Прекращение права собственности на квартиру, обремененную ипотекой, в связи со сносом многоквартирного жилого дома

На практике возникают ситуации, когда квартиры, приобретенные на заемные средства банка, находятся в домах, подлежащих сносу. Необходимо рассмотреть правовой аспект указанной проблемы. Согласно ст. 354 Гражданского Кодекса РФ[126] в случае, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации, то залогодержателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение. В данном случае ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Однако возникает вопрос, применимы ли данные нормы права к объектам недвижимого имущества, находящихся в зданиях, подлежащих сносу? Как правило снос таких зданий происходит из-за того, что здание признается аварийным. Необходимо согласиться с мнением Алексеевой, считающей, что в случае сноса жилого дома о государственных или муниципальных нуждах ни на земельный участок, ни на дом речи не идет[127]. Представляется, что снос дома в связи с его непригодностью для проживания не должен регулироваться в рамках норм об изъятии для государственных или муниципальных. Аварийное состояние дома (жилых помещений) является самостоятельным основанием для прекращения прав собственности на них.

В этой связи необходимо заметить, что в Гражданского Кодекса РФ[128] не закреплено такое основание прекращения прав собственности на жилое помещение как признание его аварийным или подлежащим сносу. В статье 235 Гражданского Кодекса РФ такое основание не предусматривается, более того перечень оснований является закрытым. Данная статья и глава 15 ГК нуждаются в дополнении. Необходимо закрепить такое основание для превращения права собственности как признание дома аварийным или подлежащим сносу. Также необходимо внести соответствующие изменения в нормы закона «Об ипотеке»[129] и закрепить механизм изменения объекта ипотеки в данном случае.

Стоит отметить, что предоставление собственнику жилого помещения, находящегося в доме, подлежащем сносу в связи с его аварийностью нового жилого помещения законодательством не предусмотрено, предоставление собственникам денежное возмещение является единственным вариантом компенсации прекращения права собственности на это жилое помещение.

Согласно п. 1 ст.41 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель приобретает преимущественное право на удовлетворение своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Заемщик в данном случае может или прекратить ипотеку, выплатит банку оставшийся долг из суммы возмещения (согласно ст.45 ФЗ «О залоге») или приобрести на эти средства новое жилье и обременить его залогом в качестве обеспечения по кредитному договору. Однако на практике возможность досрочного прекращения ипотеки квартиры в доме, подлежащем сносу, порождает немало проблем, таких как проблема досрочного погашения кредита и выплаты процентов; возможность оценки квартиры в сносимом доме может оказаться ниже, чем стоимость залога; необходимо предусмотреть механизм перехода залога с одной квартиры на другую[130].

Подводя итог, необходимо отметить что Жилищный Кодекс закрепляет предоставление жилых помещений взамен жилища, подлежащего сноса только в отношении граждан, занимающих помещение по договору социального найма. Ущемляются интересы собственников жилья которые приобрели квартиру на заемные средств, и чьи жилые помещения соответственно были обременены законной ипотекой. Необходимо внести изменения в Гражданский кодекс и Закон об ипотеке, предусмотрен специальное основание для прекращения права собственности в виде признания дома аварийным или подлежащих сносу и соответствующие правила о правах залогодержателя в случае возникновения такой ситуации. Целесообразно принять соответствующий Федеральный закон, в котором детально регулировался процесс признания домов аварийными и подлежащих сносу, а также предусматривается порядок выплаты компенсации собственникам.