Правовое регулирование купли-продажи земельного участка

Земельным кодексом урегулированы особенности купли-продажи зе­мельных участков как особого объекта правовых отношений и особого объекта недвижимости. Положения о купле-продаже земельных участков при этом основаны на принципах и нормах Земельного кодекса РФ, а также на общих положениях о купле-продаже, установленных частью второй ГК РФ.

Понятие договора По договору купли-продажи (в соответствии

купли-продажи со ст. 454 ГК РФ) одна сторона (продавец)

земельного обязуется передать земельный участок в соб-

участка ственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора. На земельные отношения распространяются и статьи § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 по договору купли-прода­жи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) прода­вец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и зе­мельный участок.

Часть 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допуска­ется законами о земле и других природных ресурсах. Для собственни­ков земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи. Но определенные акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты. В частности, разра­ботаны Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков¹, Типовой договор купли-продажи (купчая) зе­мельного участка².

Согласно требованиям, специально оговоренным Земельным ко­дексом РФ, являются недействительными следующие условия догово­ра купли-продажи земельного участка:

Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков. Утвержден Постановлением Совета Министров РФ от 30 мая 1993 г. №503 // САПП РФ. 1993. №23. Ст. 2114.

² Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка. Утвержден Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 2 июня 1993 г. // РГ. 1993. 24 июля.

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

Важным положением гражданского и земель­ного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно ука­заны данные, позволяющие определить раз­мер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, вхо­дящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровая оценка.

Земельным кодексом устанавливается специальное требование о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Для точного определения всех параметров земельного участка к договору купли-продажи прилагается план земельного участка. Все необходимые данные также указываются в договоре. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупа­теля по соглашению между ними.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан пре­доставить покупателю имеющуюся у него информацию об обреме-нениях земельного участка и ограничениях его использования. Если эти данные будут в договоре отсутствовать, договор будет считаться незаключенным и сделка недействительной в соответствии с Граж­данским кодексом РФ. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земель­ного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данно­го земельного участка; об использовании соседних земельных уча­стков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупате­лем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение по­купателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения до­говора купли-продажи земельного участка и возмещения причинен­ных ему убытков.

При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земель­ного участка, а также такие условия его использования, как право про­хода (проезда) по участку, технического обслуживания или ремонта зданий и др.

Кадастровый учет земельного участка осуществляется на основа­нии ст. 69 настоящего Кодекса и в соответствии с Федеральным зако­ном «О государственном земельном кадастре». В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по до­говору купли-продажи.

Форма и цена О форме договора продажи земельного уча-

договора стка законодательство высказывается одно-

купли-продажи значно: договор заключается в письменной
земельного форме, а несоблюдение этой формы догово-

участка ра влечет за собой его недействительност(ст. 550 ГК). Мы уже говорили о том, что была разработана и принята типовая форма договора купли-продажи земельного участка, которой должны придерживаться участники сдел­ки.

Одним из последствий несоблюдения покупателем установленной формы договора может являться то, что он не вправе рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности на землю, без которо­го ни доказать, ни защитить свои права на землю он не сможет.

Срок передачи земельного участка продавцом покупателю опреде­ляется договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок, в со­ответствии со ст. 314 ГК РФ, величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обязательств.

Одним из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка является цена договора, цена участка. При отсут­ствии условия о цене участка договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Цена участка определяется по соглашению сторон. При заключении сделок с местной администрацией о покупке земли, а иногда и сделок между частными лицами нередко стороны руковод­ствуются нормативной ценой земли.

Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотре­но законодательством или договором. Если договором не предусмот­рена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену зе­мельного участка полностью. Если покупатель своевременно не опла­чивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии с гражданским зако­нодательством (ст. 486 ГК РФ).

Существенное внимание уделяет законода­тельство условиям передачи товара (земель­ного участка). При этом устанавливается ряд обязательств как для покупателя, так и для продавца.

Из смысла законодательства вытекает, что продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоя­нии (надлежащего качества), пригодном для цели его использования. Например, крестьянскому хозяйству в целях сельскохозяйственного использования нельзя продать зараженный земельный участок, с на рушенным почвенным слоем, если он не поддается восстановлению и приведению в пригодное для сельского хозяйства состояние.

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмеще­ния собственных затрат на устранение недостатков (ст. 475 ГК РФ). Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, по­купатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст. 477 ГК РФ), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в преде­лах более длительного срока, если это установлено законом или до­говором купли-продажи. Необходимо отметить, что земельным зако­нодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК или договором.

По правилу, установленному земельным законодательством, куп­ля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных, установленных законодательно причин, пре­пятствующих заключению сделки.

Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать по­купателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не преду­смотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара и относящиеся к нему документы (ст. 456 ГК РФ).

Принадлежность — это вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, связанная с ней общим назначением, и в соот­ветствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Земельное законода­тельство не останавливается подробно на том, что при передаче зе­мельного участка может являться его принадлежностью. Кроме того, в еще более сложном случае, при продаже недвижимости (здания) вме­сте с земельным участком, не всегда легко даже для специалиста оп­ределить, где же здесь главная вещь, а где ее принадлежность. А ре­шить этот вопрос важно при заключении договора. В какой-то мере разграничивают эти две проблемы ст. 552 и 553 ГК РФ. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости (ст. 552) по­купателю одновременно с передачей права собственности на недви­жимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. То есть в этом случае данная часть (которая может и не составлять весь земельный участок) выступает как принадлежность главной вещи — здания.

Когда продавец является собственником земельного участка, на ко­тором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или преду­смотренное договором продажи недвижимости иное право на соответ­ствующую часть земельного участка. Если договором не определено пе­редаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий зе мельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Другими словами, если дом продает собственник земельного уча­стка, то право на участок под домом и предназначенный для его ис­пользования определяется договором купли-продажи и по договору он может остаться в собственности продавца дома. Если же договором не определяется, на основании какого права продавец дома передает со­ответствующий земельный участок, то по закону будет считаться, что он перешел покупателю, как и здание, на праве собственности.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без со­гласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право поль­зования соответствующей частью земельного участка на тех же услови­ях, что и продавец недвижимости. Наиболее распространенные случаи такой сделки — это продажа дома или гаража, расположенных на арен­дуемых продавцом земельных участках. При этом покупателю перехо­дит право аренды части земельного участка.

В случае, если земельный участок, на котором находится принад­лежащая продавцу недвижимость, продается без передачи в собствен­ность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется пра­во пользования частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на условиях, предусмотренных договором купли-продажи (ст. 553 ГК РФ).