И другие жилищные правоотношения 4 page

Последствием расторжения договора найма жилого помещения является обязанность освобождения жилого помещения. Оно может происходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке. В последнем случае имеет место выселение - принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т.е. выдворение их из жилого помещения.

Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора найма. Подобные иски всегда содержат требование и о расторжении договора, и о выселении. Но выселение иногда не связано с прекращением правоотношения найма, например в случае применения этой меры к лицу, самоуправно занявшему жилое помещение, поскольку здесь правоотношение жилищного найма не возникало.

Прекращение правоотношения социального найма жилья может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его участников или решением суда. Так, утрата (разрушение) жилого помещения - предмета найма может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т.п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам, например при необходимости сноса ветхого жилого дома. В данном случае по сути происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения (ст. 416 ГК).

Прекращение обязательства найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи (п. 5 ст. 83 ЖК). Это вытекает из самого существа данного обязательства, поскольку в нем исполнение предназначено лично для кредитора (п. 2 ст. 418 ГК).

В изъятие из правила о недопустимости одностороннего расторжения гражданско-правового договора наниматель по договору социального найма с письменного согласия проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор найма (п. 2 ст. 83 ЖК). Такое действие нанимателя является по юридической природе односторонней сделкой. Воля нанимателя может при этом выражаться и в форме фактических действий, без обращения к наймодателю с соответствующим заявлением, поскольку его согласия на это не требуется. Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение своих договорных обязанностей, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением, его текущему ремонту и т.п.

Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя, основанному на законе, может происходить путем добровольного выполнения нанимателем требований наймодателя. Например, в случае сноса старого дома многие наниматели соглашаются расторгнуть договор и переехать в предоставляемое благоустроенное жилое помещение, поскольку оно их вполне устраивает. В ряде случаев речь идет о расторжении данного договора в качестве последствия нарушения нанимателем и (или) членами его семьи его условий (п. 4 ст. 83 ЖК), в результате которого этим гражданам грозит выселение. При отказе нанимателя от выполнения основанного на законе требования наймодателя об освобождении жилого помещения используются принудительные меры в виде расторжения договора и выселения в судебном порядке.

При этом установлен ряд юридических гарантий соблюдения жилищных прав и интересов нанимателя и членов его семьи, которые можно считать принципами, лежащими в основе регулирования расторжения договора социального найма. Закон отдает предпочтение нанимателю как слабой стороне жилищного обязательства <1>. Это проявляется в предоставлении ему дополнительных прав и в установлении для его контрагента - наймодателя - четких границ осуществления его прав, а также мер контроля за законностью их осуществления (в частности, путем установления судебного порядка выселения).

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<1> Подробнее см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 2-е изд. М., 1999. С. 792.

Первый принцип правового регулирования расторжения договора социального найма по требованию наймодателя может быть назван принципом устойчивости права пользования жилым помещением. Он получил закрепление в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, согласно которому никто не может быть произвольно лишен жилища. В соответствии с п. 4 ст. 3 ЖК никто не может быть выселен из жилища иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом. При этом законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых допускается выселение из жилого помещения, который не может быть расширен никакими подзаконными актами.

Вторым основополагающим принципом регламентации отношений, возникающих в связи с расторжением договора социального найма по инициативе наймодателя, состоит в том, что расторжение этого договора при отсутствии согласия нанимателя и принудительное выселение граждан производится только судом (ст. 84 ЖК). Поэтому наймодатель даже в представляющихся ему очевидными и бесспорными случаях не вправе своим решением расторгнуть договор и выселить нанимателя с членами его семьи из занимаемого ими жилого помещения. Он и в этих ситуациях должен обратиться с иском в суд, который выясняет действительное наличие законных оснований для выселения и соблюдение всех предусмотренных законом условий для расторжения договора социального найма.

Третий принцип, определяющий соблюдение прав и интересов нанимателя при расторжении договора социального найма по инициативе наймодателя, заключается в том, что выселение нанимателя и членов его семьи в данном случае допускается, как правило, при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения по договору социального найма. При этом закон определяет, каким требованиям должно отвечать это помещение. Поэтому выселение нанимателя и членов его семьи из жилых помещений фонда социального использования в большинстве случаев означает их переселение в другое помещение.

11. Случаи выселения нанимателя и членов его семьи

Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма допускается в следующих случаях (ст. 85 ЖК):

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) занимаемое жилое помещение переводится в нежилое органом местного самоуправления в порядке, установленном ст. ст. 22 - 24 ЖК, т.е. происходит изменение его целевого назначения;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания (в том числе при аварийном состоянии жилого дома);

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не сохранилось или его общая площадь существенно изменилась (уменьшилась настолько, что наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, напротив, существенно превышает норму предоставления на каждого члена семьи нанимателя).

Жилое помещение, предоставляемое в перечисленных случаях нанимателю и членам его семьи, согласно правилам ст. 89 ЖК должно быть, во-первых, благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта (например, иметь такое же теплоснабжение, как и в большинстве других его жилых домов); во-вторых, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению (если наниматель занимал отдельную квартиру или несколько комнат, то при переселении он вправе потребовать предоставления ему отдельной квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, независимо от возможного превышения норм предоставления жилья) <1>; в-третьих, отвечать установленным санитарным, техническим и иным требованиям (независимо от того, отвечало ли им помещение, из которого выселяется гражданин); в-четвертых, находиться в черте данного населенного пункта (но необязательно в том же районе или микрорайоне) <2>.

--------------------------------

<1> Если же переселяемый гражданин имел недостаточную жилую площадь, то он вправе требовать предоставления ему и его семье жилого помещения не по принципу "не менее ранее занимаемого", а с соблюдением действующей для находящихся на жилищном учете граждан нормы предоставления жилья и с учетом его законных интересов, предусмотренных правилами ст. 58 ЖК. Данный вывод вытекает из правила о необходимости соответствия предоставляемого жилого помещения "установленным требованиям" (п. 1 ст. 89 ЖК), корреспондирующего правилом п. 5 ст. 57 ЖК о предмете договора социального найма жилого помещения.

<2> См. также п. 37 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.

Закон предусматривает также возможность выселения нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения с предоставлением им по договору социального найма другого жилого помещения в черте данного населенного пункта. Речь идет о тех случаях, когда названные граждане в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 90 ЖК). Предоставляемое им в этом случае "другое жилое помещение" тоже должно находиться в черте данного населенного пункта, однако оно необязательно должно быть благоустроенным применительно к его условиям. Более того, по своему размеру это помещение должно соответствовать лишь размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (не менее шести квадратных метров жилой, а не общей площади на одного человека - п. 1 ст. 105 ЖК) <1>. Поэтому здесь гражданин не вправе требовать, чтобы ему было предоставлено жилое помещение не менее занимаемого.

--------------------------------

<1> См.: п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.

Наконец, возможно и выселение граждан без предоставления другого жилого помещения. Для договора социального найма оно допускается в исключительных случаях, предусмотренных ст. 91 ЖК, и по существу является санкцией (мерой ответственности) за определенные правонарушения, допущенные нанимателем или членами его семьи. После такого выселения гражданин сам подыскивает себе другое помещение для проживания - поселяется у родственников или знакомых, при наличии необходимых средств приобретает жилье в собственность или по договору коммерческого найма, в том числе в другом населенном пункте, и т.д.

Выселение в виде санкции за правонарушение применяется, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи:

- используют жилое помещение не по назначению, т.е. не для проживания (например, под склад, притон и т.д.);

- систематически нарушают права и законные интересы соседей (не только по коммунальной квартире, но и по дому, например: постоянно устраивают скандалы и дебоши, шумным и вызывающим поведением мешают нормальному отдыху других граждан, наносят им оскорбления и даже побои и т.п.), делая невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение или повреждение (в том числе не производя своевременно его текущий ремонт, осуществляя самовольное переустройство или перепланировку и т.п.);

- в случае лишения граждан родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Применение судом такой жесткой санкции за большинство из перечисленных действий возможно при доказанности того, что они были систематическими, т.е. повторялись неоднократно <1>, а также виновными, т.е. совершались умышленно или по грубой неосторожности. При этом наймодатель обязан сначала предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить допущенные ими нарушения, а при разрушении или порче жилого помещения он вправе назначить им разумный срок для производства необходимого ремонта. Если после такого предупреждения указанные нарушения не будут устранены, наймодатель вправе требовать по суду выселения виновных лиц без предоставления им другого жилого помещения.

--------------------------------

<1> См.: п. 39 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.

Как следует из п. 1 ст. 91 ЖК, выселению по указанным основаниям подлежат только виновные лица. Следовательно, для невиновных членов семьи жилищное правоотношение не прекращается. Более того, иногда иск о выселении одного из членов семьи или самого нанимателя по указанным выше основаниям предъявляют другие члены той же семьи. Для разрешения такого рода жилищных конфликтов может применяться принудительный обмен (размен) жилого помещения на другие жилые помещения, указанные заинтересованной в обмене стороной (п. 2 ст. 72 ЖК).

§ 3. Обязательства из договора найма

специализированных жилых помещений

1. Публично-правовые предпосылки заключения договора

найма специализированных жилых помещений

С целью удовлетворения достаточно длительных, но не постоянных потребностей граждан в жилье им могут предоставляться во временное пользование по договору специализированные жилые помещения из государственных и муниципальных жилищных фондов. Такие помещения составляют специализированный жилищный фонд, находящийся только в публичной (государственной и муниципальной) собственности. К их числу в соответствии с п. 1 ст. 92 ЖК <1> относятся:

--------------------------------

<1> См. также: Правила отнесения помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697.

- служебные жилые помещения;

- жилые помещения в общежитиях;

- жилые помещения маневренного фонда;

- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (например, для престарелых, больных и тому подобных категорий граждан);

- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Специализированные жилые помещения приобретают особый правовой режим: они не подлежат отчуждению и сдаче ни в аренду, ни в поднаем; имеют строго целевое назначение и могут использоваться лишь для временного проживания граждан по специальным договорам найма, представляющим собой самостоятельную разновидность договоров жилищного найма наряду с договорами социального и коммерческого найма жилья. Так, служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений (например, требующих постоянного присутствия на рабочем месте), прохождением службы (в частности, воинской), назначением на государственную должность или избранием на выборную должность (в том числе в отрыве от постоянного места жительства) (ст. 93 ЖК). Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (п. 1 ст. 94 ЖК). Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома, в помещениях которого они проживали по договорам социального найма, либо граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (пожар, стихийное бедствие и т.п.), а также утративших единственные жилые помещения в результате обращения на них взыскания по обеспеченным их ипотекой кредитным и заемным сделкам таких граждан (ст. 95 ЖК).

Основанием предоставления специализированных жилых помещений по договорам их найма гражданами являются административно-правовые решения собственников таких помещений (либо уполномоченных ими органов публичной власти). Лишь при наличии решения собственника о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения может быть заключен договор найма такого помещения (п. 2 ст. 100 ЖК). При этом жилые помещения по данному договору предоставляются гражданам, не обеспеченным жильем в соответствующем населенном пункте, что также составляет предпосылку этого договора (п. 2 ст. 99 ЖК). Не требуется, однако, чтобы такие граждане состояли на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилья по договорам социального найма, ибо для постоянного, а не временного проживания они обеспечиваются жильем по месту своего постоянного жительства.

В ряде случаев в интересах граждан-нанимателей закон определяет содержание некоторых существенных условий будущего договора, прежде всего касающихся его предмета. Так, служебные жилые помещения предоставляются гражданам только в виде отдельной квартиры; жилые помещения в общежитиях и в домах маневренного фонда предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой (а не общей, как в социальном найме) площади на одного человека; жилые помещения в общежитиях должны быть укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами, а при предоставлении гражданам жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения проживающим одновременно предоставляются медицинские и социально-бытовые услуги.

2. Понятие и содержание договора найма

специализированного жилого помещения

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - наймодатель (публичный собственник жилья или уполномоченный им орган публичной власти либо иное уполномоченное им лицо) обязуется передать другой стороне - гражданину-нанимателю - специализированное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК).

По своей юридической природе данный договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным и срочным. Он заключается в письменной форме, содержание которой определено утверждаемым федеральным правительством Типовым договором найма специализированных жилых помещений, являющимся подзаконным нормативным актом, а не стандартным формуляром, разработанным одной из сторон договора <1>.

--------------------------------

<1> См.: типовые договоры найма жилого помещения: фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; маневренного фонда; служебного жилого помещения; жилого помещения в общежитии, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42, а также разд. III Правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.

Договор найма специализированного жилого помещения хотя и напоминает договор социального найма (прежде всего наличием административно-правовых предпосылок, а также предопределенностью значительной части его содержания императивными правилами закона), тем не менее не является его разновидностью. От социального найма он отличается временным характером (что вызывает и соответствующие особенности его прекращения и расторжения) и обязательной возмездностью пользования <1>, а также отсутствием у нанимателя каких-либо возможностей по распоряжению жильем (в виде поднайма, обмена и т.п.). Существенно различается и содержание административно-правовых предпосылок заключения договоров социального найма и найма специализированного жилья: в последнем случае не требуется состояние на учете в качестве нуждающегося в получении жилья, не применяются также нормы и правила предоставления жилья по договору социального найма, однако жилье предоставляется лишь специально определенным законом категориям граждан.

--------------------------------

<1> Специализированные жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан в соответствии с п. 1 ст. 99 и ст. 109 ЖК предоставляются им по договорам безвозмездного пользования (нередко имеющим к тому же бессрочный характер), а не по договорам найма специализированных жилых помещений.

Наймодатель по договору найма специализированного жилья имеет те же права и несет те же обязанности, что и наймодатель в договоре социального найма (ст. 65, п. 5 ст. 100 ЖК), в частности вправе требовать своевременного внесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги, но со своей стороны обязан предоставить нанимателю соответствующее жилое помещение, осуществлять его капитальный ремонт и обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель по данному договору обязан использовать специализированное жилое помещение строго по назначению, обеспечивать его сохранность и поддерживать его надлежащее состояние, включая проведение текущего ремонта, а также своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги и нести иные обязанности, предусмотренные законом и договором (п. п. 3 и 4 ст. 67 ЖК).

Члены семьи нанимателя специализированного жилья, состав которых совпадает с составом членов семьи нанимателя по договору социального найма, по общему правилу имеют и аналогичный правовой статус сонанимателей (ст. 69 ЖК). В связи с этим они также указываются в договоре найма специализированного жилого помещения.

Однако в такой разновидности данного договора, как наем служебных жилых помещений, члены семьи нанимателя хотя и приобретают равное с ним право пользования предоставленным помещением и несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением (если иное не установлено соглашением между ними), но по общему правилу теряют это свое право в случае прекращения семейных отношений с нанимателем (п. 4 ст. 31 и п. 5 ст. 100 ЖК), что существенно отличает их статус от положения бывших членов семьи нанимателя по договору социального найма <1>.

--------------------------------

<1> Такое право может быть сохранено за ним по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 31 ЖК (см. подп. "е" п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

3. Прекращение обязательств из договора найма

специализированного жилого помещения

Договор найма специализированного жилья заключается на определенный срок: период нахождения в трудовых отношениях, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности при предоставлении служебного жилого помещения; период нахождения в трудовых отношениях, прохождения службы или обучения при предоставлении жилого помещения в общежитии; завершение капитального ремонта или реконструкции дома либо завершение расчетов с гражданами, утратившими единственное жилое помещение в результате обращения на него взыскания как на предмет залога по кредитным и заемным сделкам, или завершение расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (при предоставлении жилья из маневренного фонда) и т.д. Истечение этих сроков (в том числе прекращение трудовых отношений или учебы по любым основаниям, увольнение со службы и т.п.) является главным и безусловным основанием для прекращения действия договора найма специализированного жилья и вытекающих из него обязательств.

Договор найма специализированного жилья прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилья, т.е. гибелью предмета договора (п. 1 ст. 102 ЖК).

Прекращение обязательств из данного договора влечет за собой также изменение наймодателя служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, связанное с изменением собственника (или субъекта прав хозяйственного ведения или оперативного управления) данного жилья, если только наниматель не находится в трудовых отношениях с новым наймодателем (п. 2 ст. 102 ЖК). Такое возможно, например, при передаче соответствующих специализированных жилых помещений из государственной в муниципальную собственность или из ведения одного органа публичной власти в ведение другого аналогичного органа, в частности при их реорганизации. Таким образом, в отношении найма таких специализированных жилых помещений наниматель не располагает традиционным для наемных (арендных) отношений (включая социальный наем жилья) правом следования, позволяющим сохранить наемное обязательство при смене собственника имущества.

В отличие от договора социального найма жилья рассматриваемые обязательственные отношения во многих случаях прекращает и смерть нанимателя, ибо члены его семьи, как правило, не могут продолжить трудовые, служебные и иные отношения с наймодателем, послужившие основанием для принятия последним решения о предоставлении специализированного жилья, имеющего строго целевое назначение. Исключение из этого правила составляют члены семьи нанимателя жилья в маневренном фонде, а также в жилищных фондах для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, в которых отношения найма специализированного жилья могут быть продолжены путем заключения договора жилищного найма с одним из дееспособных членов семьи умершего нанимателя, проживавшего совместно с ним.

Договор найма специализированного жилья в любое время может быть расторгнут по соглашению наймодателя с нанимателем, а также по односторонней инициативе нанимателя. В последнем случае предполагается, что к моменту расторжения наниматель надлежащим образом выполнил все свои обязанности из такого договора.

По требованию наймодателя данный договор может быть расторгнут только в судебном порядке в связи с неисполнением нанимателем либо проживающими с ним членами его семьи своих обязанностей, вытекающих из данного договора (п. 3 ст. 101 и п. 4 ст. 83 ЖК), в том числе в случаях:

- невнесения ими платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- разрушения или повреждения занимаемого жилого помещения;

- использования его не по назначению;

- при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным проживание в одном жилом помещении.

Как прекращение, так и расторжение договорных отношений найма специализированного жилья влечет для бывшего нанимателя и проживавших совместно с ним членов его семьи возникновение обязанности освободить жилое помещение, занимавшееся ими по данному договору. При отказе от ее исполнения названные граждане выселяются в судебном порядке без предоставления других жилых помещений (п. 1 ст. 103 ЖК), ибо предоставленные им специализированные жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены удовлетворять временные потребности граждан в жилье.

Однако в ряде случаев закон разрешает выселение названных граждан по суду лишь с предоставлением других жилых помещений. Речь идет только о случаях выселения из служебных жилых помещений и общежитий, причем дело касается лишь двух категорий граждан. Во-первых, это граждане, вообще не имеющие другого жилья (не являющиеся ни нанимателями жилья, ни его собственниками, ни членами их семей, в том числе в других населенных пунктах) и состоящие на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений. Если среди таких граждан имеются:

1) члены семей военнослужащих и аналогичных им по статусу лиц, а также члены семей погибших или пропавших без вести при исполнении военных или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, умершего после предоставления ему служебного жилого помещения или помещения в общежитии;

4) инвалиды I или II группы, получившие увечье вследствие исполнения трудовых обязанностей или обязанностей военной службы, то им при выселении из служебных жилых помещений и общежитий предоставляются другие жилые помещения, необязательно благоустроенные, но непременно находящиеся в черте соответствующего населенного пункта.

Во-вторых, аналогичные жилые помещения предоставляются гражданам, выселяемым из служебных жилых помещений или общежитий при смене наймодателя, если они находятся в трудовых отношениях с новым наймодателем. В этом случае другие жилые помещения им обязан предоставить прежний наймодатель, передающий новому соответствующие жилые помещения (п. 4 ст. 103 ЖК).

§ 4. Обязательства из договора

коммерческого найма жилых помещений

1. Понятие договора коммерческого найма жилого помещения

В отличие от рассмотренных ранее разновидностей договоров жилищного найма коммерческий наем представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия. Этим он принципиально отличается от договора социального найма, оформляющего бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собственности. Поэтому и отношения коммерческого найма, жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством. Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в виде решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. <1>. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в договорные отношения (договор коммерческого найма жилого помещения не относится и к числу публичных договоров).