III. Разрешение споров, связанных с жилищными отношениями

4. Неоднократное на протяжении многих лет предоставление комнаты в коммунальной квартире собственником жилищного фонда по отдельным договорам социального найма свидетельствует о признании им такой комнаты изолированным помещением и самостоятельным объектом жилищных прав.

О. и её сын С. обратились в суд с иском к жилищному органу о признании комнаты изолированной и обязании заключить договор социального найма.

В обоснование исковых требований истцы указали, что они зарегистрированы и проживают в трёхкомнатной коммунальной квартире, где занимают комнату № 1 жилой площадью 14,7 кв.м, которая принадлежит истцам на праве общей долевой собственности (по? доли каждому). С момента заселения О. в данное жилое помещение в 1987 году каждая из трёх комнат квартиры была занята разными семьями на основании договоров социального найма. Семья истцов стоит на очереди по улучшению жилищных условий с 1998 года. В 2011 году освободилась комната № 2 в этой коммунальной квартире.

О. и С. обратились в жилищный орган с просьбой заключить с ними договор социального найма в отношении освободившейся комнаты, в чём им было отказало со ссылкой на то, что комнаты № 2 и № 3 являются смежно-изолированными, а также что в квартире была совершена несанкционированная перепланировка - заделка дверного проёма между данными комнатами.

Однако, как отметили истцы, дом, в котором расположена квартира, ранее принадлежал заводу и лишь в 1996 году был передан на баланс города. На старой копии поэтажного плана дверной проём между комнатами № 2 и № 3 отсутствует. По информации, полученной из конструкторского бюро завода, ранее данные комнаты действительно были смежными, но в 1958 году, когда осуществлялась пристройка нового крыла дома (к квартире была пристроена кухня), дверной проём между этими комнатами был заделан, что исключает возможность сообщения между комнатами № 2 и № 3, комнаты стали изолированными, это подтверждается различными документами территориального бюро технической инвентаризации. Комната № 2 неоднократно становилась предметом отдельных договоров социального найма жилого помещения с разными лицами.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что отказ жилищного органа в предоставлении спорной комнаты истцами не обжаловался. Квартира была переоборудована, однако разрешение на произведённое переоборудование в территориальное бюро технической инвентаризации не было представлено. Сведений о том, что истцы пытались узаконить данное переоборудование, не имеется.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, также указал на то, что действующее жилищное законодательство не предусматривает возможности признания жилых помещений изолированными. Доводы истцов о том, что комнаты № 2 и 3 являются фактически изолированными и использовались ответчиком для заселения различными семьями, в связи с чем жилищный орган фактически признавал данные жилые помещения изолированными, суд второй инстанции счёл несостоятельными, поскольку они не свидетельствуют о проведении перепланировки данных комнат в установленном законом порядке. При этом собственник комнаты № 2 не обращался по вопросу сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии спорного жилого помещения.

Судебная коллегия по гражданским делам признала данные выводы судов незаконными по следующим основаниям.

В ч. 1 ст. 59 ЖК РФ предусмотрена возможность предоставления по договору социального найма освободившейся комнаты проживающим в данной квартире нанимателям или собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

В силу ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

В материалы дела представлены документы, свидетельствующие о том, что спорное помещение № 2 является изолированным, а именно: экспликация территориального бюро технической инвентаризации от 27 февраля 2003 г., справка о проверке жилищных условий ЕИРЦ района от 6 июня 2006 г., экспликация территориального бюро технической инвентаризации от 22 марта 2011 г., технический паспорт жилого помещения (квартиры) от 27 октября 2011 г., единый жилищный документ по состоянию на 22 мая 2012 г., единый жилищный документ по состоянию на 3 сентября 2013 г.

Судом установлено, что на момент заселения О. в комнату № 1 в 1987 году комнаты № 2 и № 3 были заняты разными семьями на основании отдельных договоров социального найма.

Кроме того, установлено, что конструктивно комната № 2 представляет собой изолированное жилое помещение и этот факт был признан юридически собственником комнаты, который неоднократно на протяжении многих лет предоставлял комнату по отдельным договорам социального найма.

Определение № 5-КГ14-101