Тема № 3 Вещные права на жилые помещения. Приватизация жилых помещений

Комплексный анализ норм ЖК РФ, позволяет представить систему вещных прав на жилые помещения в общем виде следующим образом:

1) право собственности;

2) право владения;

3) ограниченные вещные права некоторых юридических лиц на жилые помещения (право хозяйственного ведения и оперативного управления);

4) обеспечительные вещные права на жилые помещения (залог жилого помещения и удержание жилого помещения);

5) право проживания;

6) права на жилое помещение нанимателей и ссудополучателей.

Общими для всех вещных прав на жилые помещения являются следующие признаки:

- объектом права выступает жилое помещение;

- свойство следования;

- абсолютный характер защиты;

- положительное содержание (предполагается активность носителя права и одновременно пассивность тех, кто ему противостоит).

В рамках данной темы перед студентами ставится задача - изучить особенности реализации правомочий собственника жилого помещения и вещное право проживания.

Перечень оснований возникновения права собственности на жилое помещение предусмотрен ст. 218 ГК РФ, аналогичные основания содержатся в ст. 10 ЖК РФ.

Любой собственник (в том числе собственник жилого помещения) имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК).

Право владения есть обеспеченная законом возможность удерживать жилое помещение в своем обладании. Право пользования представляет собой обеспеченную законом возможность использовать жилое помещение для проживания. Право распоряжения есть обеспеченная законом возможность определять юридическую судьбу жилого помещения.

Пределы осуществления права собственности на жилые помещения представляют собой установленные федеральным законодательством определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением. Осуществление права собственности на жилые помещения происходит в пределах, очерченных не только ЖК РФ, но и иными актами, причем не только актами жилищного законодательства. Так, в силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В качестве базовых пределов осуществления права собственности на жилое помещение следует выделить: необходимость использовать его только по назначению (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ), недопустимость бесхозяйственного обращения с ним, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

В ЖК РФ предусмотрены особые гарантии обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Данные гарантии включают в себя: особую процедуру изъятия земельного участка; право собственника на получение выкупной цены; допустимость принудительного выкупа жилого помещения только по решению суда (статья 32 ЖК РФ).

В Жилищном кодексе РФ отсутствует легальное определение права проживания. В теории жилищного права предлагается следующее определение: право проживания – принадлежащее гражданину субъективное вещное право владеть и пользоваться для личного проживания жилым помещением (его частью), принадлежащим на праве собственности другому лицу.

Главой 5 ЖК РФ предусмотрены три вида вещных права проживания: право проживания членов семьи собственника (ст. 31 ЖК РФ), право проживания в силу договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ) и право проживания на основании завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ).

Основания возникновения права проживания:

1) завещательный отказ;

2) договор пожизненного содержания с иждивением;

3) закон (в части регулирования правового положения членов семьи собственника).

Требования к оформлению завещательного отказа и договора пожизненного содержания с иждивением определены Гражданским кодексом РФ (соответственно ст. 1137 и 1138 ГК РФ и параграф 3 главы 33 ГК РФ).

При изучении содержания права проживания членов семьи собственника студенту необходимо особое внимание уделить основаниям признания гражданина членом семьи собственника (пункт 1 ст. 31 ЖК РФ). Необходимым условием возникновения права проживания является отсутствие иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

В общем виде можно выделить следующие основания прекращения права проживания:

- смерть субъекта права проживания;

- гибель (утрата) жилого помещения;

- соединение в одном лице субъекта права собственности и права проживания;

- истечение срока, на которое установлено право проживания;

- отказ субъекта от права проживания;

- некоторые случаи прекращения права собственности;

- утрата статуса члена семьи собственника;

- выселение.

Студенту необходимо обратить особое внимание на правовой статус «бывших членов семьи собственника», в частности их права и обязанности собственника в отношении них (часть 4 статьи 31 ЖК РФ).

Для более полного усвоения вопросов даной темы студенту рекомендуется ознакомиться с судебной практикой, в том числе и по Нижегородской области, по вопросу выселения граждан, право пользования жилым помещением которыъ прекращено.

Для освоения данной темы студенту необходимо изучить следующие нормативные правовые акты: Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1001 № 1541-1, Закон Нижегородской области от 07 апреля 2004 № 26-З «О порядке приватизации жилищного фонда и передаче жилых помещений гранами в государственную и муниципальную собственность в Нижегородской области» и ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 № 189-ФЗ (в частности, статьи 12, 19, 20).

Приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Принципы приватизации: добровольность, безвозмездность, однократность. Исключение из принципа однократность: несовершеннолетние дети, принимавшие участие в приватизации, сохраняют право на повторную приватизацию после совершеннолетия.

Объект приватизации – изолированное жилое помещение, занимаемое гражданами на основании договора социального найма. Перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, устанавливается только федеральным законодательством.

Общий порядок приватизации регламентирован Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1001 № 1541-1, Закон Нижегородской области от 07 апреля 2004 № 26-З «О порядке приватизации жилищного фонда и передаче жилых помещений гранами в государственную и муниципальную собственность в Нижегородской области».

Особый порядок приватизации установлен для: 1) жилых помещений в общежитиях, переданных из ведомственного фонда в государственную или муниципальную собственность; 2) для жилых помещений в домах, являющихся объектами культурного наследия. В целях освоения особого порядка студентам необходимо изучить:

- Закон Нижегородской области от 07 апреля 2004 № 26-З «О порядке приватизации жилищного фонда и передаче жилых помещений гражданами в государственную и муниципальную собственность в Нижегородской области»;

- Постановление Администрации города Нижнего Новгорода от 28 июля 2006 года № 2569 «О приватизации жилых помещений в общежитиях, находящихся в муниципальной собственности города Нижнего Новгорода»,

Процедура передачи жилья из собственности граждан РФ в государственную или муниципальную собственность, а также правовые последствия регламентируются Законом Нижегородской области от 07 апреля 2004 № 26-З «О порядке приватизации жилищного фонда и передаче жилых помещений гранами в государственную и муниципальную собственность в Нижегородской области».

Следует запомнить, что граждане, воспользовавшиеся правом на передачу принадлежавшего им на праве собственности жилого помещения в государственную или муниципальную собственность, не приобретают право на повторную приватизацию.

С правами лиц, отказавшихся от участия в приватизации в пользу иных участников, следует ознакомиться в статье 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 № 189-ФЗ.

Тема № 4 Гражданско-правовые договора, направленные на отчуждение и приобретение жилых помещений. Гражданско-правовые договора о передаче жилых помещений во временное владение и пользование

Данная тема является обзорной, поскольку сделки, направленные на возникновение, изменение и прекращение права собственности, регулируются гражданским законодательством. Цель изучения поставленных вопросов – систематизировать знания студента по обязательственным правоотношениям и конкретизировать их относительно тех договоров, где объектом выступает жилое помещение.

Приступая к изучению данной темы, студент должен тщательно проанализировать положения статьи 292 ГК РФ (в редакции ФЗ от 30.12.2004 № 213-ФЗ), закрепляющие права членов семьи собственников жилого помещения. Особенное юридическое значение для жилищных правоотношений имеет положение п. 2 ст. 292 ГК, в силу которого переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника, если иное не установлено законом. Положения ст. 292 ГК РФ необходимо рассматривать во взаимосвязи со статьями 31-34 ЖК РФ.

При рассмотрении договора купли-продажи жилого помещения студенту необходимо акцентировать свое внимание на положения статьи 558 ГК РФ, в которой императивно закреплены особенности продажи жилых помещений (существенные условия договора).

Договор мены жилого помещения предлагается изучать в сравнительном анализе с договором обмена, что позволит студенту приобрести более полные знания относительно природы договора мены жилого помещения. Предлагается провести сравнительный анализ по следующим аспектам: форма и предмет договоров, объекты, субъекты, возмездность договоров, правовые последствия заключения договоров.

При изучении главы 32 ГК РФ, регламентирующей порядок заключения и правовые последствия договора дарения, внимание студента должно быть сконцентрировано на следующих моментах: форма договора, предмет договора, объект, субъекты и существенные условия.

В рамках данной темы необходимо изучить правовые последствия обременения рентой недвижимого имущества (ст. 586 ГК РФ), а также правовую природу договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку на практике именно по данному договору происходит передача жилых помещений. Изучать параграф 4 главы 33 ГК РФ рекомендуется во взаимосвязи со статьями 34 и 35 ЖК РФ.

Правовая природа договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, порядок заключения, условия действительности и исполнения договора регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 –ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации». В законе студенту необходимо исследовать следующие вопросы: существенные условия договора (ст.4), цена договора (ст. 5), сроки (ст. 6) и расторжение договора (ст. 20).

Следует запомнить, что по договорам, заключенным до 01 апреля 2005 года защита прав дольщиков осуществляется на основании Закона РФ «О защите прав потребителей», после 01 апреля 2005 года – по Закону «Об участии в долевом строительстве». В зависимости от закона по-разному решается вопрос о способах защиты и правовых последствиях нарушения прав дольщиков.

В связи со значительным количеством судебных споров, возникающих из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, студенту рекомендуется ознакомиться с соответствующей судебной практикой Нижегородского областного суда.

В рамках данной темы студенту необходимо изучить три вида договоров: договор коммерческого найма, договор аренды и договор безвозмездного пользования жилым помещением.

В связи с тем, что в правоприменительной практике существует значительные трудности при разграничении договоров коммерческого найма (глава 35 ГК) и аренды жилого помещения (глава 34, особенно параграф 4), студенту предлагается провести изучение данных договоров в сравнительном анализе.

Предлагается провести сравнительный анализ по следующим аспектам: форма и предмет договоров, объекты, субъекты, возмездность договоров, правовые последствия заключения договоров, основания и порядок изменения и расторжения договоров.

Студенту необходимо обратить внимание на правовой статус юридического лица в каждом договоре.

Существенные различия между договором коммерческого найма и договором аренды прослеживаются по следующим моментам: субъектный состав сторон, вопрос регистрации договора, срок договора, правовой статус лиц, постоянно и временно проживающих с нанимателем (арендатором), замена нанимателя (арендатора) в договоре.

При изучении главы 36 ГК РФ, регламентирующей порядок заключения и правовые последствия договора безвозмездного пользования, внимание студента должно быть сконцентрировано на следующих моментах: форма договора, предмет договора, объект, субъект, существенные условия, распределение бремени содержания объекта.