И других вещных прав 5 page

Не затрагивая вопрос о связи действительности сделки и способе получения владения (см. ниже), мы можем отметить, что для оценки встречного возражения истца об утрате владения помимо воли суд будет ограничен обстоятельствами выселения истца из квартиры и, соответственно, вселения в нее того лица, которое появилось там после утраты владения истцом.

Под утратой владения помимо воли обычно понимают насильственные или самоуправные действия, направленные на лишение собственника или законного владельца фактического владения, в том числе кражу, грабеж, разбой. Что касается хищения путем мошенничества или присвоения вверенного, то в этом случае важно, были ли направлены действия незаконного владельца на подавление воли собственника с целью получения одного лишь фактического владения либо же они имели целью (как это обычно и бывает) избежать возврата вещи, создать видимость отсутствия обязательств перед собственником и т.п. Сама по себе незаконность владения еще не свидетельствует о получении такого владения против воли собственника. Во всяком случае, мошенничество, направленное на получение права, а не владения, не охватывается встречным возражением, предусмотренным ст. 302 ГК.

Например, если собственник, живущий за границей, сдал имущество в аренду и передал объект во владение арендатору, а тот, спустя некоторое время, подделал доверенность и от имени собственника оформил по мнимой сделке купли-продажи отчуждение объекта сообщнику, а тот, в свою очередь, продал объект по рыночной цене третьему лицу и передал ему квартиру вполне мирно, то, несмотря на осуждение арендатора и его сообщника за мошенничество, нет оснований считать, что объект выбыл из владения бывшего собственника помимо его воли для целей ст. 302 ГК.

Этот аспект виндикации вызывает трудности у судов.

Одно из таких дел рассматривалось Европейским судом по правам человека <1>. Гладышева купила квартиру у В., который ранее купил ее у Е., ставшей собственником в результате приватизации.

--------------------------------

<1> Гладышева против Российской Федерации. Жалоба N 7097/10. Решение ЕСПЧ от 06.12.2011.

После покупки квартиры Гладышевой Департамент жилищной политики Москвы предъявил иск о выселении, указав, что Е., которая приватизировала квартиру в 2005 г. в качестве супруги нанимателя после его смерти, на самом деле в брак с нанимателем М. не вступала, а паспорт, который предъявлялся Е, ранее значился как утраченный. В связи с этим истец - Департамент жилищной политики - полагал, что квартира приватизирована мошенническим образом и все последующие сделки с квартирой недействительны. Суд первой инстанции отказал в иске о выселении и удовлетворил встречный иск Гладышевой о признании ее собственником квартиры, установив ее добросовестность при приобретении квартиры. Решение было отменено Московским городским судом, предложившим при новом рассмотрении установить, является ли иск требованием о применении последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК) либо это иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК).

При новом рассмотрении суд признал ее добросовестным приобретателем, но иск о выселении удовлетворил, поскольку квартира была утрачена Москвой при отсутствии намерения на отчуждение, обманным путем.

Дело рассматривалось Верховным Судом РФ по представлению заместителя Генерального прокурора РФ, который, в частности, указывал, что Департамент жилищной политики выступал стороной сделки приватизации и действовал при этом в рамках своих полномочий. Верховный Суд РФ представление прокурора отклонил, решение оставил без изменения.

ЕСПЧ жалобу Гладышевой удовлетворил, признав нарушение ст. 1 Протокола N 1 к Конвенции. В ходе рассмотрения ЕСПЧ, в частности, указывал на справедливость доводов представления зам. Генерального прокурора РФ, однако в основном оценил как неудовлетворительную работу административных служб при приватизации квартиры, что стало, по мнению ЕСПЧ, главной причиной незаконной приватизации и последовавшего спора.

В целом Постановление ЕСПЧ не содержит (и, видимо, не может содержать) суждений, непосредственно выступающих как толкование содержания ст. 302 ГК. Наша оценка данного спора состоит, независимо от того, что и на самом деле вина в незаконной приватизации в значительной мере лежит на Департаменте жилищной политики, в том, что поскольку Департамент жилищной политики своей волей передал квартиру Е. и с ее стороны не было самоуправства при получении владения квартирой, постольку добросовестности ответчицы Гладышевой было достаточно для отказа в виндикационном иске. Владение квартирой не было утрачено Департаментом жилищной политики помимо его воли, хотя бы здесь и усматривалось хищение. С учетом действия нормы п. 2 ст. 223 ГК (а затем - п. 13 комментируемого Постановления N 10/22) этого также достаточно для приобретения права собственности на спорную квартиру.

Попутно имеет смысл обсудить такой факт. В своих возражениях представитель Правительства РФ ссылался на то, что Гладышева при покупке квартиры занизила в тексте договора ее цену, чтобы избежать налоговых обязательств, что является неправомерным поведением, вредящим добросовестности. Учитывая, что такое поведение сторон при купле-продаже жилья достаточно распространено, нужно заметить, что, хотя налицо налоговое правонарушение, оно само по себе не исключает добросовестности приобретателя, так как последняя означает осмотрительность лишь в части выяснения прав продавца на отчуждение имущества.

Впрочем, Постановление рассматривает лишь один аспект, связанный с передачей вещи истцом, - передачу в силу недействительной сделки.

При совершении недействительной сделки следует различать собственно заключение недействительной сделки и другое действие - исполнение недействительной сделки. Ничтожность недействительной сделки нередко понимается в том смысле, что выраженная в такой сделке воля оказалась тщетной, не получила никакого действия (отсюда и слово "недействительность"), что позволяет в известном смысле говорить, что никакой воли и нет. Эти рассуждения нужны для того, чтобы обосновать правило о том, что недействительная сделка не порождает тех последствий, на которые она была направлена.

Но распространять этот ход рассуждений на исполнение сделки нет никаких оснований. В отличие от заключения сделки, эффект которой ограничивается только юридической сферой, правами и обязанности, которые могут возникнуть или не возникнуть, причем именно в юридическом смысле, как явления идеального порядка, исполнение сделки находится в реальной, материальной сфере - в той сфере, где создаются и передаются вещи, производится работа, оказываются услуги и т.д. Невозможно говорить, что эти реальные действия в том или ином случае окажутся несуществующими, что они не возникли, как мы можем сказать о правах и обязанностях.

Значит, если исполнение состоялось, то налицо реальный результат - например, вещь находится в руках нового владельца. Тот факт, что для этой передачи не было юридического основания, ничего уже изменить не может. Для целей ст. 302 ГК важно теперь определить, получил ли незаконный владелец эту вещь насильственно, самоуправно либо мирно, по воле обеих сторон - передающего и получающего вещь. Понятно, что недействительность сделки, в силу которой происходила эта передача, не имеет значения для квалификации передачи как мирной или насильственной (самоуправной). Самоуправство, помимо насильственного завладения, включает в себя также и иные способы получения владения помимо воли законного владельца - например, несанкционированное собственником (законным владельцем) заселение пустующего здания или занятие неохраняемого участка.

В приведенном выше примере с продажей квартиры по доверенности вместо сдачи ее в аренду важна не столько оценка сделки (она зависит от ряда дополнительных обстоятельств), а то, как истец покинул квартиру - передал ли он мирно ключи либо был силой или обманом изгнан из принадлежащего ему помещения.

При рассмотрении конкретного дела было установлено, что имущество (акции) были отчуждены неуполномоченным лицом, действовавшим без доверенности, то есть утрачены помимо воли собственника. Затем эти акции специально смешивались с акциями того же выпуска, принадлежавшего различным, но связанным между собой лицам, действовавшим недобросовестно, с единой для всей группы целью обезличивания незаконно полученного имущества. При таких обстоятельствах на получателей имущества переносится бремя доказывания того, что они получили акции законно <1>.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 20.03.2012 N 14989/11.

Когда мы говорим о самоуправстве, то обсуждается поведение первого незаконного владельца - именно в его действиях должно обнаруживаться самоуправство, получение вещи помимо воли собственника. В этом смысле представляет практический интерес ситуация, когда представитель собственника не имеет полномочий на передачу имущества во владение иного лица. Если эта сделка оказывается недействительной, то, видимо, необходимо оценивать истинные намерения приобретателя, который в этом случае оказывается незаконным владельцем. Если из обстоятельств сделки видно, что собственник намеренно не дал полномочий на передачу имущества (например, уполномочив представителя на заключение сделки, оговорил, что не дает полномочий на ее исполнение, либо дал детальные инструкции в доверенности, из которых видно, что передача вещи не включена в полномочия, и т.п.), то появляются основания полагать, что завладение вещью было получено помимо воли собственника для целей ст. 302.

Если имущество получено по решению суда, впоследствии отмененному, то оно считается полученным помимо воли собственника независимо от того, осуществлялось ли изъятие имущества принудительно, по исполнительному листу, либо было передано ответчиком добровольно во исполнение судебного акта (п. 11 ИП Президиума ВАС РФ N 126 от 13.11.2008).

В последнем предложении п. 39 Постановления говорится о том, что нужно выяснить, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу. Такой оборот не должен вводить в заблуждение - речь все также идет не только о собственнике, но и о законном владельце, если именно от него было получено незаконное владение.

Комментарий к пункту 40

В п. 40 Постановление возвращается к вопросам, затронутым применительно к недвижимому имуществу в п. 36.

В комментарии к п. 36 отмечались различия не только в доказывании своего права истцом, но и в обосновании защиты от иска ответчиком.

В частности, если право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за истцом, ответчик лишен возможности опровергнуть это право иначе, как заявлением встречного иска о признании права собственности на спорную вещь.

Иное положение в споре об истребовании движимой вещи. Как уже говорилось, ответчику достаточно опровергнуть право истца на вещь, например, путем доказывания недействительности (ничтожности) сделки, на которую ссылается истец как на основание своего права <1>.

--------------------------------

<1> В комментарии п. 17 было показано, что истец по виндикационному иску, после установления ничтожности сделки, по которой он приобрел спорное имущество, может воспользоваться защитой в рамках ст. 234 ГК (защита незаконного владения для давности).

Предъявлять встречный иск о признании сделки ничтожной не требуется. Хотя, безусловно, предъявление такого иска возможно, поскольку ответчика следует отнести к числу лиц, имеющих интерес в оспаривании сделки.

Весьма важным является то, что ответчику даны те же возможности в части оспаривания акта государственного органа или органа местного самоуправления, если они послужили основанием возникновения права на движимое имущество.

Поскольку такое оспаривание не требует обязательного предъявления иска, истец, очевидно, не вправе ссылаться на пропуск ответчиком срока исковой давности для оспаривания сделки или акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Хотя сфера обсуждаемой защиты ответчика по виндикационному иску ограничена только движимым имуществом, нельзя исключить распространения ее на споры о недвижимом имуществе, права на которое не зарегистрированы.

Комментарий к пункту 41

В п. 32 обсуждались формы соучастия в виндикационном иске, вытекающие из связи по поводу имущества, возникшей в силу сделок.

Другим видом связи является множественность в договоре. Можно было бы говорить об общей собственности, возникающей в силу такой множественности, однако в данном случае предполагается недействительная сделка, в силу которой право собственности, как и иные права на имущество, не возникает.

Соучастие вследствие множественности приобретателей по недействительной сделке возникает независимо от того, кто из них осуществляет фактическое владение, и независимо от того, установлен ли ими какой-либо порядок пользования спорным имуществом.

Действие решения об истребовании имущества из чужого незаконного владения распространяется на всех ответчиков, а исполнение этого решения осуществляется в отношении тех или того из них, кто фактически владеет спорным имуществом в момент осуществления исполнительных действий.

Комментарий к пункту 42

Спор о праве на долю в общей собственности по своей природе отличен от виндикационного иска. В рамках этого спора не истребуется вещь и вообще не затрагивается владение вещью. Как известно, субъекту отношений общей собственности для получения владения нужно использовать не виндикационный иск, а требование об установлении порядка владения и пользования общей вещью.

Решение о признании права на долю в общей собственности в пользу истца не нуждается в исполнении, т.к. право в силу своей идеальной природы не может быть ни передано, ни отобрано назад посредством каких угодно действий. Для реализации решения достаточно произвести регистрацию права, если речь идет о праве на недвижимость.

Позиция, излагаемая в п. 42, сформировалась к началу 2010 г. и обоснована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.02.2010 N 13944/09 (иск ЗАО "Невский гранит" к ОАО "Петродворцовая электросеть") <1>.

--------------------------------

<1> См. также: Скловский К. О виндикации права // Хозяйство и право. 2010. N 4.

Вообще говоря, если право незаконно, по ничтожной сделке отчуждено и затем стало предметом последующих сделок, то защита обладателя права осуществляется иском о признании права, в котором обосновываются только два обстоятельства: что спорное право принадлежало истцу и что в результате ничтожных сделок оно не могло перейти к иным лицам и, следовательно, осталось у истца. Вопреки иногда высказываемому мнению, в рамках применения последствий недействительности сделки возврат права не производится и производиться не может. Посредством механизма, предусмотренного п. 2 ст. 167 ГК, могут возвращаться только деньги или вещи, и ничто иное. Поэтому, если недействительная сделка имела своим предметом не вещь, а право, защита осуществляется без применения реституции, простым требованием о признании права, причем оно может быть обращено к любому лицу, а не только стороне в той сделке, в которой участвовал истец (условие, в силу которого истец может спорить о последствиях недействительной сделки только с тем лицом, с которым он заключал и исполнял сделку, относится лишь к требованиям о возврате вещей или денег, переданных по недействительной сделке).

Такая вполне отвечающая точному смыслу закона защита несет в себе, однако, серьезную угрозу обороту. Ведь в этом случае любой приобретатель права, несмотря на всю свою осмотрительность и осторожность, может все равно лишиться полученного права по основаниям, которые ему никак не могли быть известными.

На этой почве, видимо, и возникла идея применить по аналогии к искам о признании права на долю в общей собственности правила о виндикации, и прежде всего - о защите добросовестного приобретателя. Эта идея нашла отражение сначала в упомянутом Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.02.2010, а затем и в п. 42 комментируемого Постановления.

Соответственно, ответчик теперь вправе сослаться на свою добросовестность при совершении сделки о приобретении права общей собственности. Причем достаточно добросовестности только в момент заключения сделки. Обязательство о передаче права общей собственности не исполняется (ст. 251 ГК), а это значит, что добросовестности, равно как и недобросовестности, при совершении акта исполнения обязательства быть не может ввиду отсутствия самого действия по передаче права.

Утрата доброй совести к моменту регистрации права не влияет на ранее возникшую добросовестность приобретателя.

Истец, в свою очередь, может привести встречное возражение об утрате доли в праве общей собственности помимо воли. Так, в указанном деле отчуждение объекта, право общей собственности на который имело ЗАО "Невский гранит", было произведено без ведома обладателя права и без всякого его участия, что, видимо, следует считать утратой доли в праве помимо воли обладателя. Такая ситуация для отношений общей собственности, вообще говоря, предсказуема, ведь распоряжение объектом общей собственности может происходить только по явно выраженной воле всех сособственников, причем согласие на распоряжение в виде умолчания исключено. Соответственно, ссылка на правило ст. 302 ГК практически означает, что приобретатель не может защититься доброй совестью, если продажа на самом деле была осуществлена помимо воли истца как сособственника, даже и при его осведомленности о сделке.

Нужно, впрочем, заметить, что вообще правила о добросовестном приобретении производны от владения и создаваемой им видимости права. Поэтому в строгом смысле говорить о добросовестном приобретении права нельзя, так как правом невозможно владеть. Особенно это следует иметь в виду, если речь идет о приобретении исключительных прав, прав требования. В данном деле есть некоторая связь с владением, поскольку речь идет о собственности, и можно говорить, что приобретатель доли в праве общей собственности предполагается совладельцем вещи. Во всяком случае, расширительное толкование п. 42 и распространение его на отношения, выходящие за пределы общей собственности, как это стали делать некоторые юристы, не имеют оснований.

Комментарий к пункту 43

Значение положений п. 43 чрезвычайно велико, хотя в процессе обсуждения проекта Постановления они практически не вызвали дискуссий и широких обсуждений.

Отчасти это можно объяснить тем, что содержание п. 43 может быть воспринято как простое воспроизведение ст. 461 ГК в точном соответствии с ее буквальным содержанием.

Между тем постановление Пленума высшей судебной инстанции вообще не может состоять в воспроизведении отдельных положений закона.

Следует исходить из обратного - постановление предлагает такое применение известной нормы закона, которое позволяет разрешить определенные проблемы, возникшие в практике.

Поскольку, как уже замечено, речь идет, на мой взгляд, о серьезном повороте в понимании закона, имеет смысл обсудить вопрос в достаточно широком контексте, поскольку существует опасность, что заложенный в п. 43 потенциал окажется в той или иной мере невостребованным или, в лучшем случае, не сразу обнаруженным.

Известно, что правопорядок основан на ряде принципиальных положений, формирующих его основы. Пересмотр этих основ влечет угрозы всему праву и связан с масштабной ломкой правопорядка. Кроме того, он невозможен и потому, что эти основные принципы права тесно связаны с нравственностью и отказ от них лишает право уважения со стороны общества. Среди фундаментальных принципов, наряду с другими, менее относящимися к нашей теме, имеются такие, как недопустимость лишения собственника его имущества без решения суда, вытекающий из этого правила запрет на отчуждение чужого имущества, запрет на отказ от ранее выраженной и согласованной с другой стороной воли и др.

Любые изменения закона, продиктованные хозяйственными нуждами, ограничены тем, что они должны отвечать упомянутым фундаментальным принципам. Иначе самые актуальные изменения принесут больше вреда, чем пользы, попутно дискредитируя право в целом.

Серьезные практические коллизии связаны с действием запрета на продажу чужого. Выше уже не раз обсуждались сделки об отчуждении имущества, совершенные лицом, не имеющим права на отчуждение.

Эти сделки, как видно из текста Постановления, являются ничтожными сами по себе (именно поэтому каждый раз обсуждается добросовестность приобретателя, т.е. извинительная неосведомленность стороны сделки о ее ничтожности в силу отсутствия у отчуждателя права на отчуждение <1>).

--------------------------------

<1> Подробнее см.: комментарий п. 13 Постановления.

Участники оборота не всегда могут понимать, что отчуждается чужая вещь. Если приобретатель ведет себя добросовестно, то, несмотря на недействительность сделки, он получает защиту. Такая защита в течение последних лет усиливалась.

В Постановлении представлены разные средства и способы защиты добросовестного предпринимателя - от ограничения виндикации в порядке ст. 302 ГК до приобретения права собственности по приобретательной давности с истечением срока в порядке ст. 234 ГК или даже моментальной приобретательной давности в порядке п. 2 ст. 223 ГК.

В любом случае, однако, сделка по продаже чужой вещи остается недействительной, поскольку допустить ее действительность - значит разрушить те основы правопорядка, о которых уже говорилось. Одновременно утрачивают смысл нормы ст. 302, 223, 234 ГК и др., говорящих о добросовестном приобретателе именно как о лице, извинительно заблуждавшемся в праве продавца или иного отчуждателя на совершение сделки с чужим имуществом. А между тем эти нормы играют сегодня главную роль в организации гражданского оборота.

Между тем истории права известен такой механизм, как ответственность за эвикцию, т.е. отсуждение вещи у покупателя. Этот механизм сложился на почве римской купли-продажи, когда вещь передавалась не в собственность, а во владение. Только в римском праве ответственность за эвикцию и является логичным и эффективным механизмом. С того момента, как вещь стала отчуждаться в собственность, роль эвикции неуклонно снижалась.

Тем не менее правило об ответственности за отсуждение вещи традиционно включалось в ГК, хотя сфера его применения была невелика.

Дело в том, что отвечает по эвикции продавец чужой вещи. А эта сделка является ничтожной. Но по общему правилу недействительная сделка исключает взыскание убытков, как это видно из п. 2 ст. 167 ГК. В то же время ответственность за эвикцию состоит во взыскании убытков. Получается, что продажа чужого как недействительная сделка исключает взыскание убытков с продавца и реституция по существу вытесняет норму ст. 461 ГК.

Практически это означает, что продавец чужой вещи может не бояться ответственности. А это делает оборот весьма неустойчивым и ненадежным.

Выход из этой коллизии был найден, как это будет показано ниже, путем введения исключения в правила о реституции, для чего имеется основание в самом законе.

До того предлагались различные решения.

Во-первых, предлагалось считать, что купля-продажа чужого действительна, потому что это "еще не отчуждение, а только обязательство". Отчуждение, согласно этим взглядам, должно произойти потом, в процессе исполнения обязательства о передаче права, а если продавец передает чужое, то он якобы отвечает за невозможность исполнения.

Однако на самом деле никакого второго отчуждения в купле-продаже не существует в принципе. Важнейший принцип права состоит в том, что однажды выраженная в сделке воля не может быть пересмотрена, не может повторяться и подтверждаться.

Кроме того, вообще не существует обязательства о передаче права, как нет и действия по передаче права, отличного от договора об отчуждении вещи.

Если право не получено покупателем, то договор просто признается недействительным, а это в силу общих правил п. 2 ст. 167 ГК исключает всякую ответственность. В то же время покупатель чужой вещи не вправе требовать убытков от продавца за непередачу права с одновременным оставлением вещи себе (а ведь именно так должна была бы выглядеть ответственность за невозможность исполнения). Если же вещь возвращается - это реституция, следующая за аннулированием сделки.

Между тем ответственность по ст. 461 ГК - это ответственность не за невозможность исполнения, а за исполненное обязательство, и только на случай отсуждения вещи у покупателя. Если вещь не отсуждена, не отобрана, хотя бы обнаружилось, что она чужая, т.е. ее собственником является третье лицо, норма ст. 461 ГК неприменима.

Стало быть, убеждение в действительности продажи чужой вещи само по себе ошибочно.

Чтобы обойти эти противоречия, говорят, что продажа чужого якобы регулируется правилами п. 2 ст. 455 ГК о продаже будущей вещи. И это не так. Чужая вещь продается всегда как наличная, а не как будущая.

Кроме того, в этом случае неприменимо правило ст. 461 ГК, которое увязывается непременно с неосведомленностью покупателя о принадлежности продаваемой вещи третьему лицу. Однако если содержанием договора является соглашение сторон о том, что вещь в момент продажи не принадлежит продавцу, но будет им приобретена впоследствии (п. 2 ст. 455 ГК), то покупатель не может затем возложить ответственность за эвикцию на продавца, т.к. ему заранее известно о том, что купленная вещь не принадлежит продавцу.

В-третьих, предлагают попросту позаимствовать германскую конструкцию вещного договора. Это предложение можно обсуждать лишь после того, как норма, подобная § 929 ГГУ, появится в ГК РФ. До тех пор эта идея опровергает саму себя.

Как же сохранить основы нашего права и все же установить ответственность за продажу чужого?

Систематическое толкование приводит к выводу, что последствия, указанные в п. 43 и ст. 461 ГК, являются теми специальными последствиями недействительной сделки по продаже чужого имущества (а эта сделка всегда ничтожна), о которых говорится в п. 2 ст. 167 ГК. Как известно, общее правило о реституции неприменимо, если имеется иное, специальное правило. Таким специальным правилом и следует считать норму ст. 461 ГК, как это следует из п. 43 Постановления.

Одновременно замечу, что это решение, ставшее результатом развития отечественного права, представляется весьма логичным и убедительным, ни в чем не уступающим, а на мой взгляд, и превосходящим по своим юридическим качествам модели ответственности за эвикцию, известные иным правопорядкам.

Продавец чужой вещи лишается возможности сослаться на недействительность продажи для того, чтобы была применена реституция, поскольку в данном случае, и это предусмотрено п. 2 ст. 167 ГК, из общего правила о реституции сделано исключение, и потому продавец обязан возместить покупателю убытки, если вещь у того отобрана по основаниям, возникшим до продажи.

Очевидно, что для установления этого правила нет нужды отказываться от принципиального запрета продажи чужой вещи. Напротив, именно ничтожность продажи чужого имущества и дает возможность обосновать ответственность продавца.

Другое обоснование, не противоречащее данному выше, состоит в установлении отдельной ответственности за заявление о том, что продаваемая вещь принадлежит продавцу, и сохранении действия этой ответственности при недействительности продажи.

Механизм сходен с правилом о независимости третейского соглашения от судьбы сделки: при недействительности сделки третейское соглашение, как известно, сохраняет силу.

Ответственность за эвикцию в этом смысле возникает не потому, что действительна продажа чужого, а потому, что вводится разъединение ответственности за эвикцию и договора купли-продажи вещи, что делает одну сделку (по установлению ответственности на случай эвикции) независимой от другой. Представляется так, что содержащееся в каждой продаже явно или подразумеваемым образом заявление о том, что вещь принадлежит продавцу, никому не заложена и т.д., приобретает значение самостоятельного обещания, за нарушение которого продавец несет самостоятельную ответственность, даже если продажа в целом и оказалась ничтожной.

Ответственность за эвикцию, имеющая в общем виде природу деликтной ответственности, вместе с тем сближается с гарантией, действие которой не увязывается с виной.

Ответственность за эвикцию следует непосредственно из закона. Поэтому, в частности, она не может быть изменена или ограничена по условиям договора купли-продажи.

В то же время ответственность за эвикцию может быть, как любое обязательство, предметом обеспечения - поручительством, залогом и т.д.

Тем самым оборот сразу же становится на порядок надежнее. Теперь покупателю можно не бояться предсказуемых и неустранимых рисков, которыми изобилует наш рынок: достаточно потребовать от продавца дополнительного обеспечения его ответственности за эвикцию, и, глядя на его поведение, легко понять, насколько он уверен в своем праве. Кроме того, риск становится хеджируемым, подлежащим расчету, страхованию. Те тысячи инвесторов, которые до сих пор боялись прийти на наш рынок (а это наиболее осторожные и цивилизованные инвесторы), получат понятный механизм защиты при покупке таких опасных активов, как, скажем, земельные участки. Для прочих появится стимул показывать действительную цену объекта в сделке (ведь от нее будет рассчитываться сумма ответственности за эвикцию), что имеет очевидный фискальный интерес.