Особливості виділення прибудинкових територій

При визначення прибудинкових територій появились специфічні терміни, які характеризують окремі елементи кварталу (мікрорайону):

Квартал - це частина сельбищної території, обмежена червоними лініями або лініями регулювання забудови з установленими місцевими правилами забудови режимом землекористування.

Житлова територія - територія житлового кварталу (мікрорайону), яка розділяється на прибудинкові території для надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок та спорудження житлових будинків.

Прибудинкова територія - це встановлена за проектом земельна ділянка багатоквартирної забудови, призначена для розміщення та обслуговування житлового будинку (будинків) і будівель господарсько-технічного призначення.

Житлова одиниця - окрема квартира в житловому будинку, відносно якої проводиться розрахунок нормативної площі прибудинкової території.

Розрахункова площа прибудинкової території - площа житлової території частки (долі) загальної площі будинку (житлової одиниці) у загальній площі житлових будинків, розташованих на земельній ділянці.

Сервітут - обмеження права власника, користувача земельної ділянки або іншого нерухомого майна, що встановлюється на підставі укладеної між сторонами угоди, рішення суду або іншого юридичного акту, на використання земельної ділянки.

Об'єкти сервітуту - території, на які поширюються право сторонніх користувачів і водночас обмежуються права власників земельних ділянок щодо їх, використання.

Земельна ділянка - частина території населеного пункту, що має фіксовані межі, характеризується певним місцерозташуванням та низкою інших ознак.

Фізична площа земельної ділянки - це площа земної поверхні ділянки з врахуванням нерівностей поверхні землі: схилів, пагорбків, видолинків, ярів тощо.

Проектна площа земельної ділянки - це площа проекції ділянки на горизонтальну площину.

Реальна земельна частка - частина земельної ділянки окремого житлового будинку, межі якого можуть бути встановлені на місцевості.

Ідеальна земельна частка - частина земельної ділянки декількох житлових будинків, яка не може бути встановлена для окремого житлового будинку за умов конкретних факторів.

Резервна земельна ділянка - територія призначена за проектною містобудівною документацією для будівництва об'єктів різного функціонального призначення, не освоєна на час проведення розподілу території мікрорайону.

До складу території кварталу (мікрорайону) включають житлову
територію та розташовані у кварталі ділянки установ обслуговування,
адміністративних установ, комунальних споруд, підприємств обслуговування автомобілів, інших громадських будівель і споруд загальноміського, районного, місцевого значення, які знаходяться у державній, комунальній, приватній власності сторонніх осіб і не передаються у власність (користування) об'єднань власників майна житлових будинків.

Визначення житлової території кварталу (мікрорайону)

У процесі розподілу території житлового кварталу визначається його житлова територія, яка розподіляється на земельні ділянки прибудинкових територій окремих житлових будинків.

В межах житлової території, яка є частиною кварталу, розташовуються житлові будинки, озеленені двори для відпочинку населення та ігор дітей, господарські майданчики, автостоянки, під'їзди до будинків, місця для проїзду пожежних машин, а також озеленені смуги між червоною лінією й лінією регулювання забудови.

До складу житлової території не включаються ділянки загального користування або такі, що надані громадянам та юридичним особам у приватну (спільну) власність чи мають бути у державній (комунальній) власності згідно з чинним законодавством, а саме:

- дитячих закладів;

- загальноосвітніх шкіл;

- об'єктів торговельно-побутового та комунального обслуговування, адміністративних установ, інших громадських споруд, які розташовані на території кварталу окремо від житлової забудови;

- мікрорайонних парків-садів, які віднесені до зелених насаджень загального користування згідно із затвердженою містобудівною документацією;

- мікрорайонних комплексних спортивних майданчиків;

- об'єктів, віднесених до пам'яток історії й культури;

- приватних садиб;

- існуючих індивідуальних гаражів та автостоянок на земельних ділянках приватної власності громадян або юридичних осіб;

- господарських блоків установ житлово-комунального господарства;

- котелень;

- електротранспортних підстанцій;

- газорозподільних пунктів;

- артезіанських свердловин для забору води з підземних джерел водопостачання;

- ділянок перспективного будівництва, визначених у затвердженій містобудівній документації.

Нормативна площа житлової території кварталу (мікрорайону) складається із сумарної площі забудови житлових будинків, проїздів та площі прибудинкових територій, встановленої за нормами для однієї житлової одиниці.

Нормативну площу житлової території кварталу визначають за формулою:

S_{н =} S_з + S_пр + S_од + K, де

S_н -нормативна площа житлової території кварталу (мікрорайону), га;

S_з - сумарна площа забудови житлових будинків, га;

S_пр - площа проїздів житлової території, га;

S_од - нормативна площа прибудинкової території для однієї житлової одиниці, га.

К - кількість житлових одиниць кварталу (мікрорайону) - квартир.

В умовах реконструкції й існуючої забудови сумарна площа забудова існуючих житлових будинків та кількість житлових одиниць кварталу приймаються на підставі матеріалів інвентаризації житлового фонду.

Площу проїздів житлового кварталу ( S_пр ) визначають як сумарну площу існуючих облаштованих проїздів, які забезпечують зручні зв'язки будинків з вулицями та між собою, а також дотримання протипожежних норм.

У процесі формування ринкових відносин виникли умови, які спричинили виділення прибудинкових територій.

Згідно зі статтями 63-65 Земельного кодексу України використання земель міст, селищ міського типу і сільських населених пунктів здійснюється відповідно до проектів планування та забудови й планів земельно-господарського устрою.

Але проекти планування населених пунктів розроблялись, коли система регулювання використання та забудови їх земель історично склалась з часів виключно державної власності на землю, коли і замовником, і забудовником були переважно державні юридичні особи та громадяни. В умовах адміністративно-командного управління ця система була досить складною, характерна багатоетапністю процедур, суворою однозначністю рішень щодо розміщення та призначення будь-яких об'єктів.

З появою великої кількості власників землі внаслідок земельної реформи ситуація різко змінилась. Кожен власник землі повинен сам вирішувати свої наміри щодо житлового, промислового, культурно-побутового та інших видів будівництва з дотриманням тих обмежень і умов, які визначені законодавством.

Здійснення земельної реформи в населених пунктах є причиною
конфлікту між приватними, громадськими, державними інтересами. Тому
новий механізм управління має передбачати узгодження їх інтересів, Це
означає, що власник земельної ділянки не може використовувати її лише
насвій розсуд, не зважаючи на права інших власників та інтереси
територіальної громади або суспільства. Тому в умовах розширення інституту власників землі роль держави та територіальної громади в управлінні використання земель набуває особливого значення, і це повинен враховувати новий механізм управління.

Ефективність нового засобу управління спиратиметься на те, що найдоцільніший варіант використання землі визначається рішенням не чиновників, а чисельних інвесторів, власників та землекористувачів земельних ділянок, що сприятиме зростанню вартості земельної власності, політичного добробуту громадян і держави в цілому.

Нормативна площа прибудинкової вільної від забудови території визначається для однієї житлової одиниці в залежності від містобудівної цінності району, розташування кварталу (мікрорайону) та величини населеного пункту (таб.3)

Таблиця 3

Найменша нормативна площа прибудинкової території, вільної від забудови, розрахована для міст І зони містобудівної цінності і для міст II зони містобудівельної цінності.

Мінімальна нормативна площа для I-ІII зон містобудівної цінності може бути збільшена до максимальної величини за згодою населення кварталу (мікрорайону) у порядку, що визначається законодавством, а для IV - VII зон - зменшена до мінімальної.

Нормативну площу прибудинкової території для однієї житлової одиниці у IV -VII зонах визначають у відповідності з питомими показниками елементів прибудинкової території, які наводяться в таблиці 4.

Таблиця 4

Питомі показники визначені, виходячи з середнього розміру сім'ї з одній житловій одиниці - 2,9 чоловік (за даними державної статистичної звітності України), питомих розмірів майданчиків та площі озеленення території у м² на одного жителя згідно з державними будівельними нормами ДБН 360-92* та зміни № 7 ДБН 360-92*, затвердженої наказом Держбуду № 21 від 02.02.99 року.

При чисельності 2,9 чоловік площа прибудинкової території, що припадає на одну людину, становить 9,24 м². При іншому середньому розмірі сім'ї цей показник перемножується на її розмір (чол) і визначається площа прибудинкової території, що припадає на одну житлову одиницю. Отже площа прибуткової території на одну житлову одиницю дорівнює:

S_од = 9,24 x C₁,

де С - середній склад однієї сім'ї, прийнятий для розрахунку.

Площа прибудинкових територій визначається при розрахунку нормативної площі житлової території кварталу за формулою:

S_{н =} S_з + S_пр + S_од х K

Сумарна площі забудови S_з визначається за лінійними розмірами в плані блок-секцій багатоквартирних багатоповерхових житлових будинків, які використовуються при забудові житлового кварталу (мікрорайону).

За довжиною і шириною блок-секцій в плані визначається площа забудови однієї блок секції і шумується за їх кількістю

S _БС=Д х Ш

Сумарна площа забудови:

S_з = S _БЛ х К_БС

К_БЛ -загальна кількість блок-секцій при забудові кварталу.

Площа проїздів житлової території визначається шляхом вимірювання на проекті їх протяжності, м, яка перемножується на ширину проїздів.

Ширина проїздів d приймається 5-6 метрів. Площа прибудинкових територій S_од х K дорівнює:

S_од х K = 9,24 х С х К =

С - прийнята величина чисельного складу однієї сім'ї.

Площа територій закладів обслуговування визначається безпосередньо на плані і порівнюється з нормативними показниками.

За розробленим проектом планування й забудови кварталу встановлюється всі інші територіальні елементи проектного рішення і складається баланс території кварталу.