Правовое регулирование ипотеки зданий и земельного участка

В статье 340 Гражданского Кодекса РФ[32] здание, сооружение и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются в качестве единого объекта недвижимости, в этой связи ипотека зданий и сооружений возможна только с одновременной ипотекой земельного участка, на которых они расположены. Данный подход к единому объекту недвижимости также нашел свое отражение в Земельном кодексе Российской Федерации, однако что в отличие от положений Гражданского Кодекса РФ, который в качестве главного объекта недвижимого имущества рассматривает именно здание или сооружение, п.1 ст. 1 Земельного Кодекса РФ, регламентирующий принцип единства объектов недвижимости формально в качестве основного объекта недвижимости рассматривает земельный участок, судьбе которого должны следовать все расположенные на нем объекты недвижимости (здания, сооружения).

В настоящий момент закреплено, что ипотека зданий и сооружений расположенных на земельном участке, право собственности или аренды на котороый принадлежит залогодателю, такой земельный участок должен быть передан в ипотеку одновременно с указанными зданиями или сооружениями. Однако соблюдений требований закона становится невозможно в ряде случаев, таких как:

1.Изъятия земельного участка из оборота либо, если земельный участок ограничен в обороте (если федеральным законом не разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц - п. 4 ст. 35 Земельного Кодекса РФ[33]);

2.Если у залогодателя оформлено право постоянного пользования на землю, так как такое право не может быть предметом ипотеки (ст. 69 Закона «Об ипотеке»[34]);

3.Отсутствия у залогодателя оформленных земельно-правовых отношений.

В указанных случаях ипотека возможна только зданий или сооружений без оформления одновременной ипотеки земельного участка (права его аренды).

Однако существует и другая правовая конструкция, которая допускает возможность залога земельного участка как с залогом находящихся или возводимых (строящихся) на нем зданий, сооружений, так и без залога таких зданий, сооружений (п.4 ст. 340 Гражданского Кодекса РФ[35]). Таким образом существует следующая коллизия: нормы, регламентирующие ипотеку зданий, сооружений, являются императивными и не предполагают каких-либо исключений по усмотрению сторон в виде возможности ипотеки зданий, сооружений без ипотеки земельного участка (права его аренды), на котором они расположены. В противном случае, согласно статье 168 Гражданского Кодекса[36], договор об ипотеке будет являться ничтожной сделкой. В то время как существующие нормы, которые регламентируют ипотеку земельного участка, напротив, являются диспозитивными, и здесь возможно усмотрение сторон в части невключения в предмет ипотеки расположенных или возводимых (строящихся) на земельном участке зданий, сооружений.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что в российском законодательстве наблюдается тенденция[37]^,[38] к установлению единого объекта гражданского оборота, соединяющего земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения (п.3 ст.34, пп.5 п.1 ст.1 Земельного Кодекса РФ[39], ст.69 ФЗ «Об ипотеке»[40]). В соответствии с п.4 ст.35 Земельного Кодекса РФ[41] не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Поскольку отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости противоречит требованиям законодательства, то передача в ипотеку земельного участка (которая может привести к его отчуждению) без одновременной передачи в ипотеку расположенных на нем зданий, сооружений, по логике вещей, также должна противоречить указанным положениям законодательства и, соответственно, признаваться ничтожной сделкой на основании ст. 168 Гражданского Кодекса РФ[42]. В рамках подхода единого объекта земельный участок должен передаваться в ипотеку вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, описываемыми наравне с земельным участком в договоре об ипотеке в соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке, в противном случае ипотека земельного участка должна быть признана ничтожной сделкой.

На данный момент этот принцип не закреплен в российском законодательстве, хотя и он и выводится подчас судами при рассмотрении споров по поводу объектов недвижимости. Данной позиции придерживается и Высший арбитражный суд. Согласно п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"[43] сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. По мнению суда такой же порядок должен применяться и к договорам об ипотеке, поскольку ипотека предполагает возможность отчуждения заложенных объектов, а также в ряде других случаев прекращение прав на землю в случае конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника, заключения и исполнения сделок мены, соглашений об отступном[44]. Однако позиция Высшего Арбитражного Суда по данному поводу не может применяться как руководящее начало к судам общей юрисдикции, более того Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда официально не рассматриваются в Российской Федерации как источник права, хотя на практике решения вышестоящих судов часто принимаются во внимание при разрешении споров.

Примечательно, что в настоящее время предлагается закрепить принцип "единства объектов недвижимости" на законодательном уровне[45], внеся соответствующие изменения в 130 статью Гражданского Кодекса РФ[46], согласно которым земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, буду признаваться единым объектом и участвовать в гражданском обороте как одна недвижимая вещь. Однако в данном законопроекте в содержании понятия единого объекта, объединяющего земельный участок и строение (часть 2 пункта 2 ст. 130 Гражданского Кодекса РФ), не указывается на помещения в здании, если они принадлежат собственнику земельного участка, что является существенным недостатком правового регулирования в данной части. Представляется, что только с внесением таких изменений в Гражданский Кодекс РФ принцип единства земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости можно будет использовать применительно не только к случаям отчуждения объектов недвижимого имущества, но и к ипотечным отношениям, что в тоже время исключит двоякое толкование существующих на данный момент норм Земельного и Гражданского кодексов о необходимости одновременного залога земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.