Краткая справка. Аренда— срочное владение и пользование (или только пользование) имуществом за плату, основанное на договоре

Аренда — срочное владение и пользование (или только пользование) имуществом за плату, основанное на договоре.

Синоним — имущественный наем.

Договор аренды — договор, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 2 ст. 606 ГК РФ).

Особенности договора:

объектом могут быть непотребляемые вещи (исключение составляют деньги и ценные бумаги): земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое;

арендодателем могут быть: собственник, управомоченные законом или собственником лица;

плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Отдельными видами договора аренды являются:

прокат;

аренда транспортных средств;

аренда зданий и сооружений;

аренда предприятий;

финансовая аренда (лизинг).

Существенные условия. Существенным условием договора является определение вещи, которая подлежит передачи арендатору и которую тот обязан вернуть по окончании срока действия. В договоре вещь должна быть определена индивидуальными признаками — цвет, размер, модель, форма и т.д.

Форма договора. Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если срок его действия более одного года или хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

Если предметом договора является недвижимое имущество, то он подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Если договор аренды предусматривает последующий переход права собственности на имущество, то договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. Например, для договора аренды нежилого помещения сроком менее года по закону не предусматривается государственная регистрация, однако если договор, содержит указание на переход права собственности в будущем, то договор в любом случае подлежит государственной регистрации.

Срок договора аренды определяется по соглашению сторон. Если он не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц (три месяца — при аренде недвижимого имущества), если иной срок не установлен договором.

Для отдельных видов аренды закон может устанавливать максимальные (предельные) сроки договора. Пример: для договора проката максимальный срок один год. Если стороны установили срок, превышающий допустимый, договор считается заключенным на срок, равный предельному.

Арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если в договоре они не установлены, то считается, что установлены условия обычно применяемые при аренде аналогичного имущества. Арендная плата может определяться как за все имущество в целом, так и отдельно за каждые составные части имущества.

Арендной платы может быть в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусмотреть сочетание различных видов арендной платы. Также они могут изменять ее размер, но не чаще одного раза в год.

Обязанности арендодателя:

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, в определенный договором срок или разумный срок;

сдать имущество в аренду вместе со всеми принадлежностями;

нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им;

производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, в срок, установленный в договоре, или в разумный срок;

при неисполнении этой обязанности вправе требовать: уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им были оговорены или заранее известны арендатору.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти арендатора его наследник приобретает его права и обязанности по договору аренды, если иное не предусмотрено законом или договором.

Права арендодателя:

требовать досрочного внесения арендной платы в установленный срок, но не более чем за два срока подряд (предоплата);

требовать расторжения договора и возмещения убытков.

В случаях, когда арендатор не вернул имущество или возвратил несвоевременно, вправе требовать арендной платы за время просрочки и возмещения убытков, непокрытых арендной платой.

Требовать неустойки и возмещения убытков, если это предусмотрено договором.

Обязанности арендатора:

вносить арендную плату в сроки установленные договором, в разумные сроки;

пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или его назначением;

поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества;

при прекращении договора вернуть имущество в том состоянии, в котором получил, с учетом нормального износа.

Права арендатора:

требовать предоставления имущества и возмещения убытков;

требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков;

требовать предоставления таких принадлежностей и возмещения убытков, если без них невозможно использование имущества;

потребовать безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора;

взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, в случае если был произведен капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью;

потребовать соответственного уменьше­ния арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если: арендатор произвел за свой счет неотделимые улучшения арендованного имущества — они являются его собственностью; такие улучшения произведены с согласия собственника, то после прекращения договора арендатор вправе требовать возмещение их стоимости; такие улучшения произведены без согласия собственника, возмещение их стоимости не производится;

требовать уменьшения арендной платы, если по независимым от него обстоятельствам условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились;

предупредить о правах третьих лиц на сдаваемое имущество (сервитуте, праве залога), так как передача имущества в аренду не изменяет права третьих лиц;

по истечении срока договора арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, при надлежащем исполнении своих обязанностей;

потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей арендатора и возмещения убытков, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок и в течение года заключил договор с другим лицом;

пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (договор считается возобновленным на тех же условиях);

приобрести право собственности на арендованное имущество по истечении срока аренды при выплате выкупной цены, если это предусмотрено в договоре, в дополнительном соглашении (законом могут быть предусмотрены случаи запрета выкупа арендованного имущества).

Прекращение договора аренды. Возможно при:

истечении срока договора;

досрочном расторжении договора по требованию арендодателя либо арендатора.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно, если арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

в других случаях, предусмотренных договором.

Предварительно арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если такое предупреждение будет оставлено без внимания, он имеет право обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора.

Договор аренды расторгается в судебном порядке по требованию арендатора в случаях, если:

арендодатель не предоставляет имущество в использование арендатору (создает препятствия к пользованию);

переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его пользованию, которые не были оговорены при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

имущество по независимым от арендатора обстоятельствам окажется в непригодном для использования состоянии;

в других случаях, предусмотренных договором.