Оформление договора купли‑продажи недвижимого имущества

Любовь Янковская

Как правильно оформить договор купли‑продажи

Сам себе юрист –

Любовь Янковская

Как правильно оформить договор купли‑продажи

Глава 1

Оформление договора купли‑продажи недвижимого имущества

Одна из самых главных ценностей современного гражданина – это собственное жилье. Оно выступает неотъемлемым элементом достойного уровня жизни. Исходя из этого, важнейшие социальные и физиологические человеческие потребности достигаются именно благодаря собственному дому, квартире или хотя бы комнате.

Граждане, которые не имеют собственного жилья, в основном стремятся к использованию всех своих возможностей и финансовых средств с целью его приобретения. Кроме того, зачастую собственники предпочитают улучшать свои жилищные условия. Они продают жилье, которое у них имеется, и покупают жилье более качественное (с большей площадью, расположенное в лучшем районе, с более комфортными условиями и так далее). Все это наделяет договор купли‑продажи жилья особой практической значимостью.

Если гражданин принял решение продать или приобрести жилье, ему понадобятся как минимум основные знания о том, каков порядок заключения и исполнения соответствующего договора купли‑продажи. Учитывая высокую стоимость жилья и его социальную значимость в жизни каждого человека, допустить правовую неграмотность в этом вопросе нельзя.

Но не полагайтесь всецело на услуги, предлагаемые Вам риэлторами (то есть специалистами по заключению сделок, касающихся недвижимости). Рынок недвижимости в данный момент переполнен огромным количеством риэлторских компаний. Помните о том, что ошибки допускаются даже самыми профессиональными и опытными риэлторами. Кроме того, никогда не стоит забывать о возможности мошеннических или недобросовестных действий со стороны риэлтора. Средства массовой информации изобилуют историями о том, что разнообразные риэлторские «грешки» далеко не являются редкостью. Правила общения с риэлторами хорошо подходят под поговорку «доверяй, но проверяй».

Итак, покупатель или продавец жилья, перед тем, как он заключит договор купли‑продажи жилья, должен обязательно запастись самыми главными правовыми знаниями в этой области.

Далее Вы ознакомитесь с основными правилами заключения и исполнения договора купли‑продажи жилья, узнаете о типичных ошибках и ключевых аспектах, которые требуют Вашего особого внимания.

Но перед тем, как мы перейдем к рассмотрению вышеизложенной задачи, нужно определить трактовку понятия «жилье» и установить правовое содержание договора купли‑продажи жилья.

Определение «жилье» является очень распространенным в обиходе, однако в законодательстве его встретить очень сложно. Законы и подзаконные нормативные акты гораздо чаще пользуются другим понятием – понятием «жилое помещение». Более того, к примеру, содержание статьи 293 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что понятия «жилье» и «жилое помещение» совершенно равнозначны. Можно утверждать, что они являются идентичными по своему содержанию.

Часть вторая пятнадцатой статьи Жилищного кодекса Российской Федерации признает жилым помещение, которое является изолированным, недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания граждан. Кроме того, оно должно соответствовать установленным техническим и санитарным норам и правилам, а также другим требованиям законодательства.

Часть первая шестнадцатой статьи Жилищного кодекса Российской Федерации относит к жилым помещениям следующие:

• жилой дом или его часть;

• квартира или ее часть;

• комната.

Из этого следует, что договор купли‑продажи жилья, или жилого помещения, представляет собой сделку, обязывающую продавца передать жилой дом или его часть, квартиру или ее часть либо комнату в собственность покупателя. Покупатель же обязуется это имущество принять, уплатив за него цену, установленную обеими сторонами.

Стороны договора купли‑продажи жилья – это покупатель и продавец.

Продавец – это, зачастую, сам собственник. Гораздо реже в этой роли выступает специально уполномоченное лицо (к примеру, если продается государственное либо муниципальное жилье, то продавцом являются уполномоченные органы исполнительной власти).

Покупателем же по договору купли‑продажи жилья может выступать фактически любое лицо.

Договор купли‑продажи жилья по своей правовой природе является возмездным, консенсуальным и взаимным.

Возмездность договора купли‑продажи жилья предполагает обязательное встречное предоставление (оплату) цены договора за приобретенное (приобретаемое) имущество покупателем. Это отличает его от договора дарения жилья, предполагающего безвозмездность.

Консенсуальность договора купли‑продажи жилья заключается в том, что он считается заключенным в тот момент, когда стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям и его государственной регистрации. То есть вне зависимости от его реального исполнения, а именно оплаты и передачи жилья.

И наконец, взаимность договора. Она подразумевает наличие прав и обязанностей у обеих сторон договора: как у покупателя, так и у продавца.

Договор купли‑продажи жилья оформляется в письменном виде. Для этого составляется один документ, который подписывают обе стороны. Такой договор имеет определенную форму, и ее несоблюдение влечет за собой недействительность заключенного договора.

В реальности Вы можете столкнуться с множественными утверждениями неспециалистов о том, что договор купли‑продажи жилья в обязательном порядке нуждается в нотариальном удостоверении. Это мнение крайне ошибочно.

Раньше нотариальное удостоверение договора купли‑продажи жилья было необходимым исходя из седьмой статьи Федерального закона от двадцать шестого января 1996‑го года № 15‑ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации». Позднее был введен в действие Федеральный закон от двадцать первого июля 1997‑го года № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Когда этот закон вступил в силу, обязательное нотариальное удостоверение договора купли‑продажи жилья требоваться перестало.

Но это не запрещает сторонам в добровольном порядке удостоверить договор купли‑продажи жилья нотариально, это условие должно быть отражено в самом договоре непосредственно. Нотариальное удостоверение не является обязанностью сторон, это их право.

Из печатных изданий, радио и телевидения мы часто узнаем о мошенничествах и обманах, которые встречаются при совершении сделок, связанных с жильем. Эти случаи действительно случаются очень часто.

При этом на практике наиболее уязвимая сторона при заключении договоров купли‑продажи жилья – это покупатель или лицо, которое предполагает стать покупателем. Именно на покупателя возлагаются основные риски, которые связаны с возможными неточностями права собственности продавца, правами на продаваемое жилье третьих лиц и так далее. Покупатель рискует гораздо больше в том случае, если в качестве порядка расчетов сторонами была согласована частичная или полная предоплата покупателем цены договора купли‑продажи жилья до момента его государственной регистрации и перехода права собственности. Если в данном случае ситуация разрешится наихудшим образом, то благодаря обманным действиям продавца покупатель может лишиться и денег, и приобретаемого жилья.

Чтобы этого избежать существует ряд рекомендуемых действий, которые должен совершить покупатель, прежде чем заключить договор купли‑продажи жилья.

1. Право собственности продавца на жилье, которое он продает, должно подтверждать свидетельство о государственной регистрации права, которое должно выдать соответствующее территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Оно должно соответствовать установленной форме.

Первое, что должен сделать покупатель перед тем, как начинать переговоры с продавцом относительно продажи жилья – это запросить вышеупомянутое свидетельство.

Безусловно, нужно также сверить паспортные данные, которые указаны в свидетельстве, с паспортными данными продавца.

Покупатель при этом должен учитывать то, что:

• в том случае, если жилое помещение является общей совместной собственностью двух лиц и более, свидетельство о государственной регистрации права будет перечислять всех правообладателей. Такое свидетельство выдают в единственном экземпляре на всех правообладателей.

• в том случае, если жиле помещение является общей долевой собственностью двух лиц и более, свидетельство о государственной регистрации права будет также перечислять всех правообладателей, но выдаваться оно будет каждому из собственников. Сведения о других участниках долевой собственности будут указываться на обратной стороне свидетельства. Там будут указаны фамилии, имена и отчества тех, кто являются участниками долевой собственности, а также их долю в праве.

Единственным исключением из этого правила о наличии свидетельства о государственной регистрации права является ситуация, когда возникновение права на жилье (объект недвижимого имущества) произошло до того, как в действие был введен Закон № 122‑ФЗ, то есть до тридцать первого января 1998‑го года. В связи с этим в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними данное право продавца зафиксировано не было. Таким образом, свидетельств о праве, оформленных в соответствии с Законом № 122‑ФЗ у продавца не окажется. Однако в таком случае у него непременно будут документы, которые подтверждают право на жилье (объект недвижимого имущества). Они должны быть выданы в порядке, который действовал на момент возникновения у продавца такого права (к примеру, продавец может располагать актом органа местного самоуправления, нотариально удостоверенным договором, договором на приватизацию и так далее). Таких документов будет вполне достаточно для того, чтобы подтвердить право собственности продавца на жилье, которое он продает.

2. Перед тем, как подписать договор купли‑продажи жилого помещения и передать продавцу деньги, покупатель должен запросить у него выписку из Единого государственного реестра прав на приобретаемое жилое помещение. Любое лицо может получить эту выписку в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого нужно иметь при себе удостоверение личности, а также документ, который подтверждает оплату государственной пошлины.

Заявление на предоставление выписки оформляется в подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии непосредственно.

Выписку Вам предоставят в течение пяти рабочих дней. Ее могут также предоставить в течение одного рабочего дня в подразделениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, которые оснащены электронными носителями ведения Единого государственного реестра прав.

Информационное значение выписки на жилое помещение огромно. Данная выписка фиксирует всю историю жилого помещения:

• описание жилого помещения (объекта недвижимости);

• сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение;

• сведения об обременениях (ограничениях) прав на жилое помещение;

• сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требованиях относительно данного помещения, которые существуют на момент выдачи выписки.

Таким образом, к примеру, благодаря выписке из Единого государственного реестра прав могут быть выявлены такие нежелательные для покупателя юридические недостатки жилого помещения, как:

• установленные в отношении данного жилого помещения доверительное управление, ипотека, аренда;

• арест, наложенный на жилое помещение уполномоченными органами;

• информация относительно того, имеются ли различные судебные споры и разбирательства относительно жилого помещения на момент предоставления выписки;

• поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности относительно данного жилого помещения, то есть заявления, которые находятся на стадии регистрации на момент предоставления выписки.

3. Перед тем, как совершить сделку купли‑продажи жилья, покупатель должен удостовериться в том, что приобретаемое жилье является свободным от любых прав третьих лиц. В жилом помещении не должны быть зарегистрированы (прописаны) какие‑либо лица. Данные обстоятельства могут подтверждать следующие документы:

• справка о лицах, которые имеют право пользования жилым помещением, заверенная должностным лицом, которое ответственно за регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания (на сегодняшний день это должностные лица соответствующего территориального органа Федеральной миграционной службы);

• выписка из домовой книги;

• справка жилищно‑эксплуатационной организации (ЖСК, ЖЭУ, ТСЖ, ДЕЗ и так далее) о лицах, которые проживают в жилом помещении.

Действующим законодательством предусмотрены следующие значительные условия договора купли‑продажи жилья (то есть условия, не согласовав которые договор не будет считаться заключенным):

1. Стороны договора (согласно статьям 420 и 549 ГК РФ), а также их реквизиты. Если лицо является физическим – это фамилия, имя и отчество, место жительства, полные паспортные данные. Если лицо является юридическим – это полное наименование, а также юридический адрес (место нахождения), ИНН, ОГРН, лицо, которое действует без доверенности от имени юридического лица.

2. Если договор продажи заключает не собственник жилого помещения или не его покупатель, то в данном договоре нужно указать основания, согласно которым определенное договором продажи лицо или лица действуют от имени покупателя или продавца (правообладателя).

2. Предмет договора – в том числе данные, которые определяют расположение жилого дома или его части на соответствующем земельном участке, квартиры или ее части в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 ГК РФ).

Жилье должно идентифицироваться согласно требованиям шестого пункта двенадцатого Закона № 122‑ФЗ. Это означает, что в договоре должна быть указана следующая информация:

• местоположение (адрес) жилья;

• название (вид) жилья (жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната);

• площадь согласно документации (в основном, в соответствии с кадастровым паспортом);

• назначение (жилое);

• другая требующаяся информация (к примеру, этажность жилого дома, номер квартиры и этаж на поэтажном плане и так далее).

3. Цена жилого помещения, которая установлена соглашением обеих сторон договора. Допустимо указывать цену в рублевом эквиваленте суммы, которая определена в условных денежных единицах или в иностранной валюте (статья 317 ГК РФ). Также можно указать цену за единицу площади, таким образом, цена будет определяться исходя из площади жилого помещения (статья 555 ГК РФ). Если жилое помещение продается в кредит с условием о рассрочке или отсрочке платежа – необходимо указать цену, порядок, сроки и размеры всех платежей (статья 489 ГК РФ).

4. Список лиц, которые проживают в жилом помещении, сохраняя право им пользоваться после того, как его приобрел покупатель с указанием их прав на пользование жильем (статьи 292, 558 ГК РФ).

Если право продавца является обремененным (ограниченным), это также обязательно должно отражаться в договоре. Если в договоре указания на наличие подобных обременений (ограничений) отсутствует, в государственной регистрации договора продажи может быть отказано в силу того, что лицо, которое имеет ограниченные определенными условиями права, не указало эти условия при составлении документа (первый пункт двадцатой статьи Закона № 122‑ФЗ).

Как показывает практика, договор купли‑продажи жилого помещения может содержать не только все вышеперечисленные условия, но также и дополнительные – такие, как:

• сроки передачи и конкретный ее порядок продавцом покупателю жилого помещения;

• сроки, в которые продавец должен освободить жилое помещение от имущества, которое ему принадлежит;

• сроки оплаты и конкретный ее порядок покупателем цены, согласованной договором (предварительная оплата рассрочка или отсрочка платежа и так далее);

• предполагаемая форма расчетов (наличная, с использованием банковской ячейки, безналичная и так далее);

• а также другие условия.

Согласно статьям 551 и 558 ГК РФ, купля‑продажа жилого помещения является основанием для государственной регистрации как перехода права собственности на жилье, так и самого договора купли‑продажи.

Обратите особое внимание на то, что государственная регистрация перехода права собственности на жилье и государственная регистрация договора купли‑продажи являются различными регистрационными действиями, которые могут не совпадать по времени. К примеру, сторонами была согласована отсрочка платежа и предусмотрено, что прием‑передача жилого помещения будет происходить после того, как покупатель полностью оплатит цену по договору. В таком случае стороны должны первоначально подать заявления о государственной регистрации договора купли‑продажи жилого помещения, а после того, как покупатель оплатит цену договора и приема‑передачи жилья, – заявления о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

Так или иначе, государственная пошлина будет уплачиваться отдельно за каждое регистрационное действие, как при раздельной, так и при одновременной государственной регистрации перехода права собственности на жилье и договора купли‑продажи.

Государственная регистрация предполагает проведение правовой экспертизы документов и проверку законности сделки.

Учитывайте тот факт, что в соответствии с первым пунктом второй статьи Закона № 122‑ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом, которым государство признает и подтверждает возникновение, обременение (ограничение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество согласно ГК РФ.

Государственная регистрация – это единственное доказательство того, что зарегистрированное право существует. Оспорить зарегистрированное право на недвижимое имущество можно только в судебном порядке.

Как уже отмечалось ранее, договору купли‑продажи жилого помещения присуща взаимность, то есть права и обязанности по нему возникают у обеих сторон договора – продавца и покупателя.

Основной обязанностью продавца по договору является передача в собственность покупателя жилого помещения. В соответствии с первой частью статьи 556 ГК РФ передаче жилого помещения продавцом и принятию жилья покупателем должен предшествовать подписанный обеими сторонами передаточный акт или иной документ о передаче.

Основной обязанностью покупателя является принятие жилого помещения и уплата за него определенной сторонами цены.

Сторонами может быть согласован различный порядок уплаты покупателем стоимости договора:

• предварительная оплата, к примеру:

а) перед подачей документов и заявлений на государственную регистрацию перехода права собственности на жилье и договора;

б) после того, как были поданы документы и заявления на государственную регистрацию перехода права собственности на жилье и договора, но перед окончанием государственной регистрации перехода права и договора.

• рассрочка платежа – покупателем уплачивается цена договора в виде отдельных платежей согласно определенному в договоре сторонами графику платежей;

• отсрочка платежа – покупателем уплачивается цена договора не позднее того срока, который был согласован сторонами в договоре.

Безусловно, продавец рискует больше всего в том случае, если договором установлен порядок оплаты на условиях рассрочки или отсрочки платежа. Покупатель же рискует больше всего на условиях согласованной предварительной оплаты.

В связи с этим обратите свое внимание на очень удобную и лишенную рисков для обеих сторон договора форму оплаты – расчет с использованием банковской ячейки. При такой форме расчета банк, продавец и покупатель заключают трехстороннее соглашение (договор). В соответствии с этим соглашением (договором) покупатель помещает определенную денежную сумму в банковскую ячейку. Продавец сможет данную денежную сумму получить без непосредственного участия в этом покупателя по предоставлению в банк документации, которая будет подтверждать государственную регистрацию купли‑продажи (то есть экземпляра договора купли‑продажи жилья с пометкой регистрирующего органа о регистрации). В свою очередь обязанностью банка является обеспечение сохранности денежных средств, которые были помещены в ячейку. При этом за покупателем остается право вернуть себе денежные средства, которые были помещены в ячейку, если в течение срока, оговоренного договором, продавец за ними так и не обратился (в основном в договоре указывают срок, который необходим для того, чтобы подготовить и подать документы о государственной регистрации договора купли‑продажи).

Предлагаемая форма расчетов является очень удобной благодаря тому, что она значительно минимизирует риски по договору для обеих его сторон. Продавец обретает уверенность в гарантированном получении денежных средств после того, как он выполнит необходимое условие – государственную регистрацию договора купли‑продажи жилого помещения. В свою очередь покупатель точно знает, что окончательно со своими денежными средствами он расстанется только после того, как договором купли‑продажи будет успешно пройдена государственная регистрация.

Услуги банковской ячейки предоставляются большинством банков. В сравнении с гарантиями, которые данные услуги обеспечивают, плата за них крайне незначительна.

Обратите особое внимание на важность того, что расчеты по договору купли‑продажи жилого помещения должны фиксироваться документально. Такая необходимость связана с тем, что наличие документов, которые подтверждают расходы на покупку жилого помещения, влияют на право покупателя получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный вторым подпунктом первого пункта статьи 220 НК РФ.

Запись в договоре купли‑продажи жилого помещения о том, что между сторонами расчеты по договору были произведены полностью, для налоговых органов, как правило, считается недостаточным доказательством того, что покупатель произвел расходы.

Документы, которые подтверждают факт уплаты покупателем денежных средств по договору купли‑продажи жилого помещения – это, к примеру, банковские выписки о том, что денежные средства были перечислены на счет продавца со счета покупателя, квитанции к приходным ордерам.

Если сделка совершается между физическими лицами, факт уплаты денежных средств за приобретаемое жилое помещение можно подтвердить распиской продавца, либо актом о произведении взаимных расчетов по договору купли‑продажи. Нотариально удостоверять данные документы необязательно. Однако вышеперечисленные документы необходимо оформить надлежащим образом с указанием фамилий, имен и отчеств покупателя и продавца, их мест жительства, полных паспортных данных, а также ИНН, если это возможно.

Каждый из нас периодически сталкивается в своей жизни с необходимостью купить или продать какой‑либо объект недвижимости. Кажется, что найти подходящую квартиру и заключить сделку с легкостью можно самостоятельно. Но в таком случае Вы подвергаетесь большой опасности совершить юридические ошибки, став жертвой мошенника.

Головная боль на покупателя квартиры падает в тот момент, когда он подобрал для себя подходящие апартаменты. Перед тем, как ударить по рукам, будет нелишним убедиться в юридической чистоте приобретаемой недвижимости. Можно проверить квартиру самостоятельно, воспользоваться помощью агентства недвижимости или консультацией страховой компании, которая застрахует вас по так называемому титульному страхованию на риск потери прав собственности по причине признания сделки купли‑продажи недействительной.

Проверка юридической чистоты недвижимости – задача опытных риэлтеров. Обязательно удостоверьтесь в том, что у них есть в наличии лицензионная карточка, доверенность от агентства и лицензия на риэлтерскую деятельность самой фирмы. Также вам будет небесполезно ознакомиться с ситуациями, которые являются особенно сложными при заключении сделок, и которых нужно и вовсе избегать.

Прежде всего, удостоверьтесь, что продавец является дееспособным лицом, выряжаясь юридическим языком. Дееспособное лицо – это лицо, которое способно отвечать за свои действия. Лучше всего будет, конечно, если Вы потребуете у него справку из наркологического и психоневрологического диспансеров, но не всегда это бывает удобно. А вот если это будет не Ваше требование, а требование Вашего агента, который будет проверять юридическую чистоту квартиры, или же страховой компании, которая будет осуществлять услуги титульного страхования сделки – вот это уже будет совершенно другое дело. Если Вы стесняетесь потребовать у продавца медицинскую справку, то выводы о его психическом состоянии Вам придется делать при вашей с ним личной встрече. Обратите внимание, что человек может быть признанным частично или полностью недееспособным, к примеру, в связи со злоупотреблением спиртным, только в судебном порядке. И что самое удивительное, это может быть сделано даже задним числом. Например, Вам продали квартиру, а затем внезапно выясняется, что когда продавец подписывал договор, он уже считался недееспособным лицом. Что же получается в результате? Сделка становится ничтожной, а опекунами недееспособного лица Вам предъявляется иск о применении последствий при ничтожной сделке. Вследствие этого Вы возвращаете квартиру, получая деньги назад, если они еще не были потрачены.

Этот возвратный процесс носит название двусторонней реституции. Заметьте, что в соответствии с ГК РФ недействительные сделки подразделяются на ничтожные (которые совершил гражданин, признанный недееспособным в связи с психическим расстройством) и оспоримые (сделки, которые совершены ограниченно дееспособным гражданином, к примеру, страдающим наркоманией или алкоголизмом). Разница между ними состоит в том, что оспоримая сделка является недействительной только после того, как ее признал таковой суд. Ничтожная же сделка является недействительной уже в силу ее совершения, вне зависимости от признания. Исходя из оснований, по которым сделку признали недействительной, различают и сроки исковой давности. Таким образом, в соответствии со статьей 181 ГК РФ, иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки можно предъявлять в течение десяти лет с того дня, когда началось исполнение этой сделки. Что же касается иска о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий недействительности этой сделки, то его можно предъявлять в течение года с того дня, когда было прекращено насилие и угрозы, которые повлияли на совершение сделки, либо с того дня, когда истец узнал или же должен был узнать о других обстоятельствах, которые являются основанием для того, чтобы сделка была признана недействительной.

Иногда суд также может признать сделку недействительной, если одной из сторон будет доказано, что при покупке квартиры ею были неучтены многие существенные недостатки. Незаконным является и договор, которое подписало лицо, находясь в состоянии сильного нервного расстройства или опьянения. Неравномерной считается, естественно, и сделка, которая была совершена под влиянием угрозы или обмана. Оспорено может быть также соглашение о продаже или покупке недвижимости, если оно было подписано на очень невыгодных условиях. Речь здесь идет о ситуации, когда, например, покупатель воспользовался осложнившимися обстоятельствами продавца, вынудившими его продать квартиру по любой цене.

Однако не думайте, что как только недвижимость будет продана, ее покупатель тут же побежит в суд для того, чтобы доказать недействительность договора, потому что он не предполагал, что в купленной им квартире будет слышен скрипящий у соседей сверху пол. Или что продавец в срочном порядке заявит о незаконности сделки в связи с тем, что она оказалась для него крайне невыгодной. Доказать недействительность сделки в суде очень и очень непросто. И, естественно, то, что улица, на которую смотрят окна спальни, на самом деле оказалась шумнее, чем Вы предполагали, не будет считаться основанием для этого. Только в том случае, если имеются явные правонарушения и злоупотребления, если квартиру продали по цене, которая меньше рыночной в три раза, могут возникнуть обоснованные сомнения относительно того, была ли операция законной.

Бывают такие случаи, когда квартира продается не собственником, а его представителем по доверенности. В этом случае нужно требовать доверенность, которая была заверена нотариусом. Это как минимум будет служить гарантией того, что доверенность действительно выдал хозяин квартиры в присутствии нотариуса. Однако учитывайте то, что лицо, которое выдало доверенность, может отозвать ее в любой момент, что может прервать ход уже, возможно, завершающейся сделки. Также доверенность прекращается в том случае, если доверитель умер. Совсем недавно московской прокуратурой была возвращена в собственность города квартира, которая была приватизирована по доверенности. Выяснилось, что договор о приватизации подписал представитель старушки, которая уже умерла.

Узнать причину, по которой владелец сам не хочет заниматься продажей квартиры, также не будет лишним. Это вполне понятно, если хозяин квартиры – крайне занятый предприниматель. Однако вовсе не исключена возможность того, что им может оказаться какой‑либо злоупотребляющий наркотиками и алкоголем гражданин, который подписал доверенность, не понимая даже ее смысла. Помните также о том, что нотариус, который заверяет документ своей подписью, подтверждает ею то, что документ является достоверным и законным и несет за это ответственность. Но его ответственность является ограниченной, и если что‑нибудь случится, то часть убытков, которые были вызваны невнимательностью нотариуса, может также лечь и на Вас. Старайтесь избегать сделок по доверенности. А если же Вы все‑таки приняли твердое решение о покупке квартиры, обязательно встретьтесь с доверителем предварительно.

Гораздо меньше беспокойства возникает при проверке юридической чистоты и при оформлении документов на квартиры, которые продаются в первый раз. Разумеется, даже для опытного риэлтера не так уж просто отследить законность всех сделок, которые проводились с недвижимостью, если она не раз покупалась и продавалась. Но такая проверка все равно является необходимой. Потому как если, например, первая из трех продаж была осуществлена незаконным образом, то все последующие осуществленные с ней операции могут быть признанными недействительными. Это значит, что в силу того, что первая сделка оказалась ничтожной, суд может обязать Вас вернуть продавцу приобретенную Вами квартиру. Ваши деньги продавец Вам вернет. Но этим процесс не закончится: поскольку закон был нарушен при первой продаже квартиры, хозяин, который получит ее назад, обязан вернуть ее предыдущему владельцу, а тот, в свою очередь, самому первому собственнику квартиры. Теперь представьте, что вы являетесь не последним звеном этой цепочки, а приблизительно средним: и квартиры больше у Вас нет, и денег, которые Вы за нее получили, тоже больше нет.

Юристы на это могут заметить, что если когда Вы покупали квартиру, Вам не было известно относительно более ранних нарушений в ее купле‑продаже, то у Вас ее никто не отберет, ведь закон Вы не нарушали. Теоретически это замечание является верным. Однако же фактически судом может по‑разному быть истолкован как закон, так и Ваше поведение в отношении него. Например, он может принять решение, что и агентству, и Вам в частности, было известно о том, что когда‑то ранее были допущены некоторые нарушения, но вы решили это утаить. Таким образом, в одном из дел судом не был признан добросовестным пятый владелец квартиры, сделка о первоначальном отчуждении которой была признана недействительной в силу того, что на тот момент в ней проживали несовершеннолетние дети, которых с разрешения органа опеки и попечительства вселили в равноценную квартиру в общежитии, которое, однако, подлежало сносу.

Помните, что риэлторы должны будут выяснить, имеются ли в квартире зарегистрированные несовершеннолетние члены семьи собственника. Если они имеются, вначале продажу жилья нужно будет согласовать с органами опеки и попечительства. Верховный суд Российской Федерации, опираясь на судебную практику, утверждает, что очень часто во время осуществления сделок с жилплощадью интересы несовершеннолетних не учитываются, и к решению этого вопроса органы опеки не привлекаются. Если подобные случаи имеют место быть, суд, в основном, постановляет, что дети имеют право на ту жилплощадь, в которой они проживали со своими родителями. Последующие осуществленные с недвижимостью действия, которые были произведены без учета интересов несовершеннолетних детей и без привлечения к делу органов опеки и попечительства, являются нарушением прав несовершеннолетних, и вся сделка оказывается недействительной.

Также необходимо проверить, не был ли кто‑либо из тех, кто ранее проживал в квартире, призван на военную службу, признан безвестно отсутствующим или осужден к лишению свободы. Поскольку когда эти люди вернутся, они могут быть снова вселены в квартиру, несмотря на то, что на тот момент ее собственником можете уже быть Вы. Это очередной интересный нюанс законодательства. К примеру, квартира была продана, но из нее по каким‑либо причинам не выписались родственники собственника, которые проживали вместе с ним. Эти родственники останутся жить в проданной квартире даже после того, как она официально перейдет во владения нового хозяина. Поэтому договором о покупке недвижимости обязательно должна фиксироваться обязанность всех зарегистрированных (или же прописанных) граждан покинуть продаваемое жилье после того, как оно будет продано. Вопрос о том, куда им вписаться – заботы Вашего риэлтера. Обратите внимание, что жилье, которое Вы найдете для выезжающих жильцов, в обязательном порядке должно соответствовать жилищным нормам, в противном же случае им будет попросту отказано в новой регистрации.

Вас пугают трудности, которые связаны с покупкой жилья на вторичном рынке? Тогда имеет смысл подумать о приобретении квартиры у застройщика.

Казалось бы, вовсе не вчера был принят закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако, исходя из практики, которая сложилась в Москве, изменилось далеко не многое. Граждане платили и продолжают платить нотариусам приличные суммы денег. Кроме того, теперь они платят еще и Москомрегистрации. Но что же является необходимым на самом деле?

Если речь идет о материальных затратах, то, естественно, с появлением частных нотариусов мы избавились от жесткого государственного контроля, который регулирует цены на нотариальные действия. Однако, по сути, эти изменения скорее ухудшили положение участников сделки.

Федеральной закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу двадцать восьмого января 1998 года. Согласно ему региональные власти обязаны были создать территориальные органы, занимающиеся регистрацией сделок с жильем. С этих пор необходимость в нотариальном удостоверении договора купли‑продажи квартиры отпала. Что же касается оформления, то, владея элементарными юридическими навыками, договор вовсе несложно правильно составить и самостоятельно. Или в этом могут помочь специалисты Москомрегистрации (Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Так или иначе, туда Вас обратиться придется, поскольку в соответствии с законом о государственной регистрации, договор купли‑продажи недвижимости в обязательном порядке нужно зарегистрировать в специальном органе юстиции. В Москве этим органом юстиции и является Москомреистрация. Там Вы отдельно зарегистрируете и переход права собственности на приобретенную квартиру. Естественно, каждая из процедур требует особой платы.

Таким образом, согласно букве закона, зарегистрировать договор купли‑продажи квартиры в Москомрегистрации важнее, чем удостоверить этот договор у нотариуса.

Более того, в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация договора купли‑продажи недвижимого имущества (к примеру, квартиры) также является обязательной. Кроме того, договор можно считать заключенным только после момента его регистрации. Говоря обычным языком, если договор не был зарегистрирован Вами в Москомрегистрации, в полном смысле слова его считать таковым нельзя, даже если Вы получили на него нотариальное удостоверение.

С формальной точки зрения не совсем понятно, что именно будет удостоверять нотариус, если без регистрации договор не существует. Не лучше ли для начала зарегистрировать сделку в органе юстиции, а затем, если обе стороны изъявят таковое желание, удостоверить ее у нотариуса?

Государственная регистрация представляет собой единственное доказательство существования зарегистрированного права. В нашем случае это право собственности на квартиру. Оспорить зарегистрированное право на недвижимость можно исключительно в судебном порядке. Таким образом, если Вами был зарегистрирован договор и Ваше право собственности на приобретенную квартиру, то в любом случае при возникновении какого‑либо спора вторая сторона вынуждена будет обратиться в суд. И это никак не зависит от того, удостоверили Вы договор у нотариуса или не удостоверили. Если же договор Вы не зарегистрировали, но удостоверили его у нотариуса – приобретенная Вами квартира по‑прежнему будет находиться в собственности продавца. Также если договор будет подписан, но какая‑то из сторон будет всячески уклоняться от его регистрации, другая сторона опять‑таки будет вынуждена обращаться в суд. В случае несоблюдения требования о государственной регистрации договора он становится ничтожным.

Если согласно закону нотариальное удостоверение договора купли‑продажи квартиры не требуется, тогда зачем вообще нужно идти к нотариусу? Предположим, что все требования к форме договора были Вами выполнены. Нотариусы в свою защиту чаще всего приводят тот аргумент, что частнопрактикующий нотариус – а в Москве сейчас других и не сыщешь – несет за свою деятельность материальную ответственность. Москомрегистрация же (или государственный орган юстиции) только отслеживает своевременность и точность записей в реестре, полноту и подлинность выдаваемой информации. Частный нотариус действительно отвечает за свои действия материально. Но если Вы обратите свое внимание на некоторые детали, а именно – размер ответственности нотариуса и порядок его привлечения к ней – у Вас появится неслабый повод задуматься. В соответствии с законом, если нотариус, который занимается частной практикой, разгласил сведения о совершенном им нотариальном действии умышленно, или же совершил нотариальное действие, которое противоречит законодательству Российской Федерации, то он обязуется возместить ущерб, причиненный вследствие этого. Однако не просто так, а по постановлению суда. В иных случаях нотариус возмещает ущерб, если возместить ущерб в другом порядке невозможно. А теперь попробуйте оценить, насколько возможно будет доказать в суде умысел в действиях нотариуса, невозможность возместить ущерб в другом порядке или причинно‑следственную связь. Правда, частный нотариус обязательно страхует свою деятельность. Вот только минимальный размер страховой суммы не вызывает ничего другого, кроме недоумения, если сравнивать его со стоимостью жилья в Москве. Он составляет стократный минимальный размер оплаты труда (десять тысяч рублей). Может быть, имеет смысл застраховать риски по договору в крупной солидной страховой компании?

К сожалению, не существует операций с недвижимостью, лишенных всевозможных рисков. Риски могут быть связаны с историей квартиры, отклонением суммы, которая указана в договоре, от суммы, которая была уплачена за квартиру в действительности, дееспособностью какой‑то из сторон, способом передачи денежных средств и огромным множеством других факторов, о которых участники сделки не могли и подозревать, ведь ни риэлторам, ни нотариусам не интересно заострять на этих вещах внимание сторон. Страховая же компания досконально изучает все риски, и только после этого она выдаст Вам страховой полис. Поэтому целесообразно начинать переговоры о страховке еще до того, как договор купли‑продажи будет подписан.

Какова стоимость нотариального удостоверения договора купли‑продажи квартиры? Если этим вопросом будут заниматься нотариусы Москвы, то подавляющее большинство случаев свидетельствует о сумме размером в полтора процента от суммы сделки. При этом Вы можете услышать оправдания, говорящие о том, что такая сумма платы была установлена законодательством, и нотариусы не имеют к этому никакого отношения. Но так ли это на самом деле? Федеральным законом «О государственной пошлине» действительно установлена пошлина в размере полтора процента от суммы договора. Но в тех случаях, когда квартира продается супругу, детям (родным или усыновленным), родителям или родным сестрам и братьям, размер пошлины составляет половину от одного процента. Исходя из практики, если Вы лично не позаботитесь о том, чтобы напомнить об этой детали нотариусу, то, скорее всего, Вам об этом никто не скажет.

Но закон о государственной пошлине имеет действие только относительно нотариальных действий, совершаемых нотариусами государственных нотариальных контор. Ранее уже упоминалось о том, что таковых в Москве не осталось. Что же говорит закон о частнопрактикующих нотариусах? В соответствии с основами законодательства «О нотариате», плата, взимаемая частными нотариусами, должна соответствовать тарифу, равному государственной пошлине, только в тех случаях, когда согласно закону требуется обязательное нотариальное удостоверение действия. В иных же случаях (а случай с куплей‑продажей квартиры является именно иным!) тариф определяют нотариус и лицо, которое к нему обратилось. Теперь подумайте. Вы идете к нотариусу, прежде всего, с той целью, чтобы он разъяснил Вам Ваши законные права. Но первое, с чем Вы сталкиваетесь – это слова о том, что полуторапроцентную оплату установило законодательство. Это говорит об одном из двух: либо Вас умышленно хотят ввести в заблуждение, либо нотариус и сам мало разбирается в законодательстве.

Во время частных бесед нотариусы объясняют, что понижение цен запрещено нотариальной палатой – по причине опасений того, что цены на нотариальные услуги, которые будут определены сторонами (когда будет, к примеру, учтена степень сложности сделки), достигнут слишком большого разброса. Также она вроде бы как обещала зверски карать отступников от этого запрета. Вот такая цеховая солидарность. Заметьте, что Московской области знакомы случаи, когда стоимость услуг нотариуса была определена именно исходя из соглашения сторон. В Москве же дела обстоят по‑другому. Еще совсем недавно Вы хотя бы могли отыскать нотариуса, который взял бы с Вас за свое удостоверение полтора процента не от суммы сделки, а от стоимости квартиры по оценке БТИ. Сегодня же это практически невозможно.

Так стоит ли все‑таки отказываться от нотариального удостоверения договора? Однозначного ответа на этот вопрос не существует – на него каждый должен ответить для себя сам. Скорее всего, еще на протяжении довольно длительного времени люди будут обращаться с таковой целью именно к услугам нотариуса. Зачастую человек обращается к нотариусу в связи с тем, что его толкают на это риэлтеры, а также в силу того, что самостоятельно справиться с составлением юридически грамотного договора он не может. Кроме того, он хочет, чтобы юрист ознакомился с той кипой документов, которую ему необходимо будет предоставить в Москомрегистрацию. Естественно, помощь юриста является здесь необходимой. И продавец, и покупатель должны узнать заблаговременно о том, с какими последствиями они могут столкнуться из‑за недобросовестного поведения контрагента, и принять меры по защите от этих нежелательных последствий. Иметь представление о налоговых последствиях сделки для каждой из сторон очень важно. Все данные должны быть не просто внесены в договор, он должен быть составлен таким образом, чтобы каждый участник сделки был им защищен и понимал его.

Справиться с этой задачей может и нотариус, и юрист, который специализируется на сделках с жильем. За помощью можно обратиться в юридическую консультацию, в фирму, которая оказывает юридические услуги, или же в регистрирующий орган непосредственно. В Москве Вы можете получить консультацию при составлении договоров в простой письменной форме в нескольких приемных Москомрегистрации.

Для оформления процедуры купли‑продажи квартиры потребуется следующий комплект документов:

1. Личный паспорт покупателя и продавца или его представителя, полномочия которого должны быть подтверждены доверенностью;

2. Правоустанавливающий документ, договор приобретения (договор купли‑продажи, договор приватизации, дарственная и т. д.) плюс ксерокопия;

3. Технический паспорт квартиры нового образца. Направление брать в БТИ плюс ксерокопия;

4. Справка БТИ о баллансовой стоимость квартиры;

5. Свидетельство о регистрации права собственности плюс ксерокопия;

6. Нотариальная доверенность всех собственников старше четырнадцати лет, включая супруга, либо их личное присутствие плюс ксерокопия;

7. Нотариальное согласие на отчуждение квартиры всех совершеннолетних членов семьи, в том числе согласие супруга, а так же нотариальное согласие временно снятых с регистрационного учета плюс ксерокопия;

8. Нотариальное согласие супруга покупателя на покупку квартиры плюс ксерокопия;

9. Разрешение на отчуждение квартиры из Комитета по опеке и защите прав детства при наличии детей до восемнадцати лет. Справка действительна в течении месяца плюс ксерокопия;

10. Справка о составе семьи по отчуждаемой квартире, включая сведения о состоянии на регистрационном учете. Паспортист ЖЭУ. Действительна два‑три дня плюс ксерокопия;

11. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на имущество плюс ксерокопия;

12. Копия лицевого счета плюс ксерокопия;

13. Справка МУП ЭС об отсутствии задолженности за электричество плюс ксерокопия;

14. Домовая книга;

15. Чек на оплату оформления сделки;

16. Чек на оплату регистрации;

17. Чек на оплату изменения в реестре;

18. Договор купли‑продажи – три экземпляра.

Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, для оформления сделки купли‑продажи квартиры необходимо официальное разрешение органов опеки и попечительства. Для получения такого разрешения необходимо подготовить следующие документы:

1. Заявление от обоих родителей. Пишется в органах опеки и попечительства;

2. Паспорта родителей;

3. Свидетельство о рождении ребенка или паспорт;

4. Свидетельство о регистрации права собственности жилья;

5. Договор о приватизации, купли‑продажи;

6. Справка с места жительства о составе семьи (паспортист ЖЭУ);

7. Справка о состоянии лицевого счета оплаты коммунальных услуг;

8. Договор по приобретению жилья;

9. Ксерокопии всех вышеперечисленных документов, кроме паспортов;

10. Почтовый конверт с марками по России;

11. Справка из налоговой об уплате налога на имущество.