Одновременный залог земельного участка и расположенных на нем нежилых помещения в здании

Существует коллизия между п.3 ст.340 Гражданского Кодекса[47] и п. 3 ст.36 Земельного кодекса[48], а именно в части законодательного регулирования залога нежилых помещений, собственники которых имеют долю в праве собственности на земельный участок либо являются его арендаторами. Согласно п. 3 ст. 340 Гражданского Кодекса РФ[49]ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В практике возник вопрос: следует ли выполнять требования данной статьи в случае залога нежилых помещений? Для того чтобы понять, регулирует ли ст. 340 Гражданского Кодекса РФ отношения, возникающие при залоге нежилого помещения, необходимо разобраться в понятиях "здание", "сооружение" и "нежилое помещение" и определить, являются ли они синонимами в юридической литературе и законодательстве. Если нежилое помещение законодателем в правовом понимании будет приравнено к зданиям и сооружениям, то и нормы права, выработанные для зданий, сооружений будут применяться в отношении нежилых помещений.

Понятия "здание" и "сооружение" содержатся в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"[50]. Под сооружением следует понимать результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Зданием признается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Нельзя не согласиться с мнением, что исходя из анализа вышеуказанных норм, помещения являются составной частью объема зданий, но и частью объема сооружений[51]. Кроме того, следует обратить внимание, что помещения должны иметь определенное назначение и быть ограничены строительными конструкциями. Таким образом, следует сделать вывод о том, что понятия «здание», «сооружение» и «нежилое помещение» не являются синонимами. Однако законодательно не определено, разграничивается ли правовое регулирование указанных объектов или все они регулируются едиными нормами права.

В отношении интересующей нас ситуации арбитражная практика разделилась. Одни суды[52]^{, [53]}считают, что договор ипотеки нежилого помещения без залога земельного участка является недействительным. В обоснование этих выводов указывается следующее: пункт 3 ст. 340 Гражданского Кодекса РФ[54] и ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[55], в соответствии с которыми ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части, относится также и к ипотеке нежилого помещения. Необходимость применения одинаковых требований к заключению договора аренды здания и расположенного в нем нежилого помещения обусловлена тем, что нежилое помещение как объект неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится. По мнению арбитражных судов, нежилые помещения неразрывно связаны, так же как и само здание (сооружение), с земельным участком, на котором расположено это здание (сооружение). Из этого следует вывод, что правовой режим зданий и сооружений также распространяется и на расположенные в них помещения.

Встречается и противоположная точка зрения, согласно которой договор ипотеки нежилого помещения признается действующим даже без указания в нем положений о залоге земельного участка. Ведь само заключение договора залога нежилых помещений предполагает, что заложена и пропорциональная площади помещения часть земельного участка. В Информационном письме ВАС от 28.01.2005 года[56] и Постановлении пленума ВАС от от 23.07.2009 № 64[57] данный вопрос был однозначно разрешен, Высший арбитражный суд разъяснил, что в данном случае по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущества здания и доля в праве собственности на земельный участок. В случае, если собственнику нежилого помещения не принадлежат какие либо права на земельный участок под зданием, то необходимо руководствоваться абз.2 п.4 Постановления Пленума ВАС И ВС РФ №6/8[58]. Исходя из ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[59], залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка. Однако при залоге недвижимого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором находится помещение, так как к приобретателю помещения переходит принадлежащее залогодателю право на долю в общем имуществе.

В данном случае при разрешении данной ситуации необходимо учитывать, что залогодатель нежилого помещения в здании имеет в своей собственности не только само помещение, но и доли в праве собственности на общее имущество и на земельный участок, занятый этим зданием и соответственно в отношении права распоряжения указанного лица подлежат применению по аналогии права нормы о распоряжении подобным имуществом собственника жилого помещения в многоквартирных домах. Как следует из положений пунктов 1 и 2 статьи 290 Гражданского кодекса, а также статьи 75 Закона "Об ипотеке", при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. В ряде случаев суды не проводят такую аналогию права, в связи с чем необходимо закрепить что правовой режим помещений в здании аналогичен правовому режиму жилого помещения в многоквартирных домах. Следует резюмировать, что исходя из аналогии права при заключении договора ипотеки нежилого помещения в здании необходимо считать одновременно заложенным соответствующую долю в праве собственности на земельный участок, на котором находится данное здание, однако представляется, что необходимо закрепить данное положение в законодательстве.