В сфере капитального строительства 6 page

Законом предусмотрены и иные последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, которые также не могут быть квалифицированы в качестве мер ответственности. Если, например, объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не предусмотрено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства его участник вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты предусмотренных процентов (п. п. 2 и 3 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

При нарушении застройщиком требований закона, предъявляемых к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с иском о признании заключенной им сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. И в этом случае (уже в качестве последствий недействительности договора) застройщик обязан возвратить денежные средства, внесенные участником долевого строительства, и уплатить последнему соответствующие проценты (п. 7 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве).

7. Изменение и расторжение договора участия

в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве может быть изменен или расторгнут по общим основаниям одним из способов, предусмотренных ст. 450 ГК. Вместе с тем установлены и специальные правила об основаниях изменения или расторжения данного договора по инициативе застройщика, а также о случаях, когда застройщик и участник долевого строительства наделяются правом на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Так, в случае, если строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (п. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве). Изменение условия договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства осуществляется в общем порядке, предусмотренном в ГК.

Основанием для расторжения договора путем одностороннего отказа застройщика от исполнения договора может служить просрочка со стороны участника долевого строительства внесения единовременного платежа более чем на три месяца либо нарушение срока внесения очередных платежей более чем три раза в течение года или отдельного платежа на срок, превышающий три месяца (п. п. 4 и 5 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Участник долевого строительства наделяется правом одностороннего отказа от исполнения договора, в частности, в следующих случаях:

1) неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, предусмотренный договором;

2) неисполнение застройщиком обязанностей, связанных с выявленными нарушениями требований, предъявляемых к качеству объекта долевого строительства;

3) существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;

4) прекращение поручительства по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства до истечения шести месяцев до наступления срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

5) иные случаи, предусмотренные договором участия в долевом строительстве (п. п. 1 и 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).

При отказе участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить ему уплаченные в счет цены договора денежные средства, а также уплатить проценты за пользование ими в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств (при взыскании процентов в пользу граждан их размер увеличивается вдвое, т.е. до 1/150 указанной ставки). Проценты начисляются за каждый день со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства (п. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).

Дополнительная литература

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2002.

Богачева Т.В. Договор строительного подряда // Закон. 2004. N 8.

Коваленко Н.И. Законодательство о капитальном строительстве при переходе к рынку // Гражданское законодательство России при переходе к рынку. М., 1995.