Правовое регулирование оборота земельных участков

СДЕЛКИ КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Как уже говорилось ранее, сделки являются одним из правовых оснований возникновения и прекращения прав на земельные участки.

Важность этого правового института, большой объем норм, регу­лирующих сделки, а также и то, что заключение, реализация и пре­кращение сделок включают в себя широкий круг отношений, обусло­вили то, что рассмотрение этого вопроса выделено в самостоятельную главу.

Поскольку заключение сделок с земельными участками является одним из основных способов включения их в оборот, данная глава обращается к рассмотрению понятия и содержания оборота земель­ных участков.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Действующий Земельный кодекс РФ не содержит специального раздела об обороте или сделках с земельными участками. Однако это не означает, что земельное законодательство не регулирует этот круг отношений.

В ЗК РФ содержится ряд норм, устанавливающих общие начала оборота земельных участков: устанавливаются определенные требования к оборотоспособности и соответственно обороту земель, установлены критерии изъятия из оборота и ограничения в обороте земельных участ­ков.

В качестве недвижимого имущества земель­ный участок наделен таким правовым каче­ством, как оборотоспособность. Под оборо-тоспособностью согласно ст. 129 ГК РФ, установившей общее понятие оборотоспособ­ности гражданских прав, следует понимать возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, ре­организация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Из общего положе­ния об оборотоспособности земельных участков исходит и ст. 260 ГК РФ, которая устанавливает, что лица, имеющие в собственности зе мельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Ограничение или изъятие из оборота определено Земельным ко­дексом как утвержденные законом условия, при которых земельные участки не могут переходить в собственность установленных субъек­тов (граждан, иностранных граждан, иных лиц — участников оборота), а также не могут быть объектом сделок.

При этом земельные участки, изъятые из оборота, в соответствии с указанной статьей ГК РФ должны быть прямо указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте (ограниченно оборото-способные), определяются в порядке, установленном законом. И в со­ответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, ограничение оборота, а также и допущение к обороту земельных участков должны быть урегулированы земельным законодательством, а именно Земель­ным кодексом РФ, иными федеральными законами. К упомянутым федеральным законам прежде всего следует отнести те из них, кото­рые устанавливают особые требования к обороту иной, прочно свя­занной с землей недвижимости, и прежде всего природных объектов. В данном случае следует иметь в виду Лесной кодекс Российской Фе­дерации, который устанавливает, что лесной фонд РФ находится в федеральной собственности, Водный кодекс Российской Федерации, которым определено, что большинство водных объектов находится в собственности государственной. Упомянутые нормы данных федераль­ных законов существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости.

На основании закона и в установленном им порядке определяют­ся земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается.

Следует заметить, что сейчас отношения по переходу прав на зе­мельные участки путем заключения сделки достаточно активно регули­руются законодательством субъектов РФ, и к этому нет четких право­вых препятствий. Статья 129 ГК РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускает­ся законами о земле и других природных ресурсах, а законодательство о земле в соответствии со ст. 72 Конституции РФ находится в совмест­ном ведении РФ и субъектов РФ. Однако, признавая права субъектов, не следует забывать, что ощутимые разногласия в регулировании пере­хода земельных участков от одного субъекта РФ к другому противоре­чат необходимости обеспечения единого экономического пространства и единой государственной земельной политики на территории Россий­ской Федерации, тем более в условиях современной нестабильности зе­мельных отношений.

Существующие пробелы в законодательном регулировании сделок с земельными участками в известной степени могут быть оправданы, поскольку российская правовая система только осваивает рынок зе­мельных участков, легализованный в стране сравнительно недавно. Для адекватного регулирования данных отношений право обязано верно оценивать роль рынка земельных участков в экономических от­ношениях, социальные и политические последствия развития этого рынка.

Уяснение ограничения оборотоспособно­сти земельных участков важно в том чис­ле тем, что согласно Земельному кодексу РФ только участки, не изъятые из оборо­та, могут быть объектами сделок.

Пунктом 4 ст. 27 ЗК РФ устанавливается закрытый перечень зе­мельных участков, изъятых из оборота. Это означает, что иными нор­мативными актами, в том числе федеральными законами, не могут быть установлены иные виды земельных участков, изъятых из оборо­та, в сравнении с уже указанными настоящим Кодексом.

В соответствии с ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и националь­ ными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 на­стоящего Кодекса);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Феде­рации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций Федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хране­ния ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых соз­даны закрытые административно-территориальные образования;

8) исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Госу­дарственной границы Российской Федерации.

Ограничены в обороте находящиеся в государственной или муни­ципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не ука­занные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установ­ленных федеральными законами;

3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия наро­дов Российской Федерации, объектами, включенными в Список все­мирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности,оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

6) не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ в границах закрытых адми­нистративно-территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том чис­ле морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, со­оружений навигационного обеспечения воздушного движения и судо­ходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирова­ния международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, нарко­тических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными вещества­ми, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся де­градации земли.

К земельным участкам, изъятым из оборота, отнесены в первую очередь государственные природные заповедники и национальные парки, как особо охраняемые природные территории, находящиеся в федеральной собственности. Согласно ст. 95 ЗК РФ в случаях, пре­дусмотренных федеральными законами, допускается включение в зем­ли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собствен­ности. Далее, изъятыми из оборота являются земли, на которых рас­положены объекты, обеспечивающие государственную безопасность и оборону, а также объекты атомной промышленности государства.

В целом, поскольку размещение перечисленных объектов является основанием для изъятия соответствующих земель из оборота, следует считать, что за прекращением (ликвидацией) данных объектов в уста­новленном порядке должно следовать снятие запрета на оборот земель­ных участков.

Земельные участки, изъятые из оборота, могут быть включены в оборот при соблюдении условий, установленных специальным законо­дательством, в зависимости от категории земель либо в зависимости от изменений в правовом режиме объекта недвижимости, располо­женной на данном земельном участке.

В отношении регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения Земельный кодекс РФ придерживается позиции, согласно которой оборот земель данной категории должен регулироваться спе­циальным федеральным законом. При этом п. 7 ст. 27 ЗК РФ исклю­чение сделано для земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам для указанных в пункте целей и не изъятых из оборота.