Установление на местности границ объектов землеустройства. 2 page

в) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор.

2. Образование земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается только при наличии письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков:

- находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

- в случаях образования земельных участков на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В связи с этим в составе документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета образуемых земельных участков, должны содержаться документы, свидетельствующие о наличии вышеназванного согласия.

3. Соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков является гражданско-правовой сделкой. Данная сделка является основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков. В случае образования земельного участка на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления государственная регистрация осуществляется в соответствии с данным решением.

Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Отсутствие государственной регистрации права на земельный участок, из которого при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на образуемые земельные участки.

4. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

5. Земельный кодекс РФ устанавливает четыре способа образования земельных участков: раздел, объединение, перераспределение земельных участков или выдел из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

6. Также отдельно установлены требования к образуемым и измененным земельным участкам:

- границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;

- не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;

- не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;

- образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Рассмотрим более подробно осуществление каждого из четырех способов образования земельных участков.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением следующих случаев:

- раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок);

- иных случаев, установленных федеральным законодательством.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории.

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок, и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.

Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу.

Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуется несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Следует отметить, что термин "перераспределение" используется в земельном законодательстве не только в качестве способа образования земельного участка, но и при описании механизма создания фонда перераспределения земель в составе земель сельскохозяйственного назначения.

При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.

Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами не допускается, за исключением случаев:

- перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;

- образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В указанных случаях перераспределение земельных участков осуществляется на основании соглашений между собственниками земельных участков, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

§ 5. Государственная регистрация прав

на землю и сделок с ней

5.1. Общие положения

Государственная регистрация прав на землю и сделок с ней представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права на земельный участок, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Правовой основой государственной регистрации прав на землю являются: ГК РФ (ст. ст. 130 - 132, 164) и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации).

Наряду с государственной регистрацией прав на земельный участок подлежат государственной регистрации также ограничения прав на него, в том числе: сервитуты, ипотека, доверительное управление и др.

Государственная регистрация прав на земельный участок удостоверяется специальным свидетельством о государственной регистрации права. Государственная регистрация договоров и иных сделок с землей удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре или ином документе, выражающем сделку.

Государственная регистрация прав на землю осуществляется путем внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основаниями для государственной регистрации прав на земельный участок являются правоустанавливающий документ (решение компетентного органа о предоставлении земельного участка, свидетельство о принятии наследства, постановление суда и т.п.) и кадастровый паспорт, которые прикладываются к заявлению правообладателя.

Права на земельные участки, которые возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаны юридически действительными и перерегистрации не требуют до изменения земельных правоотношений, например до перехода права на земельный участок от одного лица к другому. В этом случае права правоприобретателя регистрировались в порядке, установленном действующим законодательством.

Однако с принятием действующего Земельного кодекса, установившего принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенных на нем строений и сооружений, на практике возник ряд серьезных проблем при совершении сделок с земельными участками, вызванных именно этим принципом.

Принцип единства судьбы земельного участка и иных объектов недвижимости предполагает создание земельно-имущественного комплекса как объекта правоотношений, совершение гражданско-правовых операций с которыми требует формирования этого объекта и постановки его на государственный кадастровый учет для последующей государственной регистрации права на него или совершения сделок с ним. В этом и заключается сложность возникшего положения. Дело в том, что формирование каждого из объектов, входящих в земельно-имущественный комплекс, имеет свою специфику, связанную с дореформенными условиями создания этих объектов. Это особенно относится к садово-огородным и дачным участкам, а также земельным участкам, предоставленным для индивидуального и приусадебного строительства в населенных пунктах.

В связи с тем что возведение строений и сооружений на указанных земельных участках осуществлялось, как правило, без специальных разрешений, повсеместно допускались нарушения противопожарных, санитарных, архитектурно-строительных и иных градостроительных требований.

Поэтому формирование объектов недвижимости с соблюдением ныне действующих требований было бы мероприятием малореальным.

Ситуация с формированием и кадастровым учетом земельных участков оказалась еще более сложной. Например, садово-огородные и дачные участки в составе некоммерческих объединений отводились нередко методом землеуказаний, без технико-инструментального закрепления границ на местности и оформления соответствующей технической и картографической документации. То же следует сказать и в отношении территориальной организации земель общего пользования этих объединений (улицы, переулки, санитарные зоны, места складирования строительных материалов, удобрений и т.п.).

В лучшем случае, да и то далеко не всегда, эти требования соблюдались лишь в отношении внешних границ всего садоводческого, огороднического или дачного объединения.

Кроме того, в процессе использования садово-огородных, дачных и иных участков их границы зачастую изменялись за счет земель общего пользования или в результате внутриквартальной перепланировки.

Нередки случаи, когда при оформлении правоустанавливающих документов не указывался вид права, на котором земельный участок был предоставлен, или это право трудно было установить.

В соответствии с гражданским законодательством споры, возникающие в сфере земельно-имущественных отношений, должны разрешаться в судебном порядке. В то же время, учитывая массовый характер правонарушений подобного рода, судебный порядок признания прав не в состоянии был обеспечить легализацию прав граждан на земельно-имущественную недвижимость. В результате граждане - собственники объектов недвижимости не в состоянии были реализовать свои права на совершение сделок с ними.

В связи с этими обстоятельствами возникла необходимость в особом, упрощенном порядке проведения процедуры формирования, государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости (включая земельные участки), который и был установлен Федеральным законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30 июля 2006 г. (Закон о "дачной амнистии").

5.2. Порядок государственной регистрации

прав на землю и сделок с ней

С 1 марта 2009 года государственная регистрация прав на землю и сделок с ней осуществляется территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, преобразованной из Федеральной регистрационной службы.

Основным регистрационным документом является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в который вносят соответствующие записи о правах на землю по установленной законом единой для всей территории Российской Федерации системе. С 1 марта 2009 г. на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Порядок проведения государственной регистрации прав определен ст. 13 Закона о государственной регистрации и осуществляется по этапам и разделам, которые располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества (земля - строение - элементы строения):

I раздел - информация о земельном участке;

II раздел - информация о зданиях, строениях, сооружениях и других объектах недвижимого имущества, расположенных на земельном участке и прочно связанных с землей;

III раздел - информация о квартирах, помещениях и иных объектах, входящих в состав зданий, строений и сооружений.

Каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов.

Подраздел 1.1 - краткое описание регистрируемого объекта, вид объекта, фактическая площадь по кадастровому плану, целевое назначение и т.п.

Подраздел 1.2 - записи о праве собственности и об иных вещных правах на регистрируемый объект, имя правообладателя, его адрес, вид права, размер доли в праве, реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

Подраздел 1.3 - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда имущества и т.п.).

В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества записи о вновь образованных объектах вносятся в соответствующие разделы ЕГПР заново, и по ним открываются новые дела с новыми кадастровыми номерами.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный строк со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации.

В государственной регистрации прав может быть отказано в следующих случаях:

- если с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- если представленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- если правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Отказ в регистрации прав может быть обжалован в суде или в арбитражном суде.

Глава 11. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ

ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И ИНЫХ ЦЕЛЕЙ

§ 1. Предоставление земельных участков

как функция государственного управления

земельными ресурсами

В земельно-правовую теорию и практику давно и прочно вошло понятие распределения и перераспределения земель для их целевого хозяйственного использования. Распределение и перераспределение земель представляют собой непрерывный процесс перехода права на земельные участки от одних субъектов к другим, вызываемый объективной необходимостью постоянного вовлечения их в хозяйственный оборот. Этот процесс регламентирован законодательством, регулируется им с учетом приоритета особо ценных в хозяйственном отношении земель и представляет собой оборот земельных участков.

Есть два способа распределения и перераспределения земель:

- посредством издания административных актов соответствующими компетентными органами, т.е., по сути, первичное предоставление земельных участков;

- посредством совершения гражданско-правовых сделок с земельными участками.

Правовое регулирование гражданско-правовых сделок было рассмотрено в предыдущих разделах настоящего учебника. Здесь же будет подробно рассмотрен вопрос правового регулирования отношений, связанных с административным механизмом распределения и перераспределения земель. Он предполагает возможность предоставления как свободных земель, т.е. не находящихся в чьем-либо владении и пользовании (как правило, это земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности), так и земель, находящихся во владении и пользовании (в том числе и в собственности) конкретных граждан или юридических лиц. В последнем случае предоставлению земельных участков предшествует изъятие их у тех лиц, в чьих собственности или пользовании они находятся.

Предоставление земельных участков, как и их изъятие, осуществляется на основании решений (постановлений) исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в пределах их компетенции (ст. 29 ЗК РФ). Общие рамки компетенции указанных органов определены ст. ст. 8 - 11 ЗК РФ. Установлено, что управление и распоряжение земельными участками, включая изъятие и предоставление их для государственных и муниципальных нужд, осуществляются их собственниками, т.е. Российской Федерацией в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, субъектами РФ в отношении земель, находящихся в их собственности, и органами местного самоуправления в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности. Из этого общего правила следует одно исключение для субъектов РФ: они вправе, помимо земель, принадлежащих им на праве собственности, осуществлять отнесение к целевым категориям и перевод из одной категории в другую земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности. Соответственно, этих полномочий органы местного самоуправления, а также граждане и юридические лица лишены. Очевидно, что Российская Федерация и ее субъекты могут при необходимости делегировать свои полномочия по распоряжению землей нижестоящим по подчиненности органам.

Распоряжение землями, относящимися к неразграниченной государственной собственности, осуществляется крупными муниципальными образованиями - районами и округами, за исключением административных центров и столиц субъектов Федерации, порядок предоставления земельных участков в которых осуществляется по правилам, определяемым органами государственной власти субъектов Федерации.

С точки зрения особенностей процессуального механизма предоставление земельных участков законодательством разграничивается на:

- предоставление земель для строительства;

- предоставление земель для целей, не связанных со строительством (ст. ст. 30 - 34 ЗК РФ).

§ 2. Правовой порядок предоставления

земельных участков для целей, связанных со строительством

2.1. Общие положения о предоставлении

земельных участков для строительства

Отношения по предоставлению прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются одним из видов земельных отношений, выступающих предметом земельного права.

Как уже указывалось выше, предоставление земельных участков в соответствии со ст. 29 ЗК РФ осуществляется на основании решения исполнительных органов власти или органов местного самоуправления. При этом орган, принимающий решение, определяется в зависимости от формы собственности на земельный участок (федеральная собственность, собственность субъекта Федерации, муниципальная собственность).

Содержание и процессуальный порядок действий по предоставлению земельных участков законодательство связывает с таким признаком, как застройка участка. В случае предоставления земель для нужд, связанных со строительством, установлен особый, более жесткий порядок предоставления, нежели когда речь идет о предоставлении участков для целей, не связанных со строительством. Упомянутые выше статьи ЗК РФ не уточняют, что именно следует понимать под строительством на земельном участке и какова целесообразность установления особого порядка предоставления земель для этих целей, равно как не конкретизируют и само понятие нужд, не связанных со строительством.

Градостроительный кодекс под строительством понимает создание зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства.

Очевидно далее, что под нуждами, не связанными со строительством, следует понимать садоводство, огородничество, сенокошение, выпас скота, полевые участки, предоставляемые для ведения личного подсобного хозяйства, пчеловодства и т.п., т.е. когда предоставление земельного участка не влечет за собой тех негативных последствий, о которых говорилось выше.

Понятие "цели, не связанные со строительством" в правовой литературе трактуется неоднозначно. Существует, например, мнение о том, что основным признаком отнесения к данной категории является конкретное целевое назначение предоставляемого гражданину участка (см., например, "Комментарий к земельному законодательству РФ" под ред. проф. С.А. Боголюбова, с. 170, комментарий к ст. 34 ЗК РФ). Считается, например, что к целям, не связанным со строительством, следует относить предоставление земельных участков для ведения крестьянского хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и иных целей, хотя очевидно, что во всех этих случаях предполагается возведение жилых, хозяйственных и даже административных строений и иных производственных сооружений.

Статья 30 ЗК РФ вводит также такое, ранее не встречавшееся, понятие, как "формирование земельного участка", которое означает проведение необходимых действий по идентификации участка, т.е. установлению всех его характеристик, необходимых для принятия решения о предоставлении земель.

Помимо таких сведений о земельном участке, как целевое назначение, разрешенное использование, качественное состояние земли, условия подключения к коммуникациям, кадастровая стоимость участка, установление ограничений (обременений) и другие, формирование земельного участка предполагает техническое оформление, утверждение в установленном порядке и перенесение в натуру (размежевание) границ участка. Таким образом, формирование земельного участка является одним из важных процессуальных этапов предоставления земель.

Связывая процедуру предоставления земельных участков с целевым назначением для строительства, закон разграничивает ее на два процедурных этапа:

- предоставление земельных участков с предварительным согласованием места расположения объектов строительства;

- предоставление земельных участков без предварительного согласования места расположения объектов строительства.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места расположения объекта строительства осуществляется в тех случаях, когда местоположение объекта заранее неизвестно, или объект по своей специфике нуждается в подборе соответствующего участка, обладающего требуемыми качествами, или, наконец, когда речь идет об изъятии сельскохозяйственных земель для использования в целях, не связанных с сельскохозяйственном производством. Необходимость предварительного согласования может быть вызвана и иными причинами (например, особыми экологическими качествами объекта). Чаще всего это имеет место вне населенных пунктов или на землях населенных пунктов, не имеющих проектов планировки и застройки.

В силу указанных обстоятельств предоставление участков с проведением предварительного согласования места расположения объекта процессуально является наиболее насыщенным.

Предоставление земельных участков без предварительного согласования места расположения объектов строительства осуществляется в тех случаях, когда проведения изыскательских работ по поводу участка не требуется. Это, например, предоставление земельных участков в населенных пунктах в соответствии с проектом их планировки и застройки, предоставление участков для расширения существующих объектов и т.п.

Земельным кодексом РФ установлены как общие правила предоставления земельных участков, так и особенности предоставления отдельных видов земель, или особые условия их предоставления.

Общий порядок предоставления земельных участков заключается в следующем.

1. Подача заинтересованным в участке лицом заявки (ходатайства). Заявка подается в органы местного самоуправления по месту нахождения испрашиваемого участка.

Ходатайство должно иметь мотивированный характер и содержать достаточное обоснование необходимости предоставления земельного участка. В нем должно быть указано: целевое назначение участка, желательное его местонахождение, характер и назначение объектов строительства, примерный размер участка, испрашиваемое право на земельный участок и др. В случае строительства значительных объектов к заявлению могут прилагаться материалы технико-экономического обоснования проекта строительства, необходимые расчеты, чертежи и т.п.

Заявка рассматривается органом местного самоуправления, который поручает соответствующим землеустроительным организациям или кадастровым инженерам провести работу по формированию земельного участка и подготовке необходимой документации.

2. Работы по формированию земельного участка включают в себя следующие юридические и технические действия:

а) подготовка проекта границ земельного участка с графическим отображением их на планово-картографическом материале и определением координат поворотных точек. В эту же стадию работ включаются технические действия по перенесению проекта границ на местность и закреплению поворотных точек на местности посредством специальных знаков: столбов, труб и т.п.;