Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости

Таблица 6 – Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.

На практике строительная организация для обеспечения ритмичности в работе и наилучшего использования своих мощностей, выступая в роли девелопера, должна осуществлять строительство одновременно нескольких объектов на потоке. В этом случае сокращаются сроки строительства, снижается себестоимость строительства, повышается рентабельность производственной и финансовой деятельности. За счёт ускорения оборачиваемости оборотных средств сокращаются потребности в инвестициях.

Для строительства объектов может быть использовано несколько схем финансирования:

1. Использование собственных средств

2. Самофинансирование за счёт реализации строящихся квартир на разных этапах:

· на этапе отвода участка и наличия проектно-сметной документации;

· на этапе строительства объекта;

· на этапе готовности объекта под ключ;

· передача объекта для реализации риэлтерским фирмам или брокерам.

3. Кредитование за счёт привлечения заёмных средств в случае долгосрочного проекта.

4. Реализация проекта с привлечением стратегического инвестора.

5. Создание финансового пула и финансирование и реализация проекта через венчурную компанию, созданную инвесторами.

6. Финансирование за счёт выпуска ценных бумаг (акций, облигаций, опционов, сертификатов и других видов).

Решение финансирования увязывается с экономическим развитием региона, наличием спроса, свободных капиталов в регионе, материально-технических и людских ресурсов, развитием рынка финансовых инструментов и согласием муниципального образования.

Тема №3: «Рынок недвижимости как часть финансового рынка»

1. Основные функции финансового рынка

Финансовый рынок – это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.

Прежде всего, под финансовым рынком подразумевается сфера проявления экономических отношений по поводу распределения созданной стоимости и её реализации путём обмена денег на финансовые активы.

Финансовые активы – это денежные средства и инвестиционные ценности, которые являются инструментом образования этих средств: деньги, депозиты, ценные бумаги, ссудный капитал, драгоценные камни и нефть.

Основные функции финансового рынка:

1. Признание потребительской стоимости финансового актива путём его реализации;

2. Организация процесса реализации финансового актива через создание соответствующих финансовых институтов;

3. Финансовое обеспечение процесса инвестирования и потребления через создание условий накопления капитала и взятия его в долг;

4. Воздействие на денежное обращение через создание условий для непрерывного движения денег.

2. Структура финансового рынка

Финансовый рынок можно представить в виде системы отдельных самостоятельных рынков (таблица 7).

Таблица 7 – Структура финансового рынка

Все рынки взаимосвязаны. Один и тот же финансовый актив может быть товаром на несколько рынках.

В России заёмные средства очень дорогие, поэтому внутренние ресурсы финансового рынка ориентированны, прежде всего, на кредитование экспортно-ипотечных операций, валютных сделок и операций, приносящих высокий доход с ценными бумагами. Риск вложений в недвижимость очень высок из-за её низкой ликвидности и длительности срока окупаемости вложенных средств.

Существует тесная взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости, а именно рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, а падение – сворачивает.

Экономическая нестабильность является фактором, сдерживающим российских и зарубежных кредиторов и инвесторов.