания опираются на консольную конструкцию; 1 — новые фундаменты; 2—то же, старый; 3 — консольная железобетонная плита; 4 — шпунтовый ряд; 5—консольная балка; 6 — балка обвязки; 7—консольная конструкция по контуру стен

Русские ученые разработали конструкцию свай, ввинчиваемых в грунт без каких-либо колебательных движений. Такие сваи можно располагать на расстоянии 0,3 м от старых фундаментов и не опасаться просадки последних, особенно если это сваи-стойки, опирающиеся на скальные грунты.

Другие, уже зарубежные разработки, описанные в § 8.4, также позволяют избежать просадок примыкающим к пристройкам и встройкам строений. Это различные методы водовоздушного упрочнения грунта.

Таким образом, новые технологии позволяют эффективно решать примыкания к старым зданиям. Как видно, в ближайшем будущем можно будет упростить решения стыков и отказаться от консольных конструкций, рассмотренных в настоящем параграфе.

Вопрос 10

Таким образом, для оценки и обеспечения надежности эксплуатируемых зданий необходимым является знание (прогноз) ресурса всех конструкций, срока их службы. В общем виде именно они определяют периоды и объемы ремонтов. Установленные нормами сроки службы конструкций являются усредненными, расчетными сроками, обусловленными физическим (техническим) износом материала. Фактические сроки службы характеризуются реальными условиями эксплуатации во временном интервале.

Вследствие потери качества происходит соответствующая утрата стоимости зданий и сооружений.

Величина физического износа — это количественная оценка технического состояния, характеризующая долю ущерба, потери по сравнению с первоначальным состоянием технических и эксплуатационных свойств конструкций за период эксплуатации. Ущерб может быть выражен также в снижении первоначальной стоимости конструкций или здания в целом. При такой оценке технического состояния конструкций становится возможно их сопоставление, несмотря на различные свойства и особенности.

При выполнении капитального ремонта физический износ частично ликвидируется, а действительная стоимость здания увеличивается. В строгом смысле ремонтироваться должны только сменяемые конструкции, нормальный срок службы которых менее нормативного срока службы здания, который, в свою очередь, определяется нормативными сроками службы основных несменяемых конструкций (фундаменты, стены). Несменяемые конструкции по физическому смыслу ремонтироваться не могут, и проводимые в них укрепительные работы носят восстановительный характер. С экономической точки зрения недопустимо отнесение восстановительных работ к капитальному ремонту. Пренебрежение этим положением приводит к ошибочному представлению, будто на протяжении срока эксплуатации износ элементов и зданий в целом почти не увеличивается, а срок службы становится неопределенно продолжительным, зависящим от числа ремонтно-восстановительных циклов.

В связи с неравномерностью износа отдельных элементов, их разнопрочностью, необходимостью восстановления зданий при повреждениях, использованием ремонтными предприятиями новых строительных материалов и современной технологии организации работ при капитальном ремонте выполняются частично и восстановительные работы, при этом повышается уровень надежности, увеличивается долговечность, возрастает стоимость. При капитальном ремонте зданий в сменяемых конструкциях весь физический износ может быть устранен, а в несменяемых — только уменьшен. В табл. 2.4 приведены данные о стоимости несменяемых элементов для кирпичных и полносборных зданий.

Физический износ конструкций и зданий связан со старением материалов. Интенсивность такого старения различна во времени.

Кроме временного (естественного) износа, на конструкции зданий влияют и другие виды материального износа: механический, истирание; усталостный при повторных знакопеременных нагрузках (температурные, ветровые); коррозия металлических деталей, конструкций и элементов; эрозия, выветривание каменных и бетонных конструкций; гниение древесины, поражение ее грибами и жуками точильщиками. Механизм и интенсивность действия этих процессов различны. Каждый из них в отдельности или в совокупности ведет к постепенной утрате прочностных и эксплуатационных качеств конструкций, элементов и зданий в целом.

Наиболее распространенными методами оценки физического (материального) износа являются: а) определение износа по нормативным срокам службы (обратная задача); б) обследование фактического состояния объекта в целом или его важнейших конструктивных элементов (частей, узлов); в) определение износа по объему выполненных ремонтных работ для восстановления конструкции. Важность обследования и уточнения расчета величины физического износа определяется тем, что сроки, объемы и виды ремонта назначаются в зависимости от физического износа конструкций и зданий в целом.